Ширинская Е. Ю., главный специалист отдела регистрации прав на земельные участки Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Заключение договора купли-продажи является достаточно распространенной формой отчуждения земельного участка. Нормы об особенностях купли-продажи земельных участков содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ). При этом ч. 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии с общей нормой ст. 551 ГК РФ, применяемой ко всем объектам недвижимости, переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость регламентирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Таким образом, законодатель с государственной регистрацией связывает момент возникновения права собственности у покупателя. Для договоров купли-продажи земельных участков государственная регистрация не требуется, и они считаются заключенными с момента их подписания сторонами.
Земельный участок является объектом гражданских и земельных отношений и представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется не только ЗК РФ, но также рядом нормативных актов, среди которых в первую очередь следует назвать Федеральные законы от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве», от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК РФ. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В договоре купли-продажи должна быть указана информация, позволяющая идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такими данными являются: местоположение земельного участка, кадастровый номер, площадь, категория земли и разрешенное использование земельного участка. В случае отсутствия в договоре купли-продажи этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.
Предметом договора купли-продажи не могут быть земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, которые указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что в случае включения в договор купли-продажи земельного участка следующих условий они являются недействительными: право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничения при дальнейшем распоряжении земельным участком; ограниченная ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. При этом следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не влечет недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, если он не соответствует требованиям закона или иных правовых актов.
При заключении договора купли-продажи земельного участка существенное значение имеет факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Земельное законодательство предусматривает два основных способа купли-продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (статьи 30, 38 ЗК РФ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.
Земельные участки согласно ст. 7 ЗК РФ должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. При продаже земельного участка стороны договора не вправе по своему усмотрению изменить этот правовой режим. Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).
Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Из ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ) вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать следующее: а) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; б) преимущественное право субъекта Российской Федерации, или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; в) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Кроме того, некоторые ограничения по приобретению земельных участков могут быть установлены законами субъектов РФ. Так, например, ст. 14 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» предусмотрено, что сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства вправе приобрести в собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, по цене, равной десятикратной ставке земельного налога, с условием сохранения целевого назначения и разрешенного вида использования указанных земельных участков в течение пяти лет.
После поступления документов на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При соблюдении вышеуказанных требований действующего гражданского и земельного законодательства проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи.
