ИЗ ПРАКТИКИ ПРОКУРОРСКОГО НАДЗОРА ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Баранова являлась нанимателем двух комнат размером 34,5 кв. м, а Чередниченко — комнаты размером 12,2 кв. м в одной квартире в Москве.
В октябре 1992 г. Баранова и Чередниченко приватизировали эту квартиру; 18 декабря 1992 г. они заключили с Богомоловой договор купли-продажи квартиры.
По доверенности Барановой 26 февраля 1993 г. Михайлина оформила договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в г. Люберцы Московской области, которая ранее принадлежала Ружич. В октябре 1993 г. Баранова обратилась в суд с иском к Богомоловой, Михайлиной, Чередниченко, администрации Юго-Восточного округа Москвы о признании недействительными договоров купли-продажи квартир, выселении.
Решением Симоновского межмуниципального (районного) народного суда Москвы 24 августа 1994 г. требования Барановой удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры от 18 декабря 1992 г. признан частично недействительным, договор от 26 февраля 1993 г. — полностью. Богомолова с сыном выселена из комнат размером 34,5 кв. м.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда определением от 18 ноября 1994 г. решение народного суда оставила без изменения.
Заместитель Генерального прокурора РФ принес протест в президиум Московского городского суда, в котором поставил вопрос об отмене указанных судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального закона.
В процессе рассмотрения спора судом установлено, что в момент заключения договоров Баранова по состоянию здоровья не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Это обстоятельство подтверждается заключением судебно-психиатрической экспертизы. Поэтому суд признал договоры недействительными.
Однако правильность выводов суда о признании договора купли-продажи квартиры от 18 декабря 1992 г. частично недействительным вызывает сомнение.
Признавая договор купли-продажи квартиры от 18 декабря 1992 г. частично недействительным, суд не учел требования ст. 60 ГК РСФСР 1964 г. (ст. 180 ч. 1 ГК РФ 1994 г.), в соответствии с которыми недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без заключения недействительной ее части.
В результате признания договора купли-продажи от 18 декабря 1992 г. частично недействительным нарушены права Богомоловой как добросовестного приобретателя. Богомолова заключила договор о приобретении всей квартиры, не зная, что Баранова по состоянию здоровья не могла его заключить. В результате решения суда Богомолова осталась собственником комнаты размером 12,2 кв. м. Абсолютно очевидно, и это вытекает из всех материалов дела, что целью Богомоловой было приобретение трехкомнатной изолированной квартиры, а не комнаты в коммунальной квартире.
Кроме того, судом не решен вопрос о возврате средств, выплаченных ответчицей за спорную квартиру.
Как пояснили стороны по делу, Богомолова передала деньги за трехкомнатную квартиру посреднице — Михайлиной. На эти деньги были приобретены квартиры для Чередниченко и Барановой. Суд не рассматривал вопросы о признании недействительным договора купли-продажи квартиры для Чередниченко, не привлек к участию в деле продавцов этих квартир, несмотря на то, что эти вопросы взаимосвязаны.
Учитывая изложенное, президиум Московского городского суда Постановлением от 29 февраля 1996 г. отменил решение народного суда и кассационное определение, направив дело на новое рассмотрение.
