Юлия Мешкова, управляющий партнер ООО «Юридическое бюро «Виртус-Лекс».
Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, если право аренды земельного участка по правилам п. 1 ст. 552 ГК РФ передано одновременно и по договору продажи в порядке п. 2 ст. 389 ГК РФ? Или переход права аренды происходит в силу закона по правилам ст. 387 ГК РФ? Можете подсказать соответствующую судебную практику? Обязательна или нет передача прав аренды согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ?
А. Стасенко, г. Москва
Специфика сделок с недвижимостью заключается в их неразрывной связи с землей. Действующее законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости как единый объект. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 35 ЗК РФ также определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Что касается отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условий о переходе прав аренды на землю, то действующее законодательство и сложившаяся судебная практика однозначно подтверждают, что такое отсутствие не может служить основанием для признания договора недействительным (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Таким образом, действующее законодательство гарантирует новому собственнику недвижимости переход права на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, даже если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника на земельный участок.
Что касается регистрации договора купли-продажи с условием передачи права на земельный участок, то в этой ситуации необходимо исходить из установленных законодательством норм о государственной регистрации.
Согласно действующему законодательству по общему правилу госрегистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества для третьих лиц.
Исключением из данного правила служит продажа предприятия как имущественного комплекса — в этом случае госрегистрации подлежит сам договор. Включение в договор условий о передаче прав на землю делает этот договор смешанным, и он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки. Соответственно, все обязательства по договору возникнут у покупателя и продавца с момента регистрации, а не с момента подписания. Президиум ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 16.02.2001 N 5917 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указал, что поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной госрегистрации, при отсутствии которой договор считается незаключенным (п. 13).
