Обращение закладных

(Балкаров А.)

(«ЭЖ-Юрист», 2013, N 4)

ОБРАЩЕНИЕ ЗАКЛАДНЫХ

А. БАЛКАРОВ

Алим Балкаров, юрист, г. Ростов-на-Дону.

Заключение договора купли-продажи закладных с возможностью их обратной продажи продавцу на практике порождает ряд вопросов. Проиллюстрируем варианты их решения примерами из судебной практики.

Выкуп и обратный выкуп

Согласно ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Основания обратной продажи могут быть различными. Но, как правило, таковыми являются невнесение должником по закладной периодических платежей (аннуитета) в течение 1 — 2 платежных периодов, выявление недостоверной информации о доходах должника, виндикация заложенного недвижимого имущества и т. д. Следует отметить, что обратная продажа может предусматриваться договором и без наличия каких-либо оснований (по опционному соглашению).

При этом следует различать понятия «выкуп закладных» и «обратный выкуп закладных». Выкуп закладных, как правило, осуществляется по договору купли-продажи закладных с отсрочкой передачи закладных. На практике стороны первоначально заключают соглашение о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования, указывая в нем, что при выдаче продавцом (как правило, им выступает кредитная организация) кредита и получении от должника закладной он обязуется продать закладную покупателю. Затем на основании данного соглашения выкупаются закладные путем заключения договора купли-продажи по мере их получения продавцом от своих должников. Здесь следует отметить, что арбитражная практика исходит из того, что выкуп закладных по договору купли-продажи невозможен, если в указанном договоре стороны не оговорили конкретные параметры закладных, подлежащих передаче (данные должника и залогодателя, удостоверяемые права по обеспечиваемому и обеспечительному обязательствам и пр.) (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 N 07АП-198/09).

Обратный выкуп касается ранее проданных закладных лицу, который по тем или иным основаниям или без основания решил воспользоваться правом обратного выкупа закладных. Такое взаимодействие продавца и покупателя часто порождает вопросы. Посмотрим, какие решения по ним выносят суды.

Позиции судов

В одном деле между кредитными организациями был заключен договор купли-продажи закладных. Отдельно было заключено соглашение, согласно которому покупатель при нарушении должником по приобретенной закладной от продавца денежных обязательств (при неплатежеспособности, невнесении ежемесячного платежа, внесении его не в полном объеме и т. д.) вправе требовать обратного выкупа этой закладной. В связи с неплатежеспособностью должника по закладной покупатель потребовал обратного выкупа этой закладной от продавца в соответствии с указанным соглашением. Продавец отказался выкупать данную закладную, ссылаясь на то, что соглашение по сути является предварительным договором, но в связи с отсутствием в нем данных о количестве и предмете товара нельзя его считать заключенным.

Отметим, что суды не признают соглашения такого рода предварительным договором. Так, ФАС УО отметил: довод заявителя кассационной жалобы о том, что соглашение об условиях обратного выкупа закладных является предварительным договором (ст. 429 ГК РФ), правомерно отклонен, поскольку названное соглашение предусматривает обязанность обратной передачи закладных по требованию об обратном выкупе закладных (Постановление ФАС УО от 20.04.2010 N Ф09-2451/10-С4).

Кроме того, заявление лица о незаключенности такого соглашения после обращения истца в суд может быть расценено как злоупотребление ответчика правом. Об этом говорится в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 N 18АП-12472/2009. Интересным представляется толкование в этом Постановлении правовой природы договора обратного выкупа закладных. Так, суд отметил, что такое соглашение не является по своей сути предварительным договором, а может быть отнесено к способу обеспечения надлежащего исполнения обязательств ответчиком. Банковская деятельность имеет высокую степень риска, что позволяет сторонам сделки обеспечить ее исполнение, в том числе и способом, явно не предусмотренным законом, но не противоречащим ему.

В другом деле покупатель обратился в суд с требованием об обязании выкупить закладные к обязанному по опциону лицу. Согласно договору купли-продажи с условием обратного выкупа обязанность выкупа возникла с момента письменного уведомления обязанного лица о выкупе закладных. Поскольку такое письменное соглашение не было отправлено, суд отказал в обязании выкупа закладных (Постановление ФАС МО от 03.09.2012 по делу N А40-3375/12-47-28).

Еще один пример: между сторонами заключен договор купли-продажи закладных. Согласно этому договору покупатель (Банк 1) имеет право требования обратного выкупа закладных от продавца (Банка 2) при неисполнении обязанными по закладным лицами (заемщиками) денежных обязательств. Заемщики просрочили исполнение обязательств по закладной Банку 1. Решением суда удовлетворено требование о взыскании задолженности по закладным с заемщиков. До исполнения данного решения Банк 1 предъявляет Банку 2 требование об обратном выкупе закладных в связи с неисполнением заемщиками обязательств по закладным.

По этому делу ВАС РФ указал, что, поскольку обязательства заемщика не исполнены, у агентства (покупателя) имелись предусмотренные договором основания для предъявления требования об обратном выкупе. Факт удовлетворения иска агентства (покупателя) о взыскании задолженности с заемщика не препятствует передаче прав по закладной обществу (продавцу), которое в этом случае вправе поставить вопрос о процессуальном правопреемстве (Определение ВАС РФ от 08.08.2012 N ВАС-8731/12).

Надеемся, что освещение указанных позиций арбитражных судов позволит участникам гражданского оборота избежать различных споров касательно купли-продажи закладных с условием обратного выкупа.

——————————————————————