Очень часто в договоре купли-продажи закладных, заключенном между банком и третьим лицом, содержится условие, предусматривающее обратный выкуп закладной в случае ее дефолта. Но в процессе исполнения договора с обратным выкупом неликвидных закладных очень часто возникают трудности. Рассмотрим некоторые из них.
Обратный выкуп
Согласно ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обратный выкуп закладных уже давно появился в российской банковской практике. Как отмечают специалисты <1>, в связи с тем что через передачу прав по закладной можно передать права по кредиту, в банковской практике широко применяется использование закладной как предмета сделок. Учитывая специфику банковской деятельности (наличие банковской, коммерческой тайн, невозможность проверки информации в полном объеме до сделки), распространенным явлением стало заключение между банками одновременно договоров купли-продажи закладных и соглашений об условиях обратного выкупа банком-продавцом закладных. ——————————— <1> Летута Т. В., Летута С. С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. 2013. N 4.
Данные соглашения содержат перечень условий, при которых у первоначального покупателя закладных появляется право требовать обратный выкуп закладных, а у первоначального продавца — обязанность выкупа данных закладных. Так, между банком-продавцом и банком-покупателем заключается договор купли-продажи закладных, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает закладные, основные параметры которых указаны в приложении к данному договору, со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности. Передача закладных осуществляется по акту приема-передачи. Согласно одному из условий договора продавец несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует соответствие закладных и передаваемых с ними документов требованиям законодательства РФ. Также банки подписывают соглашение об условиях обратного выкупа закладных, в силу которого продавец-банк (покупатель по договору купли-продажи закладных) вправе передать в собственность покупателю-банку, а покупатель по требованию продавца обязуется принять и оплатить закладные в случаях, указанных в соглашении. К ним, в частности, может относиться случай выявления недостоверной информации, содержащейся в документах, подготовленных от имени покупателя и представленных покупателем продавцу на момент продажи закладных.
Изменение условий договора
Условие об обратном выкупе закладной является отлагательным, то есть зависит от наступления конкретного обязательства. Включение такого условия в договор позволяет уменьшить риски контрагента, приобретшего закладную. Но тем не менее с обратным выкупом неликвидных закладных очень часто возникают проблемы, в частности с изменением его условий. В одном из дел (Постановление ФАС МО от 04.07.2012 N Ф05-4964/12 по делу N А40-86644/2011) Акционерный коммерческий банк (АКБ) «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ОАО) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АКБ «Национальный Резервный Банк» (ОАО) об изменении условий договора купли-продажи закладных от 18.03.2009 N 5 путем исключения из него п. 1.6 и раздела 5 с соответствующим изменением нумерации последующих пунктов и разделов договора. Как следует из обстоятельств дела, установленных судами, 18.03.2009 истец и ответчик заключили договор купли-продажи закладных N 5, по условиям которого истец передал в собственность ответчика закладные, указанные в приложении 1 к договору, а ответчик уплатил истцу за закладные сумму в размере 55177169 руб. 76 коп. Согласно п. 1.6 договора в случае дефолта закладных (наступления событий, предусмотренных п. 5.1 настоящего договора) ответчик вправе потребовать, а истец обязан удовлетворить требование путем заключения договора купли-продажи (обратного выкупа) закладных по приобретению переданных ответчику дефолтных накладных. Пункт 5.1 договора устанавливает, что до момента полного исполнения должниками своих обязательств по закладным истец обязан заключить с ответчиком договор купли-продажи (обратного выкупа) закладных, на приобретение которых ответчик направил истцу требование о выкупе закладных. Договор купли-продажи (обратного выкупа) должен быть заключен не позднее 10 рабочих дней со дня получения требования о выкупе. В соответствии с п. 5.2 договора размер выкупной цены закладных в договоре купли-продажи (обратного выкупа) закладных определялся как сумма: — остатков ссудной задолженности по договорам, исполнение обязательств по которым обеспечено закладными, на дату предъявления требования о выкупе; — процентов за пользование кредитом, начисленных за период со дня начала процентного периода, в течение которого было предъявлено требование о выкупе, по дату, в течение которой денежные средства в размере выкупной цены выкупаемых закладных были зачислены на счет ответчика; — штрафных санкций (штрафов, неустоек), подлежащих уплате заемщиками ответчику в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по договорам, исполнение обязательств по которым обеспечено выкупаемыми закладными. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали на отсутствие законных оснований для его удовлетворения, поскольку: — ст. 428 ГК РФ регламентирует правоотношения сторон в сфере договоров присоединения, признаками которого не обладает спорный договор; — порядок оспаривания сделок с заинтересованностью установлен ст. 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», согласно которой сделка с заинтересованностью может быть признана недействительной по иску общества или акционера, то есть такая сделка является оспоримой; — с требованиями о признании договора недействительным в порядке ст. 84 Закона N 208-ФЗ истец не обращался; — порядок изменения договора регулируется главой 29 ГК РФ; — истец не представил доказательств наличия оснований для изменения спорного договора.
При определенных условиях
В другом деле (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 N 09АП-15893/2013 по делу N А40-169324/12-138-1630) суд правомерно отказал в удовлетворении иска об обязании заключить договор купли-продажи закладных, поскольку ответчик принял добровольно на себя обязательство, следующее из договора купли-продажи закладных, — заключить при наступлении определенных условий договор об обратном выкупе закладных; истец вправе требовать обратного выкупа закладных в определенных договором случаях, доказательств наступления которых истец не представил. Из материалов дела следует: истец полагал, что закладные, переданные по договору АКБ «НРБанк», отвечают признакам, установленным в подп. «в», «г», «к» п. 5.1 договора. Поскольку заемщики нарушили обязательства по срокам оплаты по договорам займа, не осуществили уплату текущих процентов в полном объеме, не заключили договоры страхования, истец обратился к ответчику с требованием об обратном выкупе закладных в связи с наступлением событий, предусмотренных в п. 5.1 договора. Указанный пункт также предусматривал, что до момента полного исполнения должниками своих обязательств по закладным первичный кредитор обязан заключить с банком договор купли-продажи (обратного выкупа) закладных, на приобретение которых банк направил первичному кредитору требование о выкупе закладных. Договор купли-продажи (обратного выкупа) должен быть заключен не позднее 10 рабочих дней со дня получения первоначальным кредитором требования о выкупе закладных. Таким образом, ответчик принял добровольно на себя обязательство, следующее из договора купли-продажи закладных, — заключить при наступлении определенных условий договор об обратном выкупе закладных. В связи с этим апелляционный суд приходит к выводу, что истец вправе требовать обратного выкупа закладных в случаях наступления любого из указанных в п. 5.1 договора событий, и вместе с тем к выводу о недоказанности истцом наступления указанных событий, позволяющих требовать заключения договора обратного выкупа закладных.
Передача прав по закладной
Приведем в пример еще одно дело, подтверждающее, что если предусмотренные договором обязательства заемщика не исполнены, то есть основания требовать обратного выкупа закладной (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 8731/12). Заявитель обратился в суд с иском к обществу с требованиями о понуждении заключить договор обратного выкупа (купли-продажи) закладной и о взыскании штрафа. Суд удовлетворил требования частично, взыскав с общества штраф, в остальной части иска отказано. Президиум ВАС РФ посчитал выводы суда основанными на неправильном толковании и применении норм права. Отказывая в удовлетворении требования истца об обязании ответчика выкупить закладную, суд сослался на вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, которым в пользу заявителя с заемщика взыскана сумма задолженности по закладной и обращено взыскание на заложенное имущество. Однако на момент предъявления требования об обратном выкупе и вынесения судебного акта по данному делу указанное решение суда общей юрисдикции о взыскании задолженности с заемщика по кредитному договору не исполнено. Поскольку обязательства заемщика не исполнены, у заявителя имелись предусмотренные договором основания для предъявления требования об обратном выкупе. Факт удовлетворения иска заявителя о взыскании задолженности с заемщика не препятствует передаче прав по закладной обществу, которое в этом случае вправе поставить вопрос о процессуальном правопреемстве. Кроме того, вступивший в законную силу судебный акт о взыскании задолженности по основному обязательству не является основанием для прекращения обеспечительного обязательства и документом, на основании которого аннулируется закладная. Таким образом, включение в договор купли-продажи закладных условия о возможности обратного выкупа закладных или заключения дополнительного соглашения об обратном выкупе создает на практике некоторые затруднения. Поэтому сторонам при заключении договора купли-продажи закладных необходимо более тщательно прорабатывать данное условие.
