Борис Уткин, начальник отдела регистрации прав на землю Московской областной регистрационной палаты.
Важнейшая характеристика
Проблема уточнения площади земельного участка возникла уже на самом начальном этапе земельных реформ в России (в 1990 — 1992 годах), когда в законодательстве появились нормы о праве собственности на землю, о возможности купли-продажи земельных участков и др. Но особенно актуальной эта тема стала после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 ФЗ N 122-ФЗ (далее — ФЗ N 122). Дело в том, что учреждения юстиции в процессе проведения правовой экспертизы заявленных для регистрации документов стали сравнивать значения площади, указанной на плане земельного участка, с данными правоустанавливающего документа.
Площадь земельного участка — одна из важнейших его характеристик как объекта недвижимого имущества. Площадь является основой для определения стоимостных показателей земельного участка, она должна соответствовать минимальным и максимальным размерам, установленным законодательством для того или иного вида разрешенного использования земельного участка, и т. д. С позиций кадастрового учета основой идентификации земельного участка являются координаты поворотных точек на поверхности Земли. С правовой же точки зрения самое главное — точная информация о том, на какую по размерам часть земной поверхности заявляет свои права правопритязатель и есть ли у него для этого основания.
С принятием Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», когда землеустроители вплотную занялись межеванием ранее предоставленных земельных участков, расхождения между данными правоустанавливающих документов и кадастровыми планами стали встречаться в массовом порядке. Например, в свидетельстве о праве на наследство значатся 6 соток (как и было указано в документах наследодателя), а на новом плане площадь участка составляет 8 соток. Или, напротив, согласно акту органа местного самоуправления гражданину предоставлялось в собственность 12 соток, но на плане указаны лишь 10 соток.
Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представленному для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 ФЗ N 122), то при наличии расхождения площадей на плане и в документе учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.
Отсюда возникают вопросы:
1) в каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане?
2) какой орган и в каких пределах может законно уточнить площадь земельного участка?
Попробуем дать ответ на эти вопросы.
Запутанный закон
В новой редакции п. 4 ст. 18 ФЗ N 122, вступившей в силу 18.09.2003, говорится: «Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта».
При отдельном прочтении данная норма вызывает просто изумление: как же можно изменять записи в реестре только на основании заявления правообладателя, без какого-либо правоустанавливающего документа? А если он пожелает «уточнить» свои шесть соток до размеров одного гектара?!
Между тем все не так страшно, так как действуют не отдельные нормы, а весь Закон в совокупности. А в п. 8 ст. 12 ФЗ N 122 указано, что внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном ст. 21.
Обратимся к указанной статье, которая гласит: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда».
Теперь ситуация проясняется. Поскольку любое увеличение площади земельного участка за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, всегда затрагивает интересы хотя бы одного третьего лица, а именно Российской Федерации (до разграничения государственной собственности на землю), то такое уточнение возможно только в судебном порядке.
Но тогда о каких же пределах уточнения площади земельного участка на основании заявления правообладателя или органа, осуществляющего деятельность по ведению государственного земельного кадастра, идет речь в п. 4 ст. 18 ФЗ N 122?
Ответ на этот вопрос содержится в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, разработанных в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396 и утвержденных Росземкадастром 17.02.2003. Согласно указанному документу допустимое расхождение площадей (дельта Рдоп) между вычисленной площадью земельного участка и площадью, указанной в правоустанавливающем документе (Рдок), рассчитывается по формуле
1/2
дельта Рдоп = 3,5Мt Х (Рдок), кв. м,
где Мt — средняя квадратическая ошибка положения межевого знака, значение которой в зависимости от категории земель изменяется в пределах от 0,1 (земли поселений (городов)) до 5,0 (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса).
По приведенной формуле можно сосчитать, что для земельного участка площадью, например, 1 га, расположенного в городе, допустимое расхождение площадей на плане и в правоустанавливающем документе не должно превышать плюс/минус 35 кв. м, а для такого же участка лесного фонда допускается расхождение на плюс/минус 1750 кв. м. Именно в указанных пределах (на данном примере) возможно уточнение площади земельного участка в Едином государственном реестре прав. Но если расхождение площадей будет больше допустимого, то для государственной регистрации права необходимо либо внесение соответствующих изменений в правоустанавливающий документ (в случаях, когда это возможно сделать в рамках закона), либо уточнение площади земельного участка в судебном порядке. Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ N 122 основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Таким образом, внесение изменений в ранее изданные постановления (решения) должно также отвечать установленной норме. Например, в 1994 году гражданину был предоставлен в собственность для личного подсобного хозяйства в сельской местности земельный участок площадью 10 соток при установленном в то время в данной местности предельном размере предоставляемых участков — 12 соток. При проведении межевания в настоящее время вычисленная площадь земельного участка составила 11,5 соток. Поскольку это не превышает существовавший предельный размер, то внесение изменений в ранее изданное постановление в части уточнения площади земельного участка возможно.
Как остаться без земли
Гораздо сложнее уточнять площади земельного участка в договорах купли-продажи, свидетельствах о праве на наследство, других документах о сделках. Когда нотариус выдает свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию — он не может указать в нем иную цифру, кроме той, которой обозначена площадь земельного участка в правоутверждающих документах наследодателя. Хотя за десятки лет и заборы многократно переносились, да и соседи вроде бы не возражают… Здесь путь один: уточнение площади, если она превышает допустимую погрешность вычисления, возможно только в судебном порядке, например, в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Другой достаточно сложный в правовом отношении вопрос связан с так называемыми «прирезками» к земельным участкам. Речь идет вот о чем: допустим, за границей земельного участка гражданина имеется свободная государственная (или муниципальная) земля, небольшая площадь которой не позволяет сформировать самостоятельный земельный участок (например, всего полторы или две сотки). Сам гражданин не против приобрести дополнительный кусочек земли в собственность за плату, но… Согласно ст. 33 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель устанавливаются законами субъектов Российской Федерации либо нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. И эти минимальные размеры, в том числе земельных участков для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, как правило, превышают шесть соток! Значит, подобная сделка будет противоречить законодательству.
Так же непросто обстоит дело, если основной земельный участок был ранее предоставлен гражданину для индивидуального жилищного строительства либо для личного подсобного хозяйства, то есть для целей, связанных со строительством. Тогда, чтобы в будущем соединить дополнительно приобретаемый земельный участок («прирезку») с основным, у этих двух участков должно быть одинаковое разрешенное использование, но согласно п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность возможно исключительно на торгах (конкурсах, аукционах)… А кто же будет соревноваться на торгах из-за полутора соток?
Как видим, проблема уточнения площади земельного участка в пределах, превышающих установленную допустимую техническую погрешность вычисления площадей, в настоящее время законодательно не урегулирована. Можно было бы воспользоваться нормой п. 2 ст. 33 ЗК РФ о том, что максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно из земель, находящихся в муниципальной собственности, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а из земель, находящихся в государственной собственности, — соответственно законами субъектов Российской Федерации либо федеральными законами.
Однако данная норма применима только после разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», то есть после составления и утверждения соответствующих перечней земельных участков, изготовления их кадастровых планов и т. д. Но названный Закон практически не применяется, потому что денег на проведение этих работ нет ни у государства, ни тем более у муниципальных образований. Остается надежда на законодательное творчество нового депутатского корпуса Государственной Думы Федерального Собрания России…
