Законы для всех и каждого

(Гетьман Н., Струнская О.)

(«ЭЖ-Юрист», 2005, N 2)

ЗАКОНЫ ДЛЯ ВСЕХ И КАЖДОГО

Н. ГЕТЬМАН, О. СТРУНСКАЯ

Наталья Гетьман, корреспондент «ЭЖ-Юрист».

Оксана Струнская, эксперт «ЭЖ-Юрист».

С 1 марта 2005 года вступит в действие новый Жилищный кодекс (ЖК), с введением в действие которого упразднится огромное количество значимых актов, уже значительно повлиявших на правоприменительную практику федеральных законов, в том числе и ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики».

Принятие Кодекса потерялось на фоне глобальных процессов, происходящих в стране, а он на самом деле не второстепенный, а главный, не найдется просто никого, кого бы он так или иначе не коснулся.

Напомним, что проект нового ЖК РФ и прилагаемые к нему законопроекты (их в пакете 27) Госдума приняла в первом чтении 10 июня. Эти документы определяют: права и обязанности граждан, связанные с эксплуатацией, покупкой, продажей, обменом жилья; порядок управления многоквартирными домами; формы оплаты за жилье и коммунальные услуги и т. д.

Однако во втором чтении жилищный пакет, вокруг которого сразу же развернулась острая борьба, рассредоточили, и улучшат ли реформаторы ситуацию с жильем, сказать нельзя. Сам ЖК РФ в окончательном чтении Дума приняла 22 декабря, Совет Федерации — 24-го, а 29-го его подписал В. В. Путин. Эта скорость «шлифовки», а скорее всего, ее полное отсутствие, несомненно, скажется на практике. Уже при беглом взгляде в ЖК РФ видно большое количество норм, дублирующих положения ГК и др. Это все-таки Кодекс, поэтому «перепев» другого Кодекса удручает.

С 2007 года согласно ЖК РФ приватизацию квартир можно будет считать оконченной. Останутся ли в итоге реформ граждане в своей массе собственниками и потенциальными строителями или пойдут перекрывать трассы и исполнять у окон жилищных феодалов карманьолы? Какие и чьи завоевания нас ждут в области жилищного строительства, пока совершенно туманно. А вот судьям судов общей юрисдикции вообще не позавидуешь: надо просто стирать основные «файлы», в жилищной «директории», отчасти в «семейной» и т. д.

В пакет документов, связанных с регулированием рынка жилья, в том числе вошли и законы, регулирующие правовое положение жилищных накопительных кооперативов и участие в долевом строительстве. Их принятие было давно назревшей необходимостью.

ГК РФ, предусматривая организационно-правовую форму потребительского кооператива, ограничивается лишь одной статьей, отсылая к специальному законодательству, представленному до последнего времени лишь Законом «О кредитных потребительских кооперативах граждан» и соответствующими положениями Закона «О садоводческих, огороднических, дачных и иных некоммерческих объединениях граждан». В то же время в области жилищного строительства, как известно, такая форма используется довольно часто, а уставы подобных организаций в большинстве случаев были разработаны не на самом высоком уровне. Новый ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» подробно урегулировал их правовое положение, но содержит ряд неоднозначных положений.

Так, Законом ограничено не число участников (членов) кооператива (как это установлено для производственных кооперативов), а число человек, по инициативе которых кооператив может быть образован (не менее 50 и не более 5000 человек). Не вполне понятно, накладываются ли Законом ограничения на общее число участников.

Из Закона прямо не следует, являются ли «жилищный кооператив» и «жилищно-строительный кооператив» самостоятельными формами, а также чем они отличаются друг от друга. Лишь из норм Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что это разные организационно-правовые формы. Одним из важнейших положений Закона является распространение на отношения, связанные с заключением гражданско-правовых договоров с членами кооператива, законодательства о защите прав потребителей. Судебная практика ВС РФ фактически уже пришла к подобным выводам.

Подробному регулированию деятельности, связанной с широко распространенным долевым участием в строительстве, посвящен ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Поскольку такой способ приобретения жилья является одним из наиболее распространенных на практике, неудивительно, что ВС РФ пришлось даже издать в виде отдельного документа обобщение практики по спорам, связанным с долевым строительством. Большинство рекомендаций Верховного Суда были учтены в Законе, в том числе также касающиеся распространения на участников строительства — граждан законодательства о защите прав потребителей. Права граждан призваны защитить и особые нормы об одностороннем отказе от исполнения договора со стороны участника строительства в случае различных нарушений застройщика.

Таким образом, законодательно закреплен новый вид договора — договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, специальные основания для предъявления требований о расторжении, об отказе от договора, уступке прав требований по договору. Остается надеяться, что такое подробное регулирование позволит избежать многочисленных коллизий, которые с неизбежностью возникали на практике в отсутствие должного правового регулирования.

——————————————————————