Коновалов Артем, старший юрисконсульт ООО «Городской ипотечный банк».
В условиях роста объемов ипотечного кредитования банки, выдающие населению кредиты под залог недвижимого имущества, вынуждены прибегнуть к поиску финансирования данной программы. В качестве одного из способов может рассматриваться получение кредита на проект под залог уже сформированного получателем кредита пула закладных. В связи с тем что данный вид залога является новым в банковской практике, при согласовании условий сделки возникает целый ряд вопросов.
Оценка размера обеспечения
Осуществляя залог закладных, прежде всего необходимо учитывать, что объем обеспечения кредита будет постоянно уменьшаться. Причем точно спрогнозировать размер уменьшения стоимости предмета залога, как правило, невозможно. Данное обстоятельство объясняется тем, что должник по закладной осуществляет ежемесячные платежи по погашению задолженности, в связи с чем остаток его ссудной задолженности по кредиту уменьшается, что влечет снижение стоимости закладной как предмета залога. Более того, должник вправе осуществить частичное либо полное досрочное исполнение своих обязательств, по результатам которого заложенная закладная как предмет залога может вовсе обесцениться.
Учитывая специфику рассматриваемого правоотношения, сторонам следует, во-первых, установить минимальный размер обеспечения кредита, который должен поддерживать заемщик в период существования кредитного обязательства, а во-вторых, договориться о конкретном способе и порядке поддержания согласованного объема обеспечения, например путем замены и передачи в залог дополнительных закладных.
Также в обеспечение соблюдения интереса залогодержателя в наличии должного размера обеспечения в кредитном договоре целесообразно предусмотреть обязанность заемщика в установленные кредитным договором сроки сообщать кредитору сведения о досрочном погашении должниками задолженности по заложенным закладным, а также о результатах мониторинга стоимости обеспечения по кредиту.
Замена заложенных закладных
Необходимость в осуществлении процедуры замены закладных и/или передачи в залог дополнительных закладных появляется в вышеуказанном случае, а также при наступлении дефолта закладной.
Под дефолтом закладной следует понимать неоплату должником в установленные закладной сроки очередного ежемесячного платежа по погашению кредита, а также наступление страхового случая по рискам, связанным с жизнью и здоровьем должника либо утратой (в том числе права собственности) и повреждением заложенного имущества.
Процедура замены представляет собой, с одной стороны, передачу в залог дополнительных закладных, а с другой — возврат залогодателю досрочно погашенных либо дефолтных закладных.
В тех случаях, когда стоимость обеспечения по кредиту уменьшается естественным образом, то есть в связи со снижением рыночной стоимости заложенных закладных в результате выполнения должниками обязательств по уплате ежемесячных платежей, договор залога должен предусматривать обязанность заемщика передать залогодержателю в залог дополнительные закладные в количестве, достаточном для поддержания согласованного размера обеспечения.
В связи с тем что качество и ликвидность заложенного имущества имеют существенное значение для залогодержателя, в договоре залога могут быть установлены основные требования, предъявляемые залогодержателем к закладным, на которые будет осуществляться замена либо которые будут дополнительно передаваться залогодержателю в залог. В частности, могут оговариваться требования к документальному подтверждению платежеспособности должника по закладным, требования к характеристике закладной (к первоначальному залогодержателю, процентной ставке, наличию дополнительного обеспечения кредита и т. д.).
Упрощенный порядок обращения взыскания
Рассматривая залог закладных в качестве одного из возможных способов обеспечения исполнения обязательств, особо значимыми обстоятельствами для залогодержателя будут являться:
— необходимость обращения в судебные инстанции в целях удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества и/или признания прав на закладные за лицом, приобретшим права по ним в результате обращения взыскания, а также;
— необходимость совершения каких-либо юридически значимых действий залогодателем закладных (подписания договора передачи прав, проставления отметки о новом владельце закладной) после возникновения оснований для обращения взыскания.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), а также п. 2 ст. 349 ГК РФ прямо предусматривают возможность согласования сторонами в договоре залога внесудебного порядка обращения взыскания на заложенные закладные.
Другой нормой, косвенно связанной с процедурой обращения взыскания, является порядок регистрации лица, которое приобрело права по закладным (в том числе в результате обращения взыскания), в качестве залогодержателя в ЕГРП. Как следует из п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке, для того чтобы такое лицо имело возможность зарегистрировать себя в реестре, его права должны подтверждаться: сделкой по передаче прав и отметкой на закладной, произведенной предшествующим владельцем закладной или ипотечным залогодержателем, либо решением суда о признании за заявителем прав по закладной.
В целях регистрации приобретателя прав в качестве залогодержателя его права на данную закладную должны основываться именно на договоре передачи прав, заключенном в соответствии со ст. 48 Закона об ипотеке, и на отметке, проставленной вышеуказанными лицами. В случае если у данного лица права на закладную возникли по каким-либо другим основаниям, в целях его регистрации в ЕГРП, должно быть предоставлено соответствующее решение суда.
Статьей 49 Закона об ипотеке предусмотрены три следующих способа обращения взыскания.
Реализация имущества с торгов.
Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. В связи с тем что действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность залогодателя проставлять отметку о новом владельце закладной в пользу победителя торгов, то лицо, которое приобрело на торгах права по закладным, будет вынуждено дополнительно обращаться в суд в целях признания своих прав на закладные.
Реализация имущества путем передачи прав по закладным.
Данный способ предполагает, что при наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога залогодатель заключает сделку по передаче принадлежащих ему прав по заложенным закладным и за счет вырученных денег удовлетворяет требование кредитора по обеспеченному залогом обязательству.
Стоит отметить, что Закон об ипотеке не устанавливает, в пользу кого должно быть осуществлено отчуждение прав, отсюда возможно сделать вывод о том, что права по закладным могут быть переданы как не участвующему в сделке лицу, так и самому залогодержателю закладных. В последнем случае обязательство залогодателя по погашению имеющейся задолженности по возврату кредита прекратится зачетом его встречного однородного требования к залогодержателю закладных по оплате приобретаемых прав.
Рассматриваемый способ обращения взыскания изначально не предполагает обращения в суд. Однако в случае если залогодатель по каким-либо причинам откажется заключить договор передачи и/или проставить отметку о новом владельце, залогодержатель (или иной приобретатель прав) будет вынужден обратиться в суд в целях понуждения заключения договора и перевода на себя прав по закладным. Следовательно, удовлетворение требований кредитора не может быть осуществлено без активного участия залогодателя, что снижает эффективность данного способа.
Реализация имущества путем отчуждения прав на основании залоговой надписи.
Третий способ предоставляет возможность залогодержателю на основании проставленной залогодателем специальной передаточной залоговой надписи передать права по закладной третьим лицам с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. Согласно рассматриваемому способу обращения взыскания залогодержатель, получив соответствующие права на основании п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке и волеизъявления залогодателя, выраженном посредством проставления залоговой надписи, заключает с третьим лицом — приобретателем прав договор передачи и проставляет в его пользу отметку о новом владельце закладной. Поскольку в данном случае права покупателя закладной будут подтверждаться сделкой по передаче прав и отметкой о новом владельце, что соответствует требованиям, установленным абз. 2 п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке, приобретателю прав не придется обращаться в суд за признанием своих прав на закладные.
Вместе с тем, применяя этот способ обращения взыскания, сторонам следует в обязательном порядке отразить в договоре залога минимальную продажную цену, по которой залогодержатель вправе продать права по закладной. В противном случае у залогодержателя появится возможность продать закладную по явно заниженной цене, что, несомненно, негативным образом скажется на имущественном интересе залогодателя.
Подводя итоги, стоит отметить, что данный вид залога пока не имеет широкого распространения в банковской практике в основном по причине того, что рынок закладных в России еще не столь развит. Однако в условиях роста в нашей стране объемов кредитования в целом и более частого использования закладных крупнейшими игроками этого рынка в будущем данный вид залога, несомненно, будет иметь более частое применение.
