(Филиппова Е. С.) («Законодательство и экономика», 2006, N 8)
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРИОРИТЕТНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ — ГРАЖДАНАМ РОССИИ»
Е. С. ФИЛИППОВА
Филиппова Е. С., старший преподаватель Московского государственного университета сервиса.
Проблема доступного и комфортного жилья в последнее время вышла на первый — политический — план. С начала 2006 г. в нашей стране стартовал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», рассчитанный на 6 лет (до 2012 г.). Он включает подготовительный этап (2005 г.), первый этап (2006 — 2007 гг.) и второй этап (2008 — 2010 гг.). На первом этапе (2006 — 2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета: — увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; — повышение доступности жилья; — увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; — выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан. Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку. В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов. Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья. Одной из важнейших предпосылок для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В стране появилась институциональная база жилищного рынка: 71,5% жилья находится в частной собственности, более 90% строительных организаций являются частными компаниями. Правда, в остальном пока следует констатировать лишь сплошные огорчения. До сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв. м, и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% — из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости. Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства. Мы должны предложить возможность приобретения доступного жилья молодежи, увеличить темпы строительства социального жилья. К 2010 г. как минимум треть граждан страны должны иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет своих и заемных средств. Но «должны иметь» еще не значит «будут иметь»… В чем основные проблемы российского жилищного рынка, жилищно-коммунального хозяйства и государственной жилищной политики в целом? Исследование этой проблемы следует начать с вполне очевидного факта — большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку. Тому есть ряд причин, в числе которых в первую очередь следует обозначить следующие: — эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться; — нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения; — качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры — высоким; — социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами; — граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья. Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения. Во всех своих формах ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых — предоставление ссуд населению. В-третьих — инвестирование средств в развитие рынка жилья. Существуют две основные модели системы ипотечного кредитования. Первая — модель депозитного института или сберегательного банка — аккумулирует фонды за счет средств вкладчиков. При этом сберегательный банк сам предоставляет и обслуживает ипотечные займы и сам же является инвестором. Вторая модель — модель закладного банка — использует для привлечения средств ипотечные компании, продающие выданные займы третьему лицу — инвестору. В условиях превышения спроса над предложением (когда в крупных городах велико число лиц, скупающих квартиры за наличные, кстати, в большинстве случаев, в целях дальнейших перепродаж и извлечения прибыли) введение ипотечных кредитов стало катализатором не удешевления, а удорожания жилья. Таким образом, национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» сделал жилье еще более недоступным для среднестатистического гражданина. Необходимо обратить внимание на темпы строительства нового жилья. По прогнозам некоторых экспертов, уже к 2007 г. строители смогут сдавать по 80 млн. кв. м в год, что составит 66% от спроса, а к 2010 г. и вовсе выйдут на невиданный уровень — 145 млн. кв. м в год, после чего ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, и рост цен на жилье — без учета инфляции — будет составлять всего 3 — 4% в год. Однако в это верится с трудом… Ипотека развивается в России медленными темпами. Несмотря на то что объем выданных ипотечных кредитов по стране вырос почти в 20 раз (с 3,6 млрд. руб. в 2002 г. до 60 млрд. руб. в 2005 г.) под ипотеку не хватает жилья, а темпы строительства неудовлетворительны. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании «массовости» (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс. Механизм приобретения недвижимости, например, в Германии удачно сочетает накопительную и кредитную схемы с мерами государственной поддержки рынка недвижимости. Данная накопительно-кредитная система называется «Стройсбережение» («Bausparkasse») и функционирует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, вступают в соответствующую организацию за три — десять лет до планируемой покупки. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45 — 50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья), а также право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости приобретаемой недвижимости. Погашение кредита обычно длится от 10 до 15 лет. В Стройсбербанк поступают накопленные участниками сбережения, государственные дотации и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств выдаются новые строительные кредиты. Характерной особенностью системы «Стройсбережение» («Bausparkasse») является ее замкнутость. Право на получение ссуды имеют только члены кооператива, то есть «стройсберегатели». В силу своей относительной автономности данная модель менее прочих подвержена проблемам, связанным с колебаниями рынка; к тому же эта система является единственной сберегательной формой в Германии, участники которой получают от государства прямую поддержку для приобретения жилья. Во Франции аналогом германской системы «Bausparkasse» являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительно-кредитных схем. Все предлагаемые варианты отличаются низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита. В Великобритании функции немецких Стройсберкасс выполняют Строительные общества, обслуживающие на сегодняшний день 17 млн. вкладчиков и примерно 3 млн. заемщиков. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые Ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость из средств, внесенных самими членами этих организаций. Следует иметь в виду, что система, аналогичная немецкой «Bausparkasse», выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая такую систему, государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации в одной из важнейших сфер народного хозяйства. Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения. Почему цены растут — в ответах на этот вопрос мнения расходятся. Одни эксперты считают, что во всем виновато отставание предложения от спроса, что рост цен связан с коррупцией при распределении земельных участков под строительство и с трудностями в получении долгосрочных кредитов на оборудование этих участков коммуникациями (энергосетями и др.). Другие все объясняют тем, что цены толкает вверх бурное развитие ипотеки. Третьи говорят, что ипотека тут ни при чем, а виной всему «неразвитость» рынка жилья, которая и позволяет манипулировать рынком. Речь, в частности, идет о том, что квартиры скупаются для перепродажи и для сдачи внаем наиболее состоятельными гражданами и организациями. Ипотека придумана, как известно, для среднего класса, который, увы, у нас еще не сформировался. Состоятельный человек вряд ли захочет воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит нужную ему квартиру, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное кредитование сегодня не потянуть, поскольку первое правило ипотеки гласит: для покупки жилья необходимо иметь 20 — 30% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои риски, т. е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так и проценты по нему. При средней цене одного квадратного метра в г. Москве 3400 дол. 20% рыночной стоимости квартиры общей площадью, например, 50 кв. м составит 34000 дол. Получается, семья должна сначала накопить не меньше этой суммы для того, чтобы мечта о собственной квартире начала сбываться… А если учесть темпы удорожания московской недвижимости (причем как новостроек, так и вторичного жилого фонда) на 8 — 9% в месяц, а также инфляционные процессы, то эта минимальная сумма неуклонно увеличивается, а момент покупки квартиры отдаляется. Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны. Однако представители российских властей, принявших по поручению Президента РФ государственный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», не готовы пойти на «нерыночное» субсидирование. Они утверждают, что обновленная на днях чиновниками программа борьбы с инфляцией позволит снизить к 2010 г. среднюю ставку ипотечного кредита до 8% годовых. Государственная программа предполагает, что к этому сроку будет введено в действие 80 млн. кв. м нового жилья, что вкупе с низкой процентной ставкой обеспечит народу доступ к недорогой жилплощади. По данным Минэкономразвития России, сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет порядка 14% годовых. Однако комиссия банков, а также административные «ловушки», которые должен преодолеть получатель кредита, делают заем на получение жилья значительно дороже. Результат один: подавляющее большинство населения не может воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках, аналогичных все тем же немецким «стройсберкассам». В ближайшее время будет окончательно доработан законопроект об этой накопительной системе, которая весьма распространена в Европе. Участие в такой системе станет альтернативной возможностью приобретения жилья для тех, кому ипотека пока недоступна. Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования строительства жилья уже разработан в Минобороны России (военнослужащий таким образом накапливает средства для целевого жилищного займа). Государство постепенно приходит к осознанию того, что необходимо вкладывать деньги в стройиндустрию. При выполнении этих условий можно будет говорить о снижении стоимости жилья и о выполнении программы «Доступное жилье» в количественных показателях. 5 апреля 2006 г. депутаты Государственной Думы приняли в первом чтении изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <*>. Общий смысл этих изменений — дать больше гарантий и прав компаниям-застройщикам. Итак, спустя год с момента вступления в силу Федерального закона N 214 «Об участии в долевом строительстве», призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний, законодатели признали, что в итоге новый Закон серьезно сократил частные инвестиции и практически свел на нет банковское кредитование «долевки» <**>. ——————————— <*> См.: СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. <**> По данным, приведенным на заседании депутатом Л. Пирожниковой, сейчас по этому Закону в России финансируется всего 8 тыс. объектов.
Основной целью нового законопроекта, благополучно прошедшего первое чтение, заявлено «выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства». При этом легко заметить, что большинство предлагаемых изменений носят явно односторонний характер и направлены на установление дополнительных гарантий застройщику. Соответственно, степень защиты экономически слабой стороны договора — частного соинвестора — снижается. Ситуация на рынке новостроек Москвы и Московской области сложилась уникальная. На фоне прогрессирующего дефицита предложения небывало высокие цены продолжают расти с космической скоростью. По прогнозам специалистов, стабилизация может наступить не раньше чем в конце 2006 г., когда на продажу выставят квартиры, строительство которых было заморожено в прошлом году. Такие цены на столичные и подмосковные новостройки (а также на недвижимость вторичного рынка) риелторы раньше не фиксировали. Стоимость квадратного метра давно в несколько раз превысила докризисный уровень 1998 г. Перед кризисом 1 тыс. дол. за квадратный метр оставалась ценовым потолком даже для жилья класса «премиум». Теперь же цена в 3 тыс. дол. за 1 кв. м жилья не удивит покупателей новостроек в 20 км от МКАД (по таким ценам, к примеру, продаются квартиры в новых монолитных домах в Зеленограде). В сравнении с апрелем 2005 г. объем предложений в новостройках Москвы и области сократился от 20 до 50% (в зависимости от сегмента рынка). При этом соотношение цены и качества новостроек не выдерживает никакой критики. Сложившаяся ситуация, по мнению специалистов, объясняется следующим. Сначала цены на новостройки выросли в результате передела рынка цемента и металла. Затем 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон N 214 «Об участии в долевом строительстве», который почти сразу привел к тому, что объем предложений на рынке новостроек сократился на треть. Закон запретил привлекать средства дольщиков (частных лиц) до получения застройщиком всей проектной документации. Кроме того, он ввел солидарную ответственность банков и строительных организаций перед соинвесторами за срыв сроков сдачи жилья. В результате банки — основные кредиторы застройщиков — прекратили финансирование новостроек в принципе или же (к осени 2005 г.) стали выдавать кредиты крайне неохотно. Собственными средствами для финансирования начального этапа строительства на строительном рынке (пока нельзя привлекать деньги частных соинвесторов) располагают лишь единицы. Начальный этап, подразумевающий получение всей разрешительной и проектной документации, оплату аренды земли, занимает от полутора до двух лет. В результате Федеральный закон N 214 «Об участии в долевом строительстве», призванный защитить интересы частных соинвесторов, привел к разорению застройщиков, активно кредитовавшихся частными лицами. Число обманутых дольщиков, по оценке Ассоциации обманутых соинвесторов, достигает 15 тыс. человек в Москве, 20 тыс. — в Московской области и еще почти 100 тыс. — по всей стране. Естественно, что ситуация с обманутыми соинвесторами, которым чиновники так и не гарантировали получение уже оплаченного жилья без дополнительных выплат, подорвала доверие к продавцам недвижимости в строящихся жилых комплексах. Покупатели ринулись на вторичный рынок. Между тем на рынке вторичной недвижимости, по оценкам риелторов, две трети сделок происходят с целью последующей покупки жилья. Просматривая аналогичные предложения, продавцы квартир наблюдают прогрессирующий рост цен и корректируют стоимость своего выставленного на продажу жилья. Можно сколько угодно обвинять их в жадности, но их бизнес основан на том, что, продав одну квартиру, они планируют купить другую. В результате цены растут на 8 — 10% в месяц в зависимости от класса строений. Год назад рост цен не превышал 3 — 5% в месяц. За год, с марта 2005 по март 2006 г., стоимость квадратного метра в новостройках выросла в среднем на 50%. По статистике на май текущего года, средняя цена квадратного метра в пределах третьего транспортного кольца (ТТК) составляет 8100 дол.; от ТТК до МКАД — 3400 дол.; на расстоянии 5 км от МКАД — 1550 дол.; 5 — 20 км от МКАД — 1100 дол. Оказалось, что государство «сажает» граждан Российской Федерации «на иглу» помощи при первом взносе. В начале XXI в. повторяется история середины XIX в., когда в 1861 г. крестьянам землю отдали в выкуп под проценты, с которыми они так и не смогли расплатиться вплоть до 1905 г.
