ИЗ ПРАКТИКИ ПРОКУРОРСКОГО НАДЗОРА ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
Вывод районного суда о том, что отчуждение собственником своей доли жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены его семьи, без согласия органа опеки и попечительства является незаконным, признан правильным.
Прокурор Московского района Калининграда обратился в суд с иском в интересах К. Пешковой и Д. Пешкова к А. Пешкову, Е. Герлеману, Ж. Герлеман и А. Мелехиной о признании недействительным договора купли — продажи квартиры в Калининграде и выселении.
В обоснование заявленных требований прокурор сослался на то, что указанная квартира находилась в общей долевой собственности А. Пешкова (1/2 часть) и его несовершеннолетних детей К. Пешковой и Д. Пешкова (по 1/4 части). 16 июля 1996 г. А. Пешков получил разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры с условием одновременной покупки двухкомнатной квартиры в г. Светлом. 19 июля 1996 г. А. Пешков, действуя от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей, продал квартиру в Калининграде Е. Герлеману, но условие органа опеки и попечительства о покупке квартиры в г. Светлом не выполнил, в результате чего несовершеннолетние дети оказались лишенными жилья.
Решением Московского районного суда исковые требования прокурора были удовлетворены. Договор купли — продажи признан недействительным. Стороны по сделке приведены в первоначальное положение: квартира возвращена в собственность А. Пешкова и его несовершеннолетних детей, с А. Пешкова в пользу Е. Герлемана взысканы полученные по сделке 288830 руб.; А. Мелехина, Е. Герлеман и Ж. Герлеман вместе с несовершеннолетними членами семьи выселены из купленной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда решение Московского районного суда в части признания недействительным договора купли — продажи принадлежащей А. Пешкову 1/2 доли квартиры в Калининграде отменено и в удовлетворении исковых требований в этой части прокурору отказано. В собственность несовершеннолетних Пешковых возвращено по 1/4 доли указанной квартиры. С А. Пешкова в пользу Е. Герлемана взыскано 144415 руб. В иске о выселении Е. Герлемана, Ж. Герлеман с несовершеннолетними членами семьи и А. Мелехиной отказано.
Постановлением президиума Калининградского областного суда протест прокурора области на определение судебной коллегии оставлен без удовлетворения.
В протесте заместителя Генерального прокурора РФ, внесенном в Верховный Суд РФ, поставлен вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда в части отмены решения районного суда о признании недействительным договора купли — продажи 1/2 доли квартиры А. Пешковым и постановления президиума того же суда, как вынесенных в нарушение требований норм материального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла протест обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Отменяя в части решение районного суда, судебная коллегия областного суда исходила из того, что А. Пешков, как собственник 1/2 доли квартиры, был вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению. Однако судебной коллегией не принято во внимание, что в соответствии со ст. 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Вопрос о возможности разрешения А. Пешкову продажи только своей доли и о том, будет ли это отвечать интересам его несовершеннолетних детей, органом опеки и попечительства не рассматривался, согласие на совершение подобной сделки не было получено. А. Пешкову было дано разрешение на продажу всей квартиры.
Судом было установлено, что квартира в Калининграде является отдельным жилым помещением, состоящим из двух комнат жилой площадью 30,5 кв. м. Раздел этого жилого помещения не производился, и, проживая в квартире, несовершеннолетние Пешковы вправе были пользоваться ею в полном объеме.
Совершение сделки по купле — продаже квартиры А. Пешковым и Е. Герлеманом повлекло выселение несовершеннолетних Пешковых, которые до настоящего времени не имеют жилья.
Признание сделки недействительной лишь в отношении половины квартиры и закрепление за несовершеннолетними Пешковыми по 1/4 доли без выселения ответчиков не защищает права несовершеннолетних, так как они после вселения в спорную квартиру семьи Герлеман, состоящей из 4 человек, не смогут реализовать свое право на проживание и пользование жилым помещением в том объеме, в котором они пользовались им до совершения сделки.
Ссылка в постановлении президиума на то обстоятельство, что несовершеннолетние Пешковы получили в собственность по 1/4 доли спорной квартиры не в результате приватизации муниципального жилья, а на основании договора дарения, а их отец А. Пешков получил свою долю в порядке наследования, не имеет юридического значения, поскольку в соответствии с нормами ГК возможность защиты жилищных прав несовершеннолетних в данном случае не ставится в зависимость от того, каким способом приобретено жилье его собственником.
Судом не принято во внимание, что предпосылкой признания недействительной части сделки согласно ст. 180 ГК является наличие предположения, что сделка была бы совершена и при отсутствии недействительной ее части.
Из материалов дела усматривается, что предметом сделки была спорная квартира в целом, а не ее часть. Договор заключен именно на условиях купли — продажи всей квартиры.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение кассационной инстанции в части, а также постановление президиума областного суда отменила, оставив в силе решение Московского районного суда.
