Земля — это важнейший источник национального богатства, главное условие существования человеческого общества. Роль земли поистине огромна и многообразна. Она является незаменимым средством удовлетворения разносторонних потребностей человека: экономических, социально-бытовых, эстетических и др.
Одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров платежей за землю.
Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, бесплатность земли, несовершенство земельного законодательства привели к ее неэффективному, нерациональному использованию.
Недостатки земельного законодательства не позволяют вовлечь земельные участки в полноценный рыночный оборот, интенсивно использовать и перераспределять землю в руки эффективных собственников, а в конечном счете повысить инвестиционную привлекательность земли. Государство должно регулировать земельный рынок на основе системы научно обоснованной экономической оценки земельных участков. Земельная политика страны должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды.
Под экономической оценкой земельного участка понимается деятельность по систематизированному отбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов. Рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка земли и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.
В России с 1991 по 1997 г. была проведена реорганизация 23,5 млн. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га их земель. В итоге 11,6 млн. работников этих хозяйств стали собственниками земельных долей. В собственность граждан передано 137 млн. га, или 62% всех сельскохозяйственных угодий. Но до сих пор большинство этих граждан совершенно не знают даже примерной стоимости своих земельных участков. Далее рассмотрим состояние земельного рынка в Рязанской области.
На начало III тысячелетия в Рязанской области насчитывалось 656 сельскохозяйственных предприятий, 217984 личных подсобных хозяйств. 184169 граждан объединены в 774 коллектива по садоводству и огородничеству.
Земельная площадь хозяйств, занимающихся сельскохозяйственным производством, составила 2695,3 тыс. га, или 68% от всей земельной площади области. 2280,9 тыс. га из них, или 84,6%, приходятся на сельскохозяйственные угодья, а 1713 тыс. га (63%) находятся в земельных долях, из которых 686,8 тыс. га невостребованные.
Рынок сельскохозяйственной земли в России и Рязанской области не сформирован. В активном обороте находятся земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, огородов, земли под застройку, земли под промышленными предприятиями. На долю данных земель приходится менее 5% от всех земель.
Согласно Постановлению главы администрации Рязанской области N 771 от 27.12.2001 «О кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, расположенных вне черты поселений, на территории Рязанской области» нормативная цена сельскохозяйственных угодий соответствует кадастровой стоимости аналогичных сельскохозяйственных угодий. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель области проведена в 2001 г. и утверждена правительством. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в Рязанской области колеблется от 5 до 30 тыс. руб. и зависит от плодородия почвы конкретного участка, его местоположения и технологических свойств. Но кадастровая оценка не полностью отражает реальную ситуацию, и для более достоверного определения рыночной цены земельного участка проводится единичная оценка.
Как видно из представленных выше данных, в Рязанской области 1713 тыс. га земли (сельскохозяйственных угодий) находятся в земельных долях граждан. И здесь возникают две проблемы. Первая заключается в том, что оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Вторая проблема состоит в том, что сельскохозяйственные угодья, а значит, и земельные доли включают в себя пашню, пастбища и т. д., каждые из которых имеют свою стоимость.
При оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, затратный метод, метод капитализации земельной ренты и другие. Но при оценке земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, необходимо учитывать то, что они практически не являются объектом купли-продажи, на них отсутствуют какие-либо объекты недвижимости. Это почти полностью исключает применение метода сравнения продаж и метода затрат. Поэтому оценка сельскохозяйственных земель проводится методом капитализации земельной ренты (доходный подход), расчет которой базируется на данных по возделыванию сельскохозяйственных культур, доходов, получаемых с этих земель. Данный метод позволяет отдельно определить рыночную стоимость 1 гектара каждого вида с.-х. угодий с учетом его особенностей. Зная из чего состоит земельная доля и объем каждой составной части, можно будет рассчитать текущую рыночную стоимость всего земельного пая. Результаты проведения оценки земли помогут при оформлении свидетельств, прав на наследство, уплате налогов. Рыночная оценка позволит определить долю владельца пая при его выбытии в денежном выражении.
Полученная оценка рыночной стоимости земельных участков может быть использована в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав. Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством продажа земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, может осуществляться в основном при условии сохранения их целевого назначения, можно сделать вывод о том, что основным способом извлечения дохода из земли в сельском хозяйстве является ее производственное использование. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.
