ВЫДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СЧЕТ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ <*>
А. И. КУЗЬМИН
——————————— <*> Kuz’min A. I. Apportionment of land plot at the account of share in the right of common property from agricultural lands.
Кузьмин Андрей Игоревич, адвокатское бюро «Юрлов и партнеры».
Настоящая статья рассматривает процедуру выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в свете изменений в законодательстве, содержащихся в Федеральном законе от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» и вступающих в силу с 1 июля 2011 г.
The present article considers the procedure of apportionment of land plot from agricultural lands in light of legislative changes introduced by Federal Law of the Russian Federation of December 29, 2010 N 435-FZ «On Introduction of Changes into Certain Legislative Acts of the Russian Federation with Regard to Improvement of Turnover of Agricultural Lands» and taking legal effect from July 1, 2011.
Key words: legislation, Edict of the President, Decree of the Government.
Прежде чем приступить к анализу действующего законодательства, необходимо проследить порядок правового регулирования аграрной реформы с самого ее начала. С Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (далее — Указ) в Российской Федерации началась аграрная реформа, связанная с переходом земель сельскохозяйственного назначения из собственности государства в частную собственность. На тот момент земли сельскохозяйственного назначения были сконцентрированы у колхозных хозяйств, что и предопределило процедуру перехода земель. Переход земель колхозных хозяйств в частную собственность осуществлялся также на основании: — Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»; — Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»; — Постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса». В соответствии с указанными нормативными актами колхозы и совхозы должны были осуществить реорганизацию и привести свою организационно-правовую форму в соответствие с требованиями Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» в срок до 1 января 1993 г., при этом члены реорганизуемых колхозов и работники совхозов бесплатно наделялись имущественными паями и земельными долями. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 владелец земельной доли и имущественного пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм их использования: — получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; — внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; — продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев). В соответствии с пунктом 2 Указа граждане могли в добровольном порядке образовать общую долевую собственность. Доли всех участников собственности были равные. Как следствие — право собственности дробилось на множество долей, количество которых порой достигает нескольких сотен. Такие участки зачастую не используются самими собственниками. Стоит отметить, что отношения выдела и купли-продажи земельного участка в разное время развития российского законодательства регулировались разными законодательными актами. В 1994 г. была принята часть первая ГК РФ, а вместе с ней положения о порядке владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью. В 1996 г. вступила в силу часть вторая ГК и § 1, 2 главы 30, посвященные договору купли-продажи. В 2001 г. в связи с принятием Земельного кодекса РФ появляется отдельное регулирование оборота земельных участков и специальное регулирование земель сельскохозяйственного назначения. И наконец, в 2002 г. вступает в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает особый режим сельхозземель (ст. 13, 13.1, 14, 14.1). Указанный Федеральный закон устанавливает также правила реализации участниками общей долевой собственности, приоритетные перед нормами ГК, а также иные правила выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве собственности, чем установленные в Земельном кодексе. Таким образом налицо комплексное регулирование сельхозземель. Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Далее рассмотрим поэтапно процесс выдела земельного участка сельхозназначения в счет доли в праве общей собственности и риски нарушения законодательно установленной процедуры. Сложность рассматриваемых отношений заключается в комплексной процедуре выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности. Это связано со стремлением законодателя найти баланс интересов государства в связи с публичной значимостью земель сельхозназначения и интересов частного собственника. Процедура выдела земельного участка включает в себя составление проекта межевания земельного участка (этап 1), созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта (этап 2.1) или единоличное утверждение проекта участником долевой собственности (этап 2.2), кадастровый учет создаваемого земельного участка (этап 3) и государственную регистрацию перехода права собственности на созданный земельный участок (этап 4). Последовательность действий зависит от количества участников долевой собственности на земельный участок. В соответствии с пунктом 1 статьи 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» созыв общего собрания долевых собственников (этап 2.1) необходим, только если количество долевых собственников превышает пять лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно пяти, то в процедуре выдела земельного участка может отсутствовать этап 2.1. Перед рассмотрением этапов выдела земельного участка необходимо отметить, что в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности становится обязательным и должен быть совершен участниками общей долевой собственности в период до 1 июля 2012 г., в противном случае вся процедура выдела будет проведена соответствующими органами местного самоуправления. Далее детально рассмотрим этапы выдела земельного участка. Этап 1 — составление проекта межевания земельного участка. Одним из новшеств в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является обязательное первоочередное формирование проекта межевания земельного участка. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника. Проект межевания земельного участка или земельных участков должен содержать размеры и местоположения границ. В соответствии со статьей 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка составляется кадастровым инженером. Заказчиком таких работ может быть как участник долевой собственности, так и третье лицо, так как закон не содержит на этот счет каких-либо ограничений. Проект межевания земельного участка утверждается общим собранием долевых собственников или решением собственника земельной доли или земельных долей. О том, в каких случаях какой субъект утверждает проект межевания, речь идет ниже. В зависимости от субъекта, который будет утверждать проект (общее собрание долевых собственников или долевой собственник), законодательством установлены два вида проектов межевания. 1. Первый вид проекта межевания составляется в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок превышает пять лиц. Такой проект межевания подлежит утверждению на общем собрании участников долевой собственности и используется при реализации этапа 2.1 выдела (созыв общего собрания долевых собственников). Этот проект содержит сведения о межевании всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не только того, который подлежит выделу. Такой проект межевания составляется один раз. Стоит отметить, что утверждение такого проекта является не правом, но обязанностью общего собрания участников долевой собственности в соответствии со статьей 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Действия по составлению проекта межевания должны быть совершены до 1 июля 2012 г., в противном случае указанные действия будут произведены соответствующим органом местного самоуправления. Такой проект межевания должен быть доступен для ознакомления и внесения предложений о доработке не менее чем за тридцать дней до его утверждения. Несмотря на то что проект доступен для ознакомления широкому кругу лиц (перечислены в п. 6 ст. 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), уведомление об ознакомлении с проектом межевания земельного участка направляется только участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, утвержденных субъектом РФ. Пункт 8 статьи 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет перечень информации, обязательной для указания в уведомлении. 2. Второй вид проекта межевания составляется по заказу участника общей долевой собственности на земельный участок в случае, если количество долевых собственников меньше пяти и если отсутствует проект межевания земельного участка, рассмотренный в предыдущем пункте. Такой проект межевания земельного участка подлежит единоличному утверждению долевым собственником и должен пройти процедуру согласования по размеру и границам земельного участка с другими участниками долевой собственности, а также с иными лицами, указанными в пункте 3 статьи 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Извещение о необходимости согласования направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В случае отсутствия каких-либо возражений в течение тридцати дней с момента надлежащего уведомления кадастровый инженер составляет об этом соответствующее заключение. Все споры относительно проекта межевого плана земельного участка решаются в суде. Этап 2.1 — созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка. Ранее такое собрание утверждало местонахождение земельного участка, из которого происходил первоочередной выдел земельного участка в натуре, и созыв собрания являлся обязательным для выдела земельного участка в счет доли в праве собственности. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 3 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» можно сделать вывод, что в срок до 1 июля 2012 г. проведение общего собрания дольщиков по вопросу утверждения проекта межевания носит добровольный порядок. Отсутствие такого решения не препятствует отдельному участнику долевой собственности самостоятельно провести выдел своего земельного участка, а такой выдел не может быть признан впоследствии недействительным из-за отсутствия решения общего собрания. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Предыдущая редакция Закона об обороте сельхозземель имела совершенно иную позицию по этому вопросу и придавала общему собранию долевых собственников обязательный характер в процедуре выдела земельного участка. Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках 1-го этапа, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает. Стоит обратить внимание, что ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» существенно изменил порядок созыва и проведения такого общего собрания участников общей долевой собственности. Ранее такое собрание созывалось по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок путем публикации сообщения в СМИ или путем направления каждому долевому собственнику сообщения не позднее чем за тридцать дней до проведения собрания. В настоящее время расширен круг лиц, по предложению которых может быть созвано общее собрание долевых собственников: участник долевой собственности, лица, использующие находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Также изменен порядок созыва общего собрания — теперь сообщение о его проведении публикуется соответствующим органом местного самоуправления в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, размещается на официальном сайте органа местного самоуправления в сети Интернет в срок не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, вывешивается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Если собрание проводится по инициативе участника долевой собственности или лиц, использующих земельный участок, то они должны письменно уведомить соответствующий орган местного самоуправления с расчетом, что извещение о собрании должно быть опубликовано не менее чем за сорок дней до его проведения. Пункты 3 и 4 статьи 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержат информацию, которая должна содержаться в сообщении и уведомлении о проведении общего собрания. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решение принимается открытым голосованием и считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания. По итогам проведения общего собрания участников долевой собственности в двух экземплярах составляется протокол, который хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, и в соответствующем органе местного самоуправления. К протоколу должен быть приложен список присутствовавших на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право собственности на доли. Стоит отметить, что на данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения. Статьи ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают приоритетные правила перед нормами ГК РФ. Так, статья 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет: «Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания». Тогда как статьи 246, 247 ГК РФ устанавливают, что для установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех участников. Такое соотношение правового регулирования закреплено и в судебной практике (Определение Верховного Суда от 2 июня 2009 г. N 15-В09-3). При проведении общего собрания участников долевой собственности стоит обратить внимание на соблюдение сроков уведомления о проведении собрания (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 г. по делу N А43-35971/2009), наличие кворума при проведении собрания (Постановление Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 7 декабря 2010 г. по делу N А06-1180/2010). Нарушение сроков и правил о кворуме является наиболее распространенным основанием признания решений собраний недействительными. Подтверждением соблюдения процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности будет являться надлежащим образом оформленный протокол, к которому должен быть приложен список всех участвовавших на собрании дольщиков. Этап 2.2 — утверждение проекта межевания участником долевой собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в предыдущем пункте. По смыслу закона и содержания статьи 13 и пункта 3 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» реализация выдела через описываемую процедуру возможна в срок до 1 июля 2013 г., если нет решения общего собрания долевых собственников, описанного в предыдущем пункте. В случае если вышеуказанные условия соблюдены, то участник долевой собственности составляет проект межевания земельного участка в порядке, описанном в рамках 1-го этапа выдела. После этого собственник может приступить к реализации следующего этапа. Этап 3 — кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета образуемых объектов недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 16 статьи 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов. Этап 4 — государственная регистрация права собственности. Следующий и заключительный этап — это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота. Стоит также обратить внимание на правовые последствия нарушения описанной выше процедуры выдела земельного участка. В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В результате выдела земельного участка у субъекта появляется право собственности на него, а следовательно, выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей долевой собственности является сделкой и может быть признан недействительным. В случае нарушения описанной процедуры выдел земельного участка является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 ГК РФ наступает реституция как последствие недействительности сделки, и на этом основании участок возвращается первоначальным собственникам. Также в случае ничтожности выдела земельного участка можно сделать вывод, что не возникло правового основания возникновения права собственности. Следовательно, любой из долевых собственников земельного участка, из которого производился выдел, может предъявить иск о признании права собственности. Такой иск будет рассматриваться или по правилам исков о признании права (ст. 12 ГК РФ) без применения срока исковой давности, или по правилам виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ) со сроком давности, равным трем годам. Порядок зависит от того, выбыл ли участок из фактического владения истца или нет. Такая позиция соответствует пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Говорить с полной уверенностью о таком развитии событий позволяет практика Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 9 февраля 2010 г. N 13944/09), которая закрепила возможность истребования вещи (в том числе доли в праве общей долевой собственности) участником общей долевой собственности. Но реализация права на защиту таким образом требует исполнения определенной процедуры. Это связано с порядком осуществления участниками общей долевой собственности своих прав. В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности. В соответствии со статьей 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» среди участников общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения такое согласие достигается на общем собрании собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство присутствующих. Необходимость такого порядка закрепляет и судебная практика (Определение ВАС РФ от 24 августа 2010 г. N ВАС-11094/10). В завершение хочется отметить, что принятый Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» коренным образом перестроил правовую модель отношений выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Закон, с одной стороны, упростил процедуру выдела, исключив необходимость решения общего собрания долевых собственников об определении местоположения земельного участка, из которого осуществляется первоочередной выдел земельного участка, а с другой — увеличил гарантии прав участников общей долевой собственности, изменив процедуру определения местоположения и размера земельного участка, порядка созыва и проведения общего собрания долевых собственников. Но одним из самых существенных изменений в законодательстве явилось установление принудительного характера процедуры выдела земельного участка.
