(Бабенко Р. В.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 12)
ОЦЕНКА ДОЛЕЙ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ВЫДЕЛ ДОЛИ <*>
Р. В. БАБЕНКО
——————————— <*> Впервые материал статьи был опубликован в журнале «Регистр оценщиков» (2011. N 7).
Бабенко Роман Владимирович, генеральный директор научно-производственной организации «Лаборатория экономического инжиниринга» (ООО НПО «ЛЭИ»), вице-президент Российского общества оценщиков (РОО), кандидат экономических наук (г. Ростов-на-Дону).
Автором статьи проведен анализ изменений в российском законодательстве, касающихся оборота долей из земель сельскохозяйственного назначения. Актуальность темы обусловлена превалирующим количеством таких объектов в регистрируемых правах на сельскохозяйственные земли. Описаны нововведения, которые существенно изменяют как условия, так и процесс оборота долей. По итогам проведенного анализа определены параметры, которые уместно использовать при оценке стоимости долей из земель сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, земельные доли, право собственности на землю, оборот сельскохозяйственных земель, изъятие сельскохозяйственных земель.
Evaluation of fractions from agricultural lands: allotment of fraction R. V. Babenko
The author has analyzed the changes in the russian law on the circulation of fractions from agricultural lands. Actuality of the theme caused by the prevailing number of these objects in the registered rights to agricultural lands. Described innovations that significantly alter the conditions and the process of fraction turnover. Following the results of the analysis, the above questionnaire formed a set of parameters that are appropriate to use in assessing the value of the fractions of agricultural lands.
Key words: agricultural land, land shares, right of ownership, turnover of agricultural land, removal of agricultural land.
По прошествии двух десятилетий с момента введения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1] в оборот поступает все больше земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Выявляются новые собственники и консолидируются земельные массивы, все чаще возникает необходимость в рыночной оценке «сельхоздолей». На что обращать внимание при оценке таких активов?
Возникновение «земельной доли»
Почти в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе бывшего СССР были определены индивидуальные имущественные паи и земельные доли [9]. Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона N 101-ФЗ [1]), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [1, п. 1 ст. 15]. Юридически действительное определение размеров земельных долей следующее [1, п. 2 ст. 15]: — в виде простой правильной дроби, — в гектарах, — в баллах. Трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий принимали решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ). С учетом принятого решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подавалась заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельскохозяйственных угодий сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме. К заявке прилагались списки лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно среди лиц, работающих в сельском хозяйстве, включая только работников колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеров этих хозяйств [8]. В эти списки включались [7, п. 9]: — работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях; — лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий); — временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т. п.); — лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения); — лица, уволенные с предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 года. При определении земельной доли (пая) учитывались сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков [7, п. 10]: — переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования; — включенных в фонд перераспределения земель; — используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур; — переданных хозяйству в аренду. Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивалась в размере 50-кратного налога на землю [7, п. 11]. Владелец земельной доли мог использовать ее следующими способами [7, п. 16]: — получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; — внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; — продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев). Последний вариант совместного использования — сдача в аренду всего поля — является весьма распространенным способом получения дополнительного дохода (и базой доходного подхода к оценке долей). Мероприятия по формированию земельных долей проводились два десятилетия назад. Сейчас происходит увеличение оборота «сельхоздолей» в связи со сменой поколений их владельцев.
Старые правоподтверждающие документы на доли
При оценке «сельхоздолей» оценщику (особенно при оценке недвижимости для вступления в наследство) могут предъявить следующие документы и указать следующие обстоятельства: 1) свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по форме, установленной Постановлением [12] (выдавалось до 27 октября 1993 года), либо по форме, утвержденной Указом [10] (с 27 октября 1993 года). Для сделки реализации необходимо произвести регистрацию прав на земельную долю с получением свидетельства по новой форме, утвержденной Постановлением [11]. Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств) проводится согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона [13] на основании простого заявления; 2) отсутствие свидетельства, указанного в пункте 1, — выписка из решения районной администрации о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Подобные решения принимались на основании протокола общего собрания трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями. Для реализации сделки необходимо произвести регистрацию прав на земельную долю с выдачей свидетельства по форме, утвержденной Постановлением [11]. Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств) проводится согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона [13] на основании простого заявления; 3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут региональные палаты Министерства юстиции Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [13] с выдачей гражданину свидетельства по форме, утвержденной Постановлением [11]. С этим документом дополнительная государственная перерегистрация прав на земельную долю не требуется. Является нормальным оказание оценочных услуг, разнесенных во времени. Это связано с необходимостью уточнения состава объекта оценки и проведения дополнительных экспертиз (во имя установления истины и спокойного сна оценщика). Выделение всех долей из единого земельного массива в натуре может происходить и не одновременно. Возможны «накладки» при производстве работ: 1) разными землеустроителями; 2) с использованием разных приборов и программного обеспечения; 3) со смещенными в течение двадцати лет точками привязки (реперы, межевые знаки). Причиной «накладок» при производстве работ может быть и безнаказанное лукавство заинтересованных лиц.
Если границы участков не совпали
Если в результате межевания границы земельных участков не совпали, теоретически может быть отказано в кадастровом учете земельного участка. Решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета должно содержать причину отказа служившее основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Если такое решение принято на основании пункта 2 части 2 статьи 27 Федерального закона [6], то оно должно содержать рекомендации по доработке представленных документов (в том числе межевого плана). Межевой план готовится в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана [5]. В строке 4 таблицы реквизита «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» межевого плана указывается площадь земельного участка, вычисленная по результатам проведения кадастровых работ («фактическая площадь»), а не площадь, указанная в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах. Но если площади земельного участка, вычисленные по координатам характерных точек границ земельного участка, указанных в таблице реквизита «1» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» межевого плана кадастровым инженером и органом кадастрового учета, отличаются из-за использования различного программного обеспечения, то, по мнению Департамента недвижимости [4], такое отличие возможно в пределах допустимой погрешности определения площади земельного участка. В работу могут вносить корректировки органы местного самоуправления или существующие проекты межевания территории [6, ч. 10 ст. 38]. Оформление межевых планов должно проводиться с учетом утвержденных органами местного самоуправления схем (с включением копий таких документов в приложение межевого плана).
Ограничения при образовании земельных участков
С 2011 года не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель [1, абз. 3 п. 1 ст. 4]. Минимальные размеры образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства по статье 33 Земельного кодекса Российской Федерации [1, п. 1 ст. 4]. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков [1, п. 2 ст. 4]. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды [1, ст. 3].
Действующая аренда при продаже доли
Существовавшая ранее неоднозначность отношений по поводу права пользования при смене собственника (продажа земли с действующим договором аренды) теперь законодательно устранена [15, п. 5 ст. 24.1]. Сейчас зарегистрированный договор аренды не является препятствием для смены собственника земельной доли. Зарегистрированный договор аренды (фактически право пользования участком на срок более 1 сезона) может оказаться не обременением, а фактором стабилизации денежного потока для применения доходного подхода к оценке. В этом случае нет необходимости подбирать аналоги; зарегистрированный договор аренды является документом, подтверждающим стоимостные характеристики для обоснования дохода от объекта оценки. При этом оценщик должен проверить соответствие размера «договорной» арендной ставки и других существенных условий договора рыночным условиям.
Несогласие одного лица-сособственника на заключение договора аренды
Дольщик на общем собрании участников долевой собственности может объявить о несогласии с условиями предполагаемого договора аренды или о несогласии вообще передавать земельный участок в аренду. В этом случае он вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему доли, и для этого заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела в счет доли. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды этого участка на выдел доли не требуется, а договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается [1, п. 5 ст. 14]. В такой ситуации проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется, и лицо, уполномоченное общим собранием, заключает дополнительное соглашение к договору аренды. Таким образом, миноритарные участники не могут заниматься шантажом мажоритариев, и в оценке прямая поправка на контрольный пакет арендуемого земельного участка неуместна.
Ограничение приобретения и внесения долей в уставный капитал
Оборот долей теперь четко ограничен во избежание ситуации «купить про запас за шапку сухарей». Фаза «первичного накопления капитала» в сельском хозяйстве объявлена завершенной. Фактически введена предварительная квалификация покупателей сельскохозяйственных долей: они должны доказывать возможность использования долей в существующем производственном процессе. Внесение в уставный капитал: предъявление квалификации покупателя. Документом, подтверждающим возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал, является документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставный (складочный) капитал [15, п. 4 ст. 24.1]. Покупка: предъявление квалификации покупателя. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля [15, п. 3 ст. 24.1]. Для оценщика это обстоятельство означает невозможность реализации объекта «на открытом рынке» [20, ст. 3 абз. 2]: состав квалифицированных пользователей сужен законодательно. Фактически теперь при чистой продаже речь ведется о «прирезке» близлежащих земельных участков (как в школьной игре «Захват территории» на листике в клеточку). При оценке возникает необходимость изучения и представления в разделе отчета об оценке «Анализ рынка» структуры собственности прилегающих земель. Но это следствие прогнозируемо — невозможно практически неисчерпаемый актив покупать реально за копейки. Хотя при умении можно привести в негодность и практически неисчерпаемый актив — земельный участок.
Допустимо ли неиспользование земель сельскохозяйственного назначения?
Пунктом 1.1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях [22] предусматривается «неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом». Неиспользование такого земельного участка влечет наложение административного штрафа: — на граждан — в размере 2000 — 5000 рублей; — на должностных лиц — в размере 4000 — 6000 рублей; — на юридических лиц — в размере 80000 — 100000 рублей.
Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации [1, п. 4 ст. 6]. В этот срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года [1, п. 5 ст. 6].
Критерии изъятия сельскохозяйственных земель при снижении плодородия
Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее трех следующих критериев, причиной которого стало использование земель с нарушением установленных земельным законодательством Российской Федерации требований рационального использования земли [16]: — снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15 процентов или более; — снижение кислотности в кислых почвах на 10 процентов или более; — повышение щелочности в щелочных почвах на 10 процентов или более; — снижение содержания подвижного фосфора на 25 процентов или более; — снижение содержания обменного калия на 25 процентов или более.
Изъятие сельскохозяйственных земель при неэффективном использовании
Статьей 6 Федерального закона [1] предусмотрен порядок побуждения пользователя земельного участка к надлежащему использованию. 1. Выявляются факты ненадлежащего использования земельного участка. 2. Назначается административное наказание (одновременно с назначением административного наказания выносится предупреждение уполномоченным исполнительным органом государственной власти о проведении государственного земельного контроля). 3. Если выявленные факты не устранены, то производится принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника (уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы о факте в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) [1, п. 6 ст. 6]. 4. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов, поступивших от органа государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием [1, п. 8 ст. 6]. 5. Реализация земельного участка возможна только после осуществления кадастрового учета земельного участка. Невыделенные земельные доли как раз попадают в эту категорию. В случае принятия судебного решения о принудительном изъятии земельного участка и о его продаже на публичных торгах исполнительный орган при необходимости должен обеспечить проведение кадастровых работ и публичных торгов [1, п. 9 ст. 6]. 6. Если возникает потребность в определении начальной цены — это работа оценщика. На эту ситуацию (продажа с торгов) не распространяется требование о квалификации покупателя, то есть стоимость может получиться реально рыночной. Теоретически на торги можно выставлять объект с любой стартовой ценой. Но стартовая цена именно в том случае, когда объект выставляется на торги заранее, не должна соответствовать рыночной стоимости. При должном усердии организатора торгов рынок сам установит цену сделки. От оценщика требуются консультационная работа, связанная с описанием достоинств и недостатков объекта оценки, предпродажная подготовка. Оценщик ни физически, ни юридически не может вступить в преступный сговор с неограниченным кругом неустановленных лиц с целью завышения или занижения стоимости объекта. Стоимость, хоть и является результатом деятельности оценщика, в этом случае — не доминирующий критерий оказания оценочной услуги. Стартовая цена обязательно должна покрыть расходы по подготовке к торгам, но в условиях открытого рынка не может быть выше рыночной стоимости аналогичных участков. При реализации товара с торгов разумный покупатель действительно не заплатит за него сумму, большую той, за которую он может приобрести товар аналогичного свойства. Это можно проиллюстрировать функциональным примером из другой области. В сети «Ситилинк» часто проводятся онлайн-аукционы. 14 октября 2011 года в Интернете был проведен открытый аукцион по продаже новой автомобильной магнитолы (см. рис.). Также товар имеется в постоянной продаже в магазине, его стоимость — 5460 рублей. При стартовой цене 100 рублей почти за 4 часа участники аукциона довели стоимость магнитолы до 3580 рублей. В итоге магнитола была приобретена за 2/3 от цены розничной продажи (3580/5460). Маловероятно, что все участники торгов были заинтересованы в обладании именно этой моделью товара, хотя, безусловно, данный товар вызывал интерес, как гомогенный по отношению к спросу. Таким образом, в рассматриваемом случае покупатель, не заинтересованный в приобретении именно этого товара (отсутствует осознанная потребность в этой модели в данный момент), совершил покупку. Точка отсечения аукциона со скидкой 1/5 — 2/5 от стоимости для хорошо информированного покупателя — достаточно распространенный предел (частный случай правила «80/20»).
Онлайн-аукцион по продаже автомобильной магнитолы
Таким образом, стартовая цена земельного участка для аукциона находится в следующих пределах:
Стоимость постановки земельного участка на кадастровый учет + + стоимость описания Стартовая 0,6 — 0,8 характеристик земельного участка цена торгов по от рыночной (пояснительная записка от <= реализации изъятого <= стоимости в Агрохимслужбы), включенных неиспользуемого условиях открытого в отчет оценщика (данные земельного участка рынка экономических возможностях участка) + + стоимость подготовки и проведения торгов
Результатом работы оценщика является установление рыночной стоимости. Из представленного отношения оценщик может определить экономическую полезность актива для неограниченного круга лиц, допущенных к участию в торгах. В торгах могут участвовать оптимисты и пессимисты (хорошо информированные оптимисты). Для охвата обеих категорий, «когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки» [20, абз. 4 ст. 3], в расчет необходимо закладывать максимально реализуемые риски. Естественно, в этом случае стоимость будет существенно дисконтирована. Но этот факт расширит возможности по реализации объекта, что является достижением цели торгов. 7. Организатор торгов извещает о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения. Во всяком случае, извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене [17, п. 2 ст. 448]. 8. Средства, вырученные от продажи участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов [1, п. 11 ст. 6]. В эти расходы будут включены расходы на оценку. 9. Акцентируем внимание на следующем: если торги будут признаны несостоявшимися, то земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися [1, п. 9 ст. 6]. Именно в этой ситуации необходимо реализовать пессимистический вариант экономики использования земельного участка. Затем в течение одного месяца размещается объявление о наличии доли. С этого момента начинается маркетинг объекта — оферта с указанной датой возможности перехода права собственности. Здесь отчет об оценке должен выступить катализатором сделки — показать все характеристики объекта оценки и стимулировать интерес. В течение 6 месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на долю орган местного самоуправления вправе продать эту долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (далее — КФХ), использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или КФХ вправе приобрести долю, находящуюся в муниципальной собственности, за 15 процентов от кадастровой стоимости [1, п. 4 ст. 12]. Таким образом, устанавливается срок экспозиции объекта — 6 месяцев. Если в течение года с момента получения доли орган местного самоуправления не смог продать ее, то он обязан выделить земельный участок в счет принадлежащей ему доли. Выделенная доля переходит в разряд отдельного земельного участка. Логика развития событий описана. Итак, вид стоимости — рыночная, цель оценки — реализация объекта оценки в ходе торгов, назначение оценки — обоснование для формирования начальной цены торгов.
Орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля и проверки
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 ноября 2006 года N 689 [19, п. 5] Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее — Россельхознадзор) и ее территориальные органы на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений осуществляют контроль за соблюдением: 1) выполнения в соответствии с Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» мероприятий по сохранению и воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, включая мелиорированные земли; 2) выполнения требований по предотвращению самовольного снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; 3) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности. В иные требования земельного законодательства и входят описанные ранее действия. Предполагается, что юридическими фактами завершения исполнения государственной функции являются [18, п. 1.11]: — составление акта проверки; — вынесение предупреждения (внесение представления); — административное приостановление деятельности лица, использующего земли, на срок до девяноста суток; — возбуждение дела об административном правонарушении; — выдача предписания; — направление в суд заявления о приостановлении деятельности лица, использующего земли; — подготовка и направление документов в органы внутренних дел, прокуратуры, иные правоохранительные органы или контрольно-надзорные органы в случае выявления нарушения лицами, использующими земли, требований земельного законодательства, надзор за соблюдением которых не входит в компетенцию Россельхознадзора (территориальных органов). План проверок на год публикует каждое территориальное управление Россельхознадзора <1>. ——————————— <1> Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору: URL: http://www. fsvps. ru/fsvps/usefulinf (e-mail: info@svfk. mcx. ru).
Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение трех лет: — со дня государственной регистрации юридического лица, индивидуального предпринимателя; — со дня окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя; — с начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности. В срок до 1 сентября года, предшествующего году проведения плановых проверок, органы государственного контроля направляют проекты ежегодных планов проведения плановых проверок в органы прокуратуры. Кроме включения в план проверки, фактами, являющимися основаниями для проведения проверок, являются: 1) проверка исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства; 2) поступление обращений и заявлений граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о следующих фактах: — возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; — причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; 3) получение от органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушений земельного законодательства. Внеплановая выездная проверка юридических лиц и индивидуальных предпринимателей может быть проведена после согласования с органом прокуратуры по месту осуществления деятельности таких юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Частный сервитут поля с «долями»
Ранее договор аренды и соглашение о предоставлении частного сервитута на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, должны были зак лючаться со всеми участниками долевой собственности на земельный участок. Теперь эти документы могут быть подписаны только на условиях, согласованных и утвержденных общим собранием участников долевой собственности, причем только тем лицом, которое уполномочено общим собранием на заключение соответствующих договоров. Таким образом, увеличение арендной ставки в отношении полей с множеством собственников ликвидируется. На практике при прокладке подземных трубопроводов подрядчики предпочитали заключать соглашения с арендаторами, а не с собственниками. Причем суммы оплат при заключении соглашения с арендатором-посредником были на порядок выше, чем при заключении соглашения с собственниками долей. И подрядчики шли на это, так как в противном случае необходимо было получать согласие всех «долевиков поля». Почему даже при колоссальном диспаритете это было выгодно? Цена вопроса определялась не столько технологической и биологической рекультивацией, сколько стоимостью простоя техники в случае заминки при подписании соглашения в отношении очередного поля. На общем собрании участников долевой собственности может быть принято решение о выборе лица, уполномоченного от имени участников действовать без доверенности при согласовании местоположения границ земельных участков. Это удобно в следующих случаях: — обращения с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета; — государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка и образуемых из него земельных участков; — заключения договора аренды земельного участка; — заключения соглашения об установлении частного сервитута. Срок полномочий такого лица не может превышать трех лет, оно может быть отозвано только по решению общего собрания. Вот почему особое внимание при приеме объекта на оценку необходимо уделять общему собранию участников. Возможность проведения вменяемого собрания участников (или собрания вменяемых участников) — это доминирующий фактор ценообразования в рассматриваемом бизнесе.
Инициация общего собрания участников
Инициатором собрания участников долевой собственности могут быть три группы лиц [1, п. 1 ст. 14.1]: 1) участник долевой собственности; 2) лицо, использующее находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции; 3) орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Участники извещаются органом местного самоуправления по месту расположения земельного участка посредством публикации в надлежащем средстве массовой информации и (при наличии) на официальном интернет-сайте органа не позднее, чем за 40 дней до дня проведения общего собрания [1, п. 2 ст. 14.1]. Одновременно объявление также размещается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. О проведении общего собрания по предложению лиц групп 1 и 2 орган местного самоуправления уведомляется в письменной форме.
Правомочность общего собрания участников
Общее собрание считается правомочным при присутствии на нем не менее 20 процентов от общего числа участников или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей [1, п. 5 ст. 14.1]. На практике возникает проблема работы с невостребованными долями. Собрание считается правомочным в присутствии не менее 50 процентов от общего числа участников долевой собственности, но за вычетом количества лиц с невостребованными долями [1, п. 6 ст. 14.1]. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления. Решение принимается общим собранием открытым голосованием и считается принятым, если за него проголосовали [1, п. 8 ст. 14.1]: — участники, владеющие более чем 50 процентами долей от общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок); — большинство участников общего собрания.
Единицы измерения
В целях принятия решений о подсчете голосов размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями [1, п. 3 ст. 15]: 1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в кадастровой выписке о таком земельном участке; 2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее, чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей; 3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах, для различных сельскохозяйственных угодий используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации; 4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.
Результаты голосования в исходных данных оценщика
Если фактом ценообразования будет решение общего собрания, то в состав исходных данных должен быть включен протокол общего собрания (его заверенная копия в двух экземплярах — для первого и архивного экземпляров отчета об оценке). К протоколу должно быть составлено приложение — список присутствовавших на собрании участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Этот протокол должен быть подписан председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, присутствовавшим на общем собрании. Оригинал протокола обязательно составляется в двух экземплярах, поэтому его можно найти или у лица, по требованию которого проводилось собрание, или в органе местного самоуправления.
Критическая масса — пять сособственников
Владение, пользование и распоряжение сельскохозяйственным участком, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности [1, п. 1 ст. 14]. Имущество, находящееся в собственности двух — пяти лиц, принадлежит им на праве общей собственности и регулируется положениями главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наиболее эффективное использование предусматривает возможность юридически законного использования объекта оценки. Если группы до пяти и более пяти собственников имеют разные возможности, то оценщик должен иметь в исходных данных достоверные сведения о структуре собственности. Имеются разграничения по правам использования земельной доли. Если число участников долевой собственности менее пяти, то участник по своему усмотрению вправе [1, п. 1 ст. 12]: — завещать свою земельную долю; — отказаться от права собственности на земельную долю; — внести долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; — передать свою земельную долю в доверительное управление; — продать долю; — подарить долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, использующему земельный участок. Иные возможности распоряжения возникают у участника, если количество участников менее шести, только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, регламентируется. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если этим решением утверждены: — проект межевания земельных участков; — перечень собственников образуемых земельных участков; — размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Если земельный участок имеет до пяти сособственников, то для выдела земельного участка в счет доли собственник доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка.
Площадь выделяемого земельного участка
Площадь выделяемого земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на долю, если увеличение или уменьшение площади выделяемого земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. Для этого могут быть использованы данные агрохимического обследования, прилагаемого к отчету оценщика в качестве результатов специальных экспертиз. Возникает вопрос о ценности и соотношении значений факторов по данным агрохимического обследования. Порядок определения размера выделяемого земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации, но отсутствие такого нормативного акта не является основанием для парализации деятельности по выделению долей на неравнозначных почвах [1, п. 7 ст. 13]. При наличии статистических данных оценщик, используя математические методы оценки, соотносит значения физических факторов со стоимостью по известным сделкам. В результате возникает обоснованное соотношение значений физических показателей и стоимостных характеристик земельных участков. Оценщики, начавшие первыми в регионе собирать и соотносить такие данные, могут: 1) предложить услуги законодателям; 2) стать фактическими монополистами в оценке по сегменту. Во исполнение пункта 3 статьи 13.1 Федерального закона [1] (необходимость однообразности подхода к межеванию сельскохозяйственных долей) принят Приказ [3], устанавливающий требования к проекту межевания земельных участков.
Выдел земельного участка в счет земельных долей
Выдел земельного участка в счет долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Проект межевания подготавливается в отношении земельных участков, выделяемых в счет доли. В проекте определяются размеры и местоположение границ образуемых земельных участков. Общие требования к подготовке проекта и оформлению его текстовой и графической частей, а также состав проекта межевания регламентированы Приказом [3]. Кадастровый инженер обеспечивает заинтересованным лицам возможность ознакомиться с проектом межевания. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом направляется участникам долевой собственности или публикуется в надлежащих средствах массовой информации. За 30 дней должны поступить имеющиеся возражения о размерах и границах. На 31 день, при отсутствии возражений, проект межевания земельного участка считается согласованным. Возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект, и в орган кадастрового учета по месту расположения участка. А возражения и споры рассматриваются в суде [1, п. 15 ст. 13.1]. Если общее собрание участников долевой собственности состоялось до 1 июля 2011 года или извещение о намерении выделить земельный участок в счет доли было опубликовано до этой даты, то оформление прав в отношении таких образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с ранее установленным порядком. Что может почерпнуть оценщик из проекта межевания: — список собственников земельного участка, из которого осуществляется выдел земельных участков в счет земельных долей; — сведения об образуемых земельных участках и их частях; — сведения об измененных земельных участках и их частях; — сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам.
Сроки поджимают
Если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения этого земельного участка до 1 июля 2013 года обязан [1, п. 3 ст. 19.1]: 1) провести общее собрание; 2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков; 3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.
Конвертация прав постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
Различны статусы у пользователей земельных участков. Сельскохозяйственные организации и КФХ могут продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. Согласно Федеральному закону [21] эти права нужно конвертировать в право собственности или право аренды до 1 января 2013 года. Если этого не сделать в срок, то могут быть наложены штрафные санкции, предусмотренные новой статьей 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Размер штрафа для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от 20000 до 100000 рублей. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по «льготной» цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3 процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения [21, п. 2 ст. 3]. Изменение годового размера арендной платы может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения [1, п. 7 ст. 10]. Бесплатное предоставление земельных участков может иметь и скрытый подтекст — после получения собственности на землю собственник становится плательщиком предполагаемого к введению налога на недвижимость, а в случае неиспользования в дальнейшем земельного участка по назначению на него могут быть возложены штрафы, предусмотренные статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Оба варианта — доходные статьи бюджета.
Невостребованные доли
Если доля принадлежит гражданину на праве собственности и она не передана в аренду или ею не распоряжаются в течение трех и более лет подряд, то эта доля может быть признана невостребованной. Оговорка [1, п. 1 ст. 12.1]: доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом [13], не могут быть признаны невостребованными земельными долями. Доля признается невостребованной, если выполняется одно из следующих условий [1, п. 2 ст. 12.1]: — сведения о собственнике земельной доли не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона [13] решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; — собственник доли умер, и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию; — никто из наследников не имеет права наследовать; — все наследники отстранены от наследования; — никто из наследников не принял наследство; — все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. Орган местного самоуправления объявляет о наличии невостребованных долей. Общее собрание участников долевой собственности в течение 4 месяцев со дня опубликования списка невостребованных земельных долей принимает решение в отношении невостребованных долей (непонятно, каким должно быть решение). По истечении этого срока орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на доли, признанные невостребованными, путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей по месту нахождения земельного участка в порядке искового производства. Вместо вывода. Для того чтобы оценка сельскохозяйственных долей с учетом изложенных особенностей могла быть реализована, необходимо сформировать опросный лист, позволяющий идентифицировать как объект оценки, так и ограничения, присущие рассматриваемому объекту оценки. Рекомендуемая форма опросного листа приведена далее. Оценку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения рекомендуется проводить с учетом нюансов, рассмотренных в статье.
Опросный лист для оценки сельскохозяйственных долей
Каковы права на объект оценки (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение)? Каково назначение оценки? Объект используется по назначению? Объект подлежит изъятию? Объект подлежит продаже на открытом рынке или вносится в уставный капитал? Сколько участников долевой собственности по объекту оценки (критерий — 5 участников)? Общее собрание проведено? Если общее собрание проведено, то имеется ли заверенная копия протокола общего собрания? Если общее собрание проведено, то имеется ли лицо с правом действия от имени общего собрания? Имеются ли невостребованные доли? Имеется ли проект межевания? Если проект межевания отсутствует, то в какой стадии находится межевое дело?
Литература и информационные источники
1. Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 29 июня 2012 года N 96-ФЗ). URL: http:// base. consultant. ru/ cons/ cgi/ online. cgi? req=doc; base=LAW; n=131970; fld=134; dst=4294967295; rnd=0.5019495893323725; from=109066-0. 2. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 июля 2011 года N ОГ-Д23-552. URL: http:// www. subschet. ru/ subschet. nsf/ docs/ C3257427001FF632C325790D005868F0.html. 3. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 3 августа 2011 года N 388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». URL: http://base. consultant. ru/cons/cgi/online. cgi? req=doc;base=LAW;n=119534 (дата обращения: 22 сентября 2011 года). 4. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 августа 2011 года N Д23-3357 «Порядок определения допустимой величины пересечения границ земельных участков». URL: http://subschet. ru/subschet. nsf/docs/C3257427001FF-632C325791E00574CE9.html (дата обращения: 21 октября 2011 года). 5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 ноября 2008 года N 412 «Требования к подготовке межевого плана». 6. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». 7. Постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года N 708 «Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий». 8. Указ Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 года N 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан». 9. Бабенко Р. В. Сельскохозяйственная оценка: справочник по оценке угодий. Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2007 — 2009. Т. 1. 10. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». 11. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 12. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения». 13. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 14. Федеральный закон от 29 декабря 2010 года N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» вступил в силу 1 июля 2011 года. URL: http://www. rg. ru/2010/12/31/apk-dok. html (дата обращения: 20 октября 2011 года). 15. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года N 435-ФЗ). 16. Постановление Правительства Российской Федерации от 22 июля 2011 года N 612 «Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». URL: http://www. consultant. ru/law/hotdocs/14176.html (дата обращения: 20 октября 2011 года). 17. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (в редакции от 6 апреля 2011 года). 18. Приказ Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 7 сентября 2009 года N 411 «Об утверждении административного регламента исполнения федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору государственной функции по осуществлению государственного земельного контроля» (готовится проект замещающего Приказа). 19. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 ноября 2006 года N 689 «О государственном земельном контроле» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2011 года N 267). 20. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ). 21. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 18 июля 2011 года). 22. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ (в редакции от 21 июля 2011 года). 23. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». 24. Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору. URL: http://www. fsvps. ru/fsvps/usefulinf.
