Н. Клык, доцент Красноярского государственного университета.
Если понятию, значению и сфере использования договора об ипотеке в литературе уделяется достаточно много внимания, о закладных как ценных бумагах, неразрывно связанных с этим договором, такого сказать нельзя. Попытаемся выяснить, во-первых, правовую природу и место закладных в классификации ценных бумаг, а во-вторых, общие условия зависимости этих ценных бумаг от содержания и динамики взаимоотношений сторон договора ипотеки и обеспечиваемого ей обязательства и порядка осуществления прав по закладной.
Как известно, экономическая ценность любой ценной бумаги определяется прежде всего содержанием закрепляемого ею имущественного права. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т. е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если первая составляющая содержания права закладной — право на получение денежной суммы — довольно распространена для многих видов ценных бумаг (акций, облигаций, векселей), то вторая — право залога имущества — присуща лишь варранту. И для варранта, и для закладной общим является их назначение — выступать в качестве особого способа обеспечения денежного обязательства в силу содержащегося в них права залога; по варранту — на товар в рамках договора хранения, по закладной — на объект недвижимости в рамках договора об ипотеке. Каждый акт обращения варранта и закладной предполагает переход прав кредитора к новым владельцам этих ценных бумаг, но если право на получение денежной суммы по закладной зафиксировано в ней самой, переход прав кредитора по обеспечиваемому варрантом денежному обязательству лишь предполагается, так как безусловно совпадение лишь экономической, но не юридической связи варранта с правами кредитора по обеспечиваемому им обязательству.
Наличие в закладной названных двух прав (и, соответственно, двух возможных должников по ней) определяет правило, что эмитируется (составляется) закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству; соответственно эти лица (а если в роли залогодателя выступает сам должник — то одно лицо) становятся обязанными по закладной (п. 5 ст. 13 Закона). Поскольку закладная названа именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13 Закона), это отчасти соответствует правилу п. 2 ст. 146 ГК РФ о том, что лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.
Вместе с тем в п. 2 ст. 146 ГК РФ предусмотрено, что права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для цессии. Передача же прав по закладной в соответствии с п. 1 ст. 48 Закона осуществляется путем совершения не цессии, а индоссамента в пользу другого лица. Пункт 3 ст. 146 ГК закрепляет правило о передаче прав по индоссаменту лишь по ордерным ценным бумагам и ответственности индоссанта не только за существование права, но и за его осуществление. На первый взгляд, возникает логическое противоречие, а именно — способ передачи права (индоссамент) по закладной противоречит виду ценной бумаги (именная). Для того, чтобы определиться, не произошла ли при определении вида закладной как именной ценной бумаги соответствующая ошибка, обратимся вновь к анализу имущественного права, закрепляемого закладной.
Бесспорно, по сравнению с именными ценными бумагами в ордерных ценных бумагах наиболее сильно так называемое ассигнационное начало, поскольку в случае неисполнения эмитентом взятой на себя по ценной бумаге обязанности она может быть возложена и на лиц, передающих права по ней, — индоссантов. Выполнение обязанности по выплате денежной суммы владельцу закладной обеспечено значительно надежней, нежели по любой ордерной ценной бумаге. Право залога недвижимости выступает по закладной своеобразным способом обеспечения взятого эмитентом на себя обязательства, в связи с чем отсутствует необходимость закрепления ответственности индоссантов за неисполнение по этой ценной бумаге. Если праву на получение денежной суммы по закладной корреспондирует обязанность должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, то праву на залог недвижимости — обязанность залогодателя (если только должник и кредитор не одно и то же лицо).
Почему передача прав по закладной осуществляется путем совершения индоссамента, а не цессии, в принципе понятно, так как иное просто противоречило бы самой цели эмиссии закладных. Не касаясь всех аспектов значения эмиссии закладных, следует отметить, что юридический аспект их выпуска важен лишь для целей более упрощенного способа передачи прав по ним, т. е. путем совершения передаточной надписи. В противном случае возможна была бы передача прав залогодержателя по цессии в порядке, установленном ст. 47 Закона.
Если по векселю индоссаментом может быть простая подпись управомоченного лица на обратной стороне векселя, в отношении индоссамента на закладной установлены следующие дополнительные требования:
— должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной;
— индоссамент выполняется не только управомоченным владельцем (залогодержателем), но и предыдущим ее владельцем, если таковой есть;
— надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, а также бланковый индоссамент считаются ничтожными.
Таким образом, в отличие от вексельного индоссамента индоссамент каждого владельца на закладной должен быть не только именным, но и сопровождаться подписью предыдущего.
Как любая ценная бумага, закладная может иметь свойство ценной бумаги лишь при условии соблюдения установленной формы и обязательных реквизитов. Если в документе, названном «закладная», отсутствуют указанные в ст. 14 Закона реквизиты, он не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Представляется, что порядок и условия осуществления прав по закладной, предусмотренные в ней, возможны лишь при условии действительности договора об ипотеке и обеспечиваемого ипотекой обязательства, так как закладная удостоверяет права залогодержателя по договору ипотеки и в случае недействительности договора (например, объект недвижимости сгорел до государственной регистрации договора ипотеки) или обеспечиваемого ипотекой обязательства (отсутствовала задолженность должника по данным бухгалтерского учета — ст. 2 Закона) залогодержатель не может осуществить свои права в порядке, установленном Законом.
Помимо предусмотренных Законом реквизитов, закладная должна содержать отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (п. 4 ст. 10) и быть представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Пунктом 2 ст. 14 допускается по соглашению между залогодателем и залогодержателем включение в закладную условий, не входящих в перечень обязательных по Закону реквизитов (например, документов, определяющих условия ипотеки, или документов, необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по закладной). Выдается закладная первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, лишь после регистрации ипотеки. Четко регламентируя порядок нотариального удостоверения договора ипотеки и государственной регистрации, совершение соответствующих записей и отметок о закладной в договоре, Закон вместе с тем не исключает расхождения содержания между договором об ипотеке и закладной, так как устанавливает правило, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии (п. 4 ст. 14 Закона). Разумеется, это правило не применяется, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Но какие юридические последствия при этом наступают в иных случаях несоблюдения требований Закона, не всегда понятно. Например, п. 6 ст. 9 Закона предусматривает обязательное указание о закладной в договоре об ипотеке, но при этом в Законе ничего не говорится о последствиях несоблюдения такого требования. В том случае, если закладная выдана вопреки требованиям Закона и предметом ипотеки являются предприятия, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, право аренды имущества или ипотекой обеспечивается денежное обязательство, по которому невозможно установить размер денежной суммы в надлежащий момент, Закон предусматривает недействительность не закладной, а условий о закладной в договоре об ипотеке (п. 4 ст. 5).
Будет ли недействительна сама закладная в случае недействительности записи о ней в договоре или в случае отсутствия в договоре ипотеки записи о закладной, в Законе не сказано.
Выдача и появление в обращении закладных вопреки требованиям п. 4 ст. 5 (по договорам ипотеки на предприятие, леса и т. д.) маловероятны уже в силу того, что названные ограничения обязательны прежде всего для нотариусов, удостоверяющих договоры об ипотеке и проставляющих соответствующие отметки на закладных, и для органов государственной регистрации, производящих регистрацию как договоров об ипотеке, так и владельцев закладных в качестве залогодержателей. Вместе с тем ни нотариальная отметка, ни государственная регистрация не могут сами по себе придать закладной, выданной вопреки требованиям Закона, статус законной, так как ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ будет являться сделка по выпуску закладной и во всяком случае залогодатель не может оставаться должником по закладной.
Если же в договоре об ипотеке отсутствует указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной, нет никаких оснований ставить под сомнение содержание закладной как ценной бумаги. Должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству, являясь одним из эмитентов закладной (или единственным, когда он — и залогодатель), исходя из требований ст. 142 ГК РФ (осуществление прав по ценной бумаге возможно только при ее предъявлении) в принципе должен потребовать при исполнении обязательства (в том числе при производстве промежуточных платежей) представления закладной, даже если она будет находиться у первоначального залогодержателя. В противном случае он рискует произвести исполнение ненадлежащему кредитору, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 17 Закона обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной только в случаях, если:
— судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
— предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают. Кроме того, должник не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона залогодержатель обязан передать закладную должнику лишь при исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью; при производстве же промежуточных платежей предоставление закладной не требуется, если должник получает от владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (п. 2 ст. 16 Закона).
Исключается предоставление закладной также в случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса (п. 5 ст. 17 Закона).
Вместе с тем владелец закладной, как зарегистрированный, так и незарегистрированный в органах государственной регистрации, имеет право индоссировать закладную, и правомерность владения закладной в Законе не связана с обязательностью регистрации. Поэтому не исключается возможность производства промежуточных платежей ненадлежащему кредитору, так как при получении уведомления о регистрации владельца должник не вправе требовать всякий раз предъявления ему закладной. Угроза ненадлежащего исполнения исключается лишь при условии, если должник будет в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона требовать при исполнении обязательства по частям от кредитора предоставления закладной для отметки об исполнении соответствующей части обязательства.
Закон, устанавливая правила выполнения передаточной надписи, не закрепляет при этом для совершения на закладной последующего индоссамента обязательную регистрацию владельца. В соответствии со ст. 16 Закона владелец закладной вправе лишь потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.
Регистрация владельцев закладной производится на основании не только документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования и решения суда о признании прав по закладной за заявителем, но и на основании передаточной надписи на имя заявителя.
На основании изложенного можно сделать вывод: несмотря на то, что обращение закладной (переход от одного владельца к другому) осуществляется по правилам, установленным ст. 146 ГК РФ для ордерных ценных бумаг, т. е. путем совершения на закладной индоссамента, обязанными по ней в силу Закона названы эмитенты (или эмитент, если залогодатель является одновременно и должником по обеспечиваемому обязательству), что характерно для именных ценных бумаг.
Представляется, что такое расхождение не случайно, поскольку в случае недействительности договора об ипотеке или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства закладная не становится недействительной. В соответствии с п. 2 ст. 147 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. В случае недействительности договора об ипотеке или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства солидарно ответственными на основании п. 1 ст. 147 ГК РФ становятся лица, совершившие на закладной передаточные надписи, т. е. индоссанты. Статья 144 ГК РФ закрепляет приоритет специального законодательства (к которым и относится Закон) в отношении прав, удостоверяемых ценными бумагами, обязательных реквизитов и формы ценных бумаг, но в том случае, когда осуществление прав по ценной бумаге невозможно в порядке, установленном специальным законодательством, должны применяться соответствующие правила ГК РФ.
