Борис Уткин, начальник отдела регистрации прав на землю Московской областной регистрационной палаты.
В статье 25 Земельного кодекса РФ появилась новая прямая норма о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Норма очень смелая и необычная: ведь любой юрист знает, что в российских федеральных законах никогда и ничего конкретно не указывается, всегда есть какие-то исключения, а также «иные» и «прочие» обстоятельства. Так что же законодатель имел в виду?
Обозначим приоритеты
Норма ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее — Кодекс) противоречит общему принципу обязательности государственной регистрации сделок с землей, установленному ст. 164 ГК РФ, в которой отсутствуют отсылочные нормы к Кодексу и иным федеральным законам, кроме отсылки к ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ N 122-ФЗ). В соответствии с п. 3 ст. 3 Кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следовательно, данная норма закрепляет приоритетное значение норм земельного законодательства в регулировании имущественных отношений, но не в сфере регулирования специального федерального законодательства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В действующем законодательстве можно насчитать несколько случаев, указанных для государственной регистрации сделок. Так, обязательна государственная регистрация:
— договора дарения либо пожертвования земельного участка (п. 3 ст. 574, ст. 582 ГК РФ);
— договора ренты с передачей земельного участка под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
— договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
— договора залога (ипотеки) земельного участка (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
— договоров аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок более одного года (ст. 26 Кодекса).
Однако в гл. 30 ГК РФ, которой устанавливаются правила купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков, прямого указания на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка нет. Эта неопределенность относится также и к договору мены (ст. 567 ГК РФ). Таким образом, вопрос об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи и мены земельных участков, казалось бы, законодательно не урегулирован: прямого указания действительно нет.
О пользе толкования законов
Споры о том, подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи (мены) земельного участка, ведутся уже давно. Основной аргумент противников такой регистрации заключается в следующем: например, в п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, прямо указано, что «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». А поскольку в отношении договора купли-продажи земельного участка, как указано выше, аналогичная норма не прописана — стало быть, никакой регистрации он и не подлежит. И ст. 25 Кодекса еще раз это подтвердила…
«Но где же тогда логика законодателя? — вопрошают их оппоненты. — Ведь все иные договоры о сделках, связанных с отчуждением земельного участка, подлежат государственной регистрации. И даже договоры, напрямую не связанные с отчуждением (аренда, субаренда, безвозмездное срочное пользование), тоже подлежат. И право собственности при наследовании регистрируется на основании свидетельства, прошедшего государственную регистрацию у нотариуса, и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственные регистрационные номера… Почему же для самого распространенного договора о сделке с земельным участком — договора купли-продажи, — который к тому же может заключаться и в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, должно быть сделано исключение?»
В этих суждениях тоже есть резон. И от них нельзя отделаться простым ответом: мол, так решил законодатель, а почему — не наше дело, к тому же мы не наделены полномочиями толкования законов… Дело в том, что в российском законодательстве имеется столько пробелов и коллизий (не случайно, конечно, Президент РФ назвал его в целом «невнятным»), что необходимость применения не одного, а целой совокупности законов и их толкования на практике возникает ежедневно и ежечасно.
Вот простой пример. Пункт 1 ст. 22 Кодекса гласит: «Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Как видим, о том, что таким же правом могут обладать и граждане РФ, упомянуть просто забыли. Но, применяя одновременно нормы Конституции РФ и ГК РФ, мы все-таки можем прийти к пониманию, что россияне тоже могут арендовать земельные участки.
Поэтому, для того чтобы разобраться в обсуждаемом вопросе не эмоционально, а по существу, проведем анализ понятий, используемых в ГК РФ, Кодексе и ФЗ N 122-ФЗ.
Анализ понятий
Как отмечалось выше, согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ N 122-ФЗ. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух — или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1 ст. 154 ГК РФ).
В п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 1 ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ понятие государственной регистрации изложено в следующей редакции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав в соответствии с ГК РФ».
Выстроим простую логическую цепочку. Любой переход права на недвижимость, естественно, является изменением прав граждан или юридических лиц на эту недвижимость. А любое «изменение прав граждан» по отношению к имуществу признается «сделкой» по определению гражданского законодательства (ст. 153 ГК РФ).
Таким образом, «переход права на недвижимость» и «сделка с недвижимостью» — это правовые синонимы. И коль скоро всякий переход права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), то, следовательно, государственной регистрации подлежит и любая сделка с недвижимостью, в том числе и договор купли-продажи земельного участка, и договор его мены (поскольку к последнему применяются правила купли-продажи (ст. 567 ГК РФ)). Заметим, что никакого противоречия ст. 25 Кодекса в данном случае нет, так как прямое указание о государственной регистрации каждого перехода права на земельные участки содержится в ст. 131 ГК РФ, который, бесспорно, имеет статус федерального закона.
В качестве дополнительных аргументов можно еще указать, что к основаниям приобретения права собственности законодатель относит в том числе и договоры купли-продажи или мены (ст. 218 ГК РФ), а к основаниям прекращения права собственности также относит отчуждение собственником своего имущества другим лицам, т. е. и на основании договора купли-продажи или мены (ст. 235 ГК РФ).
Наконец, внимательно перечитаем п. 1 ст. 551 ГК РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». Данная статья имеет уклончивое название: «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» (вместо логичного определения: «Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости»). Однако в предыдущей статье (ст. 549 ГК РФ) уже разъяснено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, то есть договором купли-продажи осуществить тот самый переход права, который однозначно подлежит государственной регистрации!
Возвратимся к формулировке ст. 25 Кодекса: «Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах». С этим никто и не спорит: конечно, в этих случаях она обязательна! Однако слова «исключительно в случаях…» или «только в случаях…» в данной норме отсутствуют. Тогда возникает вопрос: а в иных случаях, не указанных конкретно в федеральных законах, запрещается ли государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом? Или она допускается по желанию заявителя, но не является обязательной?
По мнению автора, в иных случаях будут действовать общие нормы ст. 164, 131 ГК РФ, требующие обязательной государственной регистрации сделок (переходов прав) с любым недвижимым имуществом (в том числе с нежилыми помещениями). Иначе нужно вносить очень много поправок в ФЗ N 122-ФЗ и даже название его менять: вместо «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» записать «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обязательна исключительно в случаях, прямо указанных в федеральных законах»! Да и нормы ст. 164, 131 ГК РФ тоже придется менять…
На основании изложенного можно сделать следующий вывод: договоры купли-продажи и мены земельных участков, а также все иные сделки (договоры) с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей (в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка), подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ N 122-ФЗ.
