Артем Коновалов, старший юрисконсульт ООО «Городской Ипотечный Банк».
В связи с появлением на рынке ипотечного кредитования «нового» инструмента, удостоверяющего права банков-кредиторов на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества, в виде закладной, в правоприменительной практике все чаще возникают вопросы, связанные с порядком заключения сделки по передаче прав, удостоверенных такой ценной бумагой.
На практике, при уступке прав по ипотечному кредиту, права кредитора по которому не удостоверены закладной, в соответствии с нормами, изложенными в ст. 355, 382 — 390 ГК РФ и Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам», как правило, заключаются договоры уступки прав по кредиту и обязательству, обеспечивающему исполнение кредитного обязательства, которые в обязательном порядке нотариально удостоверяются и передаются в Орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях осуществления государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществляется в установленный ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» месячный срок при условии внесения платы за регистрацию. Таким образом, уступка прав по ипотечному кредиту, не удостоверенному закладной, является довольно длительной и дорогостоящей процедурой.
«Упрощенный» порядок
Использование при ипотечном кредитовании закладной призвано обеспечить более быструю и упрощенную процедуру уступки прав по кредитам (передачу прав по закладным), так как такая сделка не сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией, а следовательно, может быть заключена в более короткий срок.
Вместе с тем не все участники гражданского оборота считают, что процедура уступки прав по указанной ценной бумаге носит более упрощенный характер. В этой связи одним из вопросов, подлежащих рассмотрению, является обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки по передаче прав по закладной.
Сторонники такого подхода, в соответствии с которым сделка по передаче прав по закладной требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, основываются на следующих положениях законодательства РФ.
В соответствии с абз. 2 ст. 48 ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Обращаясь к соответствующим нормам ГК РФ, регламентирующим уступку права требования, в частности к п. 1 и 2 ст. 389, следует, что:
— уступка права требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме;
— уступка права требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, в связи с тем что договор ипотеки подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, сделка по передаче прав по закладной, которая удостоверяет права залогодержателя по кредитному обязательству и обязательству, возникающему из залога недвижимого имущества, также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Следует отметить, что, на наш взгляд, такое толкование указанных норм не может считаться верным по следующим причинам:
— в пункте 1 ст. 48 Закона об ипотеке указано, что «передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме». Более того, вышеприведенная норма, в соответствии с которой передача прав по закладной влечет последствия уступки требований, не регламентирует условия и порядок передачи прав по закладной, а предусматривает лишь последствия такой передачи. Таким образом, совершение действий, предусмотренных Законом об ипотеке и необходимых для передачи прав по закладной, влечет последствия, связанные с переменой лиц в обязательстве;
— предметом сделки является ценная бумага (закладная), в связи с отчуждением и передачей которой к ее приобретателю переходят права, которые она удостоверяет. Для отчуждения ценной бумаги закон не предъявляет каких бы то ни было специальных требований в отношении формы совершения сделки и ее государственной регистрации.
Таким образом, по нашему мнению, для передачи прав по закладной должны быть выполнены следующие два условия, предусмотренные Законом об ипотеке:
— подписан договор передачи прав по закладной;
— залогодержателем на закладной должна быть проставлена отметка о новом владельце закладной в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.
Проблемный процесс
Еще одной проблемой, встречающейся в процессе заключения сделки по передаче прав по закладной, является определение обязательности регистрации приобретателя прав по закладной (владельца закладной) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в качестве залогодержателя.
Как уже указывалось выше, ст. 48 ФЗ от 16 июля 1998 г. (с последними изменениями от 02.11.2004) N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) определяет способ и форму совершения сделки по передаче прав по закладной.
В п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке указывается, что приобретатель закладной считается ее законным владельцем, если его права основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.
Вместе с тем ст. 16 Закона об ипотеке предоставляет право законному владельцу закладной (т. е. приобретателю закладной, который получил права, удостоверяемые закладной, на основании сделки в простой письменной форме и в отношении которого имеется отметка на закладной, проставленная лицом, осуществившим отчуждение прав по данной закладной) потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если законным владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. Представляется необходимым подчеркнуть, что ст. 16 Закона об ипотеке лишь предоставляет право приобретателю прав по закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никак не обязывает законного владельца закладной совершать действия по такой регистрации.
Предоставленное ст. 16 Закона об ипотеке право может быть использовано законным владельцем закладной в целях упрощения процедуры взаимодействия заемщика и приобретателя закладной по доказыванию последним своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникших на основании осуществленной сделки по передаче прав по закладной.
Так, статьей 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что по особому требованию заемщика при осуществлении своих прав по закладной ее законный владелец обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (заемщику), в отношении которого осуществляется соответствующее право. В то же время в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке заемщик, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в ЕГРП в качестве залогодержателя с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи (аннуитетные платежи по погашению кредита) по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.
Таким образом, предоставленное заемщику право требования от законного владельца предъявления ему закладной не может быть реализовано после регистрации приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя и предъявления заемщику документов, подтверждающих факт такой регистрации.
В то же время отсутствие или наличие в ЕГРП записи о регистрации приобретателя закладной (законного владельца закладной) в качестве залогодержателя не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной. Регистрация законного владельца закладной в ЕГРП не является сделкой гражданско-правового характера и тем более не входит в состав действий, необходимых для надлежащего оформления сделки по передаче прав по закладной в целом.
Принимая во внимание, что регистрация законного владельца закладной в ЕГРП осуществляется в административном порядке и является самостоятельным правоотношением, не зависящим от правоотношения по передаче прав по закладной, получается, что государственная регистрация законного владельца закладной не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной.
Следовательно, в связи с тем что в отличие от сделки по уступке прав по ипотечному кредиту, права кредитора по которому не удостоверены закладной, в отношении сделки по передаче прав по закладной законодательством РФ не установлено требование о ее государственной регистрации, такая сделка может быть заключена в кратчайшие сроки (в течение одного рабочего дня).
Срок и минимизация
Интересное практическое значение также имеет срок, в течение которого регистрирующий орган обязан зарегистрировать приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя. Так, в соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении документов, необходимых для такой регистрации.
Следует обратить обратить внимание на то, что в случае осуществления сделки между кредитными организациями по продаже кредитного портфеля, содержащего большое количество закладных, установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. при покупке ипотечного портфеля Городским Ипотечным Банком предметом сделки явилось более 300 закладных на сумму в несколько десятков миллионов долларов США.
Еще одним важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту путем приобретения прав по закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав (владельца закладной) в части оплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров.
До 1 января 2005 г. при уступке прав по ипотечному кредиту, права кредитора по которому не удостоверены закладной, за государственную регистрацию договора уступки прав в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» взималась плата в размере до 7500 рублей. Конкретная сумма платы за регистрацию устанавливалась нормативно-правовыми актами субъектов РФ, при этом в городе Москве размер такой платы был установлен в максимальном размере. На практике, как правило, расходы по оплате указанной пошлины несет приобретатель прав (цессионарий). При передаче же прав по закладной, как указывалось выше, сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос о необходимости регистрации его в качестве залогодержателя в ЕГРП.
Однако стоит обратить внимание на то, что 2 ноября 2004 г. был принят ФЗ N 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ», который снизил размер государственной пошлины за государственную регистрацию сделок, связанных с уступкой прав по ипотечному кредиту.
Так, в соответствии со ст. 2 указанного Закона, предусматривающей внесение дополнений в НК РФ (текст НК РФ дополнен ст. 333.33), «за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя» установлена государственная пошлина в размере 500 рублей. Смена же владельца закладной, «в том числе сделка по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной», в соответствии с указанным Законом облагается государственной пошлиной в размере 100 рублей. Указанные изменения в части размера государственной пошлины вступили в силу с 1 января 2005 г.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что, если права кредитора удостоверены закладной, процедура уступки прав по ипотечному кредиту носит более упрощенный характер. Важным преимуществом закладной в части уступки прав по ипотечным кредитам является возможность быстрого оформления сделки, которая не требует оплаты нотариального тарифа и государственной пошлины, что в условиях развивающегося рынка ипотечного кредитования в России должно привлечь больший интерес кредитных организаций к использованию закладных в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов.
