СОСТАВЛЕНИЕ ЗАКЛАДНОЙ НА ОСНОВАНИИ ЗАЛОГА ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ,
ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 3 февраля 2010 года
А. В. ЖИГАЧЕВ
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н. Г. Чернышевского», юрисконсульт ООО «Пересвет-Регион-Саратов-Строй» (группа компаний «Пересвет Групп»).
На рынке ипотечного жилищного кредитования в последние годы все большее значение приобретает институт закладной. Составление закладной обеспечивает повышенную оборотоспособность и возможность ускоренного и упрощенного рефинансирования кредитных и связанных с ними залоговых обязательств.
Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
— право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
— право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Как показывает практика, на рынке ипотечного жилищного кредитования закладные чаще всего используются при выдаче ипотечных кредитов под залог «готовых» жилых помещений (т. е. жилых помещений, являющихся объектом права собственности залогодателя, зафиксированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
В то же время п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве). Возможность такого специфического залога была установлена относительно недавно (см. Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ).
Соответственно, закладная может быть составлена также при выдаче кредита под залог права требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве. Такие закладные только начали появляться на рынке ипотечного жилищного кредитования, что во многом предопределено широким развитием практики заключения договоров участия в долевом строительстве.
Составление закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, имеет ряд особенностей, обусловленных, прежде всего, спецификой предмета ипотеки (право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве).
Рассмотрим в рамках настоящей статьи некоторые актуальные вопросы составления закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, проанализируем важнейшие практические аспекты составления и последующего обращения таких закладных, а также выявим смежные правовые институты ипотечного законодательства.
О правовой допустимости составления закладной на основании
залога прав требований, вытекающих
из договора участия в долевом строительстве
Среди специалистов долгое время существовали сомнения относительно самой возможности составления закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Более того, подобные взгляды часто можно встретить и в настоящее время. В качестве почвы для таких сомнений называют и специфику предмета залога по указанным закладным, и некоторые практические сложности при оценке и возможном обращении взыскания на предмет залога, и, наконец, отсутствие в Законе об ипотеке норм, прямо предусматривающих возможность составления таких закладных.
Рассмотрим все аргументы «за» и «против» и проведем их правовую оценку.
В Законе об ипотеке специальные нормы, прямо предусматривающие возможность составления закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, действительно отсутствуют.
В то же время, как было указано выше, п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке называет права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, в качестве самостоятельного предмета ипотеки без каких-либо исключений.
Нормы п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10 Закона об ипотеке, устанавливающие некоторые особенности заключения договора об ипотеке, права залогодержателя по которому удостоверяются закладной, не содержат каких-либо ограничений в отношении договора залога прав требований участника долевого строительства.
Нормы главы III «Закладная» Закона об ипотеке хотя прямо не предусматривают, но и не запрещают возможность составления закладной при залоге прав требований участника долевого строительства.
Пункт 1 ст. 13 Закона об ипотеке определяет, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
Пункт 4 ст. 13 Закона об ипотеке предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускаются. Какие-либо запрещения либо ограничения в отношении залога прав требований участника долевого строительства в этом перечне отсутствуют.
В Законе об участии в долевом строительстве, Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. N 213), Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 9 июня 2005 г. N 82), равно как и в иных нормативных актах, также нельзя встретить положений, хотя бы косвенно ограничивающих возможность составления закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
Из изложенного можно сделать вывод: составление закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, с правовой точки зрения вполне допустимо. Некоторые специфические аспекты, возникающие на практике при составлении таких закладных, не могут расцениваться как ограничение на их составление, а должны рассматриваться лишь в качестве предпосылок для дальнейшего совершенствования ипотечного законодательства.
При этом указанные закладные могут составляться как при залоге принадлежащих залогодателю прав требований в обеспечение обязательств самого залогодателя перед залогодержателем, так и при обеспечении залогом обязательств другого лица перед залогодержателем. В первом случае закладная составляется залогодателем, во втором — залогодателем и должником (см. п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).
Дальнейшее обращение рассматриваемых закладных возможно с соблюдением общих правил о передаче прав на закладную (ст. 48 Закона об ипотеке) и залоге закладной (ст. 49 Закона об ипотеке).
Особенности содержания закладной, составленной на основании
залога прав требований, вытекающих из договора участия
в долевом строительстве
Не останавливаясь на общих правилах составления закладных, рассмотрим некоторые особенности содержания закладной, оформленной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
Так, пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке устанавливает, что закладная должна содержать название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества. Поскольку в рассматриваемом нами виде закладных в качестве предмета ипотеки выступают права требования участника долевого строительства, соблюдение пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке должно обеспечиваться следующим образом:
а) в закладной необходимо указать, право требования какого конкретно объекта долевого строительства выступает предметом ипотеки (наименование такого объекта, его расположение в строящемся объекте недвижимости, адрес строительства (строительный адрес) такого объекта недвижимости и т. д.);
б) в закладной должна содержаться ссылка на договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, из которого вытекает право требования участника долевого строительства (являющееся предметом ипотеки), с указанием даты и места заключения такого договора участия в долевом строительстве и сведений о его государственной регистрации.
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Следовательно при составлении рассматриваемого нами вида закладных оцениваться должно право требования участника долевого строительства, являющееся предметом ипотеки. Права требования являются одним из допустимых объектов оценки согласно ст. 5 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Соответственно каких-либо препятствий с проведением оценки не возникнет.
В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Выполнение данного требования при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, обеспечивается отражением в закладной реквизитов договора участия в долевом строительстве, из которого вытекает право требования участника долевого строительства, с указанием даты и места заключения такого договора участия в долевом строительстве и сведений о зарегистрировавшем его органе, номере, дате и месте его государственной регистрации.
Кроме того, при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, следует, на наш взгляд, обращать внимание на следующий немаловажный аспект.
На практике срок исполнения основного обязательства по закладной может значительно превышать предполагаемый срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (с последующим оформлением собственности на объект недвижимости).
Соответственно в этом случае, после оформления участником долевого строительства права собственности на объект недвижимости, возникнет следующая правовая ситуация: основное обязательство на этот момент останется не полностью исполненным должником, в то время как залоговое обязательство фактически прекратится, поскольку заложенное право требования участника долевого строительства исчезнет, «материализовавшись» в конкретный объект недвижимости (являющийся по своей правовой природе совершенно иным объектом гражданских прав).
Подобная ситуация не всегда выгодна с точки зрения интересов владельцев закладной.
Права кредитора защищены в большей степени, если владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, предоставивший целевой кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости (например, квартиры), и при этом должник является одновременно залогодателем (передав в залог право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве). В этом случае при последующем оформлении должником-залогодателем права собственности на объект недвижимости в отношении такого объекта недвижимости возникает залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке в пользу кредитора (который в этом случае будет совпадать с первоначальным залогодержателем по закладной). Таким образом, залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, автоматически заменяется залогом в силу закона в отношении объекта недвижимости.
Но возможны и иные ситуации, например:
1. На момент оформления залогодателем права собственности на объект недвижимости первоначальный залогодержатель уже передал права на закладную другим лицам (последующим законным владельцам закладной). В этом случае в отношении такого объекта недвижимости залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке в пользу законного владельца закладной уже не возникнет, поскольку последующий законный владелец закладной формально не предоставлял целевой кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости.
2. Должник и залогодатель по закладной не совпадают, соответственно залогодатель не имеет прямого отношения к основному обязательству по закладной. И в этой ситуации, при оформлении залогодателем по закладной права собственности на объект недвижимости, залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке не возникнет, поскольку кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости предоставлялся именно должнику, а не залогодателю.
В связи с изложенным считаем необходимым при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, включать в такие закладные специальную обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на объект недвижимости (права требования в отношении которого ранее были предметом залога по закладной) передать такой объект недвижимости в залог в обеспечение основного обязательства по закладной (возможно, с соответствующим переоформлением закладной) под угрозой применения имущественных санкций. Такое условие, по нашему мнению, в определенной степени гарантирует интересы владельцев закладной при возникновении рассмотренной выше ситуации от возможных правовых проблем и коллизий.
Других существенных особенностей содержания закладной, оформленной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, на наш взгляд, не имеется.
Иные возможные виды закладных, связанных с договором
участия в долевом строительстве
Следует обратить внимание, что заключенный договор участия в долевом строительстве может стать основой оформления иного вида закладных (в сравнении с теми, которые были рассмотрены нами выше).
Дело в том, что в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Это так называемый залог в силу закона.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.
Таким образом, залог в силу закона, возникший в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, также может быть основанием составления закладной. Органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время подтверждают возможность составления такой закладной (в частности, на это указывает в своих разъяснениях Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области).
Однако следует различать рассмотренную выше закладную, основанную на залоге прав требований участника долевого строительства, и закладную, основанную на залоге в силу закона, возникшем в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве (условно назовем второй вид закладных именно так).
Оба вида закладных так или иначе связаны с договором участия в долевом строительстве. Тем не менее содержание данных закладных различно.
Так, закладная, оформленная на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, удостоверяет следующие права ее законного владельца:
— право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой (например, основанных на кредитном договоре), без представления других доказательств существования этих обязательств;
— право залога на право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве.
В свою очередь, закладная, основанная на залоге в силу закона, возникшем в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, удостоверяет следующие права ее законного владельца:
— право на получение исполнения по договору участия в долевом строительстве, заключенному между застройщиком и участником долевого строительства;
— право залога в силу закона, возникшее в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Не рассматривая особенности составления второго вида связанных с договором участия в долевом строительстве закладных и не оценивая саму правовую допустимость составления таких закладных, отметим, что подобные закладные, на наш взгляд, вряд ли получат распространение на рынке ипотечного жилищного кредитования. В подтверждение нашего предположения приведем следующие доводы.
1. Закладная, основанная на залоге в силу закона, возникшем в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может включить в себя кредитное обязательство, основанное, например, на кредитном договоре, поскольку «телом» такой закладной уже является обязательство, основанное на договоре участия в долевом строительстве. Оценивая залоговую функцию такой закладной на рынке ипотечного жилищного кредитования, следует отметить, что «стороннее» кредитное обязательство может быть обеспечено в этом случае только залогом самой закладной как ценной бумаги с передачей или без передачи закладной залогодержателю (см. ст. 49 Закона об ипотеке). Такой залог оформляется договором в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации. Вряд ли стоит рассчитывать на широкое применение на рынке ипотечного жилищного кредитования подобного залога закладных как ценных бумаг ввиду существенной специфики обеспечительной функции такого залога и особенностей обращения взыскания на предмет залога (закладную как ценную бумагу).
2. Не совсем понятен порядок передачи прав на закладную, основанную на залоге в силу закона, возникшем в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Дело в том, что при передаче прав на такую закладную по сути происходит передача всех прав участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
По общему правилу, согласно ст. 48 Закона об ипотеке, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме без государственной регистрации такой сделки.
В то же время ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
В этой связи возможно предположить, что при передаче прав на закладную, основанную на залоге в силу закона, возникшем в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве (и соответственно при передаче фактически всех прав участника долевого строительства, основанных на договоре участия в долевом строительстве), одновременно должна происходить подлежащая государственной регистрации уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве. Такой порядок, безусловно, значительно снижает оборотоспособность закладных.
Таким образом, на наш взгляд, именно закладная, оформленная на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (т. е. вид закладной, рассмотренный в первой части настоящей статьи), должна получить распространение на рынке ипотечного жилищного кредитования. Следует отметить отдельные законодательные пробелы в регулировании составления и обращения таких закладных, которые требуют устранения, однако практическое значение таких закладных не вызывает сомнения.
