808080. У собственника недвижимости полный набор прав: право владения, пользования, распоряжения. По доверенности можно передать от минимума прав владения и пользования до полного права распоряжения (генеральная доверенность). Можно ли передать в залог (вместо ипотеки) полное право распоряжения недвижимостью? Может ли такая сделка с имущественными правами быть зарегистрирована по Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (согласно п. 1 ст. 4, например)? Подлежит ли она обязательному нотариальному удостоверению?
777777. Можно ли в порядке обеспечения банковского кредита вместо договора залога недвижимости (ипотеки) заключить соглашение об отступном как сделку под отлагательным условием (ГК, ст. 157, п. 1), когда возникновение права Кредитора получить отступное (и, соответственно, обязанности Должника выплатить его) ставится в зависимость от неисполнения Должником своих обязательств по кредитному договору? Похоже, что такое соглашение об отступном не требует обязательного нотариального удостоверения, но подлежит обязательной государственной регистрации? Могут ли отказать в госрегистрации и почему?
По существу, Вы задаете вопросы о свободе сделок (договоров) и поименованных и непоименованных договорах. В п. 2 ст. 421 ГК РФ декларируется общий принцип современного гражданского оборота: стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Вместе с тем свобода договоров имеет определенные пределы, декларированные законодателем в общих чертах в п. 1 ст. 422 ГК РФ: договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.
Развивая эту формулу, законодатель принял ряд норм о недействительности сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам, а также установил специальные случаи недействительности сделок, совершенных с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, мнимых и притворных.
Ограничение свободы договора преследует ряд целей. Одной из которых является защита интересов кредиторов, угроза которым может оказать и, как показывает практика, оказывает негативное влияние на экономику. С этой целью вводятся в оборот нормы залога, в том числе ипотеки, в которых законодатель заменяет доверие к лицу (должнику) на доверие к вещи. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) в соответствии с требованиями ст. ст. 160, 163, 339 ГК РФ должен быть заключен только в письменной форме, нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Требования, предъявляемые к данной модели договоров, конкретизируются в нормах Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. В соответствии со ст. 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, считаясь заключенным и вступая в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (ст. 10 Закона). Такой договор считается ничтожным.
Право залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору, возникает с момента заключения договора об ипотеке и считается обремененным ипотекой с момента возникновения права ипотеки, то есть с момента государственной регистрации. На основании ст. 29 Закона залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающего это право залогодателя, ничтожны. В соответствии с Законом залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Законом предусмотрены судебное и внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество. Законодатель в ст. ст. 51 — 54, 56 — 61 Закона указал судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (ст. 55 Закона) допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Таким образом, в обеспечение банковского кредита должен быть заключен письменный, нотариально удостоверенный, зарегистрированный в соответствующих государственных органах договор об ипотеке (залоге недвижимости). Какие-либо отступления от этой модели договора, в том числе заключение соглашения об отступном, как сделки под отлагательным условием, в силу ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ приведут к признанию такой сделки ничтожной.
——————————————————————
Вопрос: Когда нотариус взимает плату по тарифам, соответствующим размерам государственной пошлины, или, иначе говоря, в каких случаях устанавливается обязательная нотариальная форма документа?
(«Российская юстиция», 1999, N 4)
Вопрос: Когда нотариус взимает плату по тарифам, соответствующим размерам государственной пошлины, или, иначе говоря, в каких случаях устанавливается обязательная нотариальная форма документа?
Ответ: Согласно ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, за совершение нотариальных действий, составление проектов документов, выдачу копий (дубликатов) документов и выполнение технической работы взимает плату по тарифам, соответствующим размерам государственной пошлины, когда для них законодательными актами Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма.
В настоящее время обязательную нотариальную форму документов предусматривают следующие законодательные акты.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации:
договор об ипотеке — ст. 339; соглашение залогодержателя с залогодателем — ст. 349; договор ренты всех видов — глава 33; завещание — ст. 540 ГК РСФСР; доверенность на совершение сделки, требующей нотариальной формы, — ст. 185; доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, — ст. 187; свидетельство о праве на наследство — ст. 557 ГК РСФСР.
2. Семейный кодекс Российской Федерации:
нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки — ст. 35; брачный договор — ст. 41; соглашение об уплате алиментов — ст. 100.
3. Таможенный кодекс Российской Федерации:
договор таможенного брокера с представляемым лицом — ст. 157.
4. Федеральный закон Российской Федерации о переводном и простом векселе:
протест векселя (ст. 44 Положения о переводном и простом векселе).
5. Кодекс торгового мореплавания Союза ССР:
морской протест — ст. 287.
6. Федеральный закон Российской Федерации «О финансово — промышленных группах»:
нотариально засвидетельствованные копии учредительных документов, свидетельств о регистрации, реестров акционеров, в том числе иностранных участников — ст. 5.
7. Федеральный закон Российской Федерации «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности для субъектов малого предпринимательства»:
нотариально засвидетельствованные копии патентов — ст. 5.
8. Федеральный закон Российской Федерации «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»:
нотариально оформленное согласие родителей, усыновителей, опекунов или попечителей на выезд несовершеннолетнего гражданина — ст. 20.
9. Закон РСФСР «Об иностранных инвестициях в РСФСР»:
нотариально засвидетельствованные копии учредительных документов и положений о филиалах — ст. 16.
10. Закон Российской Федерации «О гражданстве Российской Федерации»:
свидетельствование подлинности подписи лиц о согласии на приобретение, сохранение или изменение гражданства, а также под заявлением или ходатайством, направленным по почте или переданным через другое лицо, — ст. ст. 38, 39.
11. Федеральный закон Российской Федерации «О сельскохозяйственной кооперации»:
нотариально засвидетельствованные образцы подписей членов правления кооперативов.
12. Закон Российской Федерации «О свободе совести и религиозных объединениях»:
нотариально засвидетельствованные копии устава и свидетельства о государственной регистрации учредителя — ст. 11.
13. Закон Российской Федерации «Об актах гражданского состояния»:
нотариально удостоверенная доверенность на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния; свидетельствование подлинности подписи на заявлениях лиц, не имеющих возможности явиться в органы загса, — ст. ст. 9, 26, 33, 50.
14. Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
нотариально удостоверенное соглашение между должником, залогодателем и законным владельцем закладной, нотариально удостоверенная копия этого соглашения — ст. 13; закладная — ст. 14; нотариальное удостоверение уступки прав по договору об ипотеке — ст. 47; нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру — ст. 78.
В других случаях тариф может определяться соглашением между физическими и (или) юридическими лицами, обратившимися к нотариусу, и нотариусом.
В связи с тем, что соглашение, предусмотренное ст. 22 Основ, предполагает волеизъявление как нотариуса, так и обратившегося за совершением нотариального действия лица, представляется, что произвольное установление тарифа недопустимо. Поэтому в случаях, когда тариф взыскивается по соглашению, в реестре следует делать отметку о том, что тариф взыскан по соглашению, или о том, что положения ст. 22 Основ разъяснены.
Следует отметить, что появились новые виды услуг правового и технического характера, оказываемые нотариусами, к которым относится консультирование по правовым вопросам. Рекомендуем вести отдельный учет консультаций и взимать плату за их предоставление исходя из сложности поставленных вопросов и затраченного времени.
——————————————————————
Вопрос: Каким образом гарантируются права покупателей в случае совершения сделки купли-продажи недвижимости при наличии обременений на эту недвижимость (ареста, залога и т. д.)?
(«Российская юстиция», 1999, N 4)
Вопрос: Каким образом гарантируются права покупателей в случае совершения сделки купли-продажи недвижимости при наличии обременений на эту недвижимость (ареста, залога и т. д.)?
Ответ: В соответствии со ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан предоставить товар покупателю свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли — продажи. Таким образом, закон возлагает данную обязанность и ответственность за ее исполнение на продавца. Указанное положение закона распространяется и на сделки с недвижимым имуществом, в том числе с квартирами, договоры об отчуждении которых со всеми изложенными в них сведениями в обязательном порядке подписываются продавцом либо продавцами.
Кроме того, нотариусы дополнительно проверяют наличие или отсутствие арестов и запрещений на основании данных, представляемых БТИ (п. 46 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР).
——————————————————————
Вопрос: Можно ли удостоверять доверенности на имя нескольких лиц, от имени нескольких лиц, а также совершать гражданско-правовые сделки, основанные на таких доверенностях?
(«Российская юстиция», 1999, N 4)
Вопрос: Можно ли удостоверять доверенности на имя нескольких лиц, от имени нескольких лиц, а также совершать гражданско-правовые сделки, основанные на таких доверенностях?
Ответ: Действительно, п. 83 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами от 6 января 1987 г. указывает на возможность удостоверения доверенностей от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Однако в соответствии со ст. ст. 4, 5 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой Кодекса законы и иные правовые акты, действующие на территории Российской Федерации, применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введения в действие части первой Кодекса, постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса.
Диспозиция ст. 185 ГК РФ, носящая императивный характер, четко определяет круг субъектов права, участвующих в отношениях по поводу представительства, основанного на доверенности; под доверенностью понимает письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность является институтом, опосредующим правоотношения, связывающие представителя с представляемым.
Односубъектный состав участников предусматривает Гражданский кодекс и по отношению к сделкам, основанным на доверенности. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).
Таким образом, считаю, что действующее законодательство по составу лиц, участвующих в доверенности, предусматривает одно доверенное лицо и одного доверителя.
Т. И.Кузьмичев
Главный специалист по нотариату управления
юстиции администрации Волгоградской области
——————————————————————
Вопрос: Можно ли нотариусу при удостоверении возмездных сделок указывать на расчеты сторон в иностранной валюте?
(«Российская юстиция», 1999, N 4)
Вопрос: Можно ли нотариусу при удостоверении возмездных сделок указывать на расчеты сторон в иностранной валюте?
Ответ: Статья 75 Конституции Российской Федерации устанавливает основы правового регулирования денежного обращения на территории страны; денежной единицей в России является рубль.
Согласно п. 1 ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории России, при этом платежи могут осуществляться как в форме наличных, так и в форме безналичных расчетов (ст. 140 ГК РФ).
В денежном обязательстве можно предусмотреть, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ЭКЮ, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма устанавливается по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единицах на день платежа, если иной курс или дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории России по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.
Пункт 2 ст. 4 Закона Российской Федерации «О валютном регулировании и валютном контроле» определяет порядок обращения иностранной валюты через уполномоченные банки в порядке, устанавливаемом Центральным банком Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 2 Закона сделки, заключенные в нарушение положений настоящего Закона, являются недействительными. Лица, совершившие такие сделки, несут административную ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Из вышеизложенного вытекает, что включение в текст договора (иной гражданско-правовой сделки) условия о расчетах сторон в иностранной валюте без включения условий о том, что указанная сумма эквивалентна определенной сумме в рублях по курсу ЦБ РФ, влечет недействительность (ничтожность) сделки как не соответствующей требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Т. И.Кузьмичев
Главный специалист по нотариату управления
юстиции администрации Волгоградской области
——————————————————————
Вопрос: Вправе ли нотариус принимать меры к охране наследственного имущества по заявлению обязательного наследника в случаях, когда после выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию часть имущества в виде денежных вкладов не является предметом судебного спора между наследниками по закону и обязательным наследником в порядке ст. 535 ГК РСФСР?
(«Российская юстиция», 1999, N 4)
Вопрос: Вправе ли нотариус принимать меры к охране наследственного имущества по заявлению обязательного наследника в случаях, когда после выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию часть имущества в виде денежных вкладов не является предметом судебного спора между наследниками по закону и обязательным наследником в порядке ст. 535 ГК РСФСР?
Ответ: Необходимость принятия мер по охране наследственного имущества определяется нотариальной конторой по месту открытия наследства.
В соответствии со ст. 555 ГК РСФСР нотариальная контора по месту открытия наследства принимает меры к охране наследственного имущества, когда это необходимо в интересах государства, наследников, отказополучателей, кредиторов.
Законом ограничен срок, в течение которого нотариальная контора (или должностное лицо в местности, где отсутствует нотариальная контора) вправе осуществлять охрану наследственного имущества: охрана наследственного имущества продолжается до принятия наследства всеми наследниками, а если оно не принято, до истечения срока, установленного для принятия наследства.
В данном случае нотариальная контора, осуществляющая ведение наследственного дела, не вправе принимать меры к охране наследственного имущества, поскольку все наследники приняли наследство и речь здесь может идти об отложении совершения нотариального действия (выдаче свидетельства о праве на наследство по закону) по основаниям, предусмотренным ст. 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
