163427. Требуется ли государственная регистрация договора аренды помещения, заключенного на срок менее года?
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусматривается, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом в отношении недвижимого имущества в общей части ГК РФ (п. 1 ст. 131) указано, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Приведенная выше норма закона применительно к регистрации не связывает вопросы реализации имущественных прав на недвижимость со сроками действия обязательств, по которым приобретаются данные права.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ не сопрягает вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним со сроками реализации прав на недвижимость и сделок с ней.
В связи с этим возникает вопрос, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды частей зданий и сооружений, заключенных заинтересованными лицами, на срок менее 1 года?
В настоящее время получает распространение следующий подход к решению данного вопроса.
Статьей 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлено приоритета действия норм Гражданского кодекса Российской Федерации в соотношении с данным законом. Поэтому ответить на поставленный вопрос, исходя из положений ст. 3 данного Закона, не представляется возможным.
Однако в ч. 2 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» 26 января 1996 г. N 15-ФЗ специально указывается, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Следовательно, вводный Закон установил приоритет действия положений, содержащихся в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по отношению к правилам, предусматривающим порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, действовавшим до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации.
Как известно, договор есть двусторонняя сделка. А ст. 651 ГК РФ была введена в действие до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат договоры аренды помещений (частей зданий и сооружений) независимо от срока действия соответствующих обязательств.
Однако предложенное решение затронутой проблемы является в корне неправильным, поскольку в самом Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26) записано следующее:
«Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».
Поскольку «иное установлено законодательством», в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, то, следовательно, договоры аренды помещений (частей зданий и сооружений) или права, являющиеся содержанием данных договоров, государственной регистрации не подлежат, но лишь в случаях, когда указанные договоры заключаются на срок менее 1 года.
——————————————————————
Вопрос: Поручитель требует для обеспечения своих интересов с юрлица, за которое поручается перед кредитором должника — этого юрлица в виде ипотеки — залога недвижимости. Учреждение юстиции отказывается регистрировать договор ипотеки ссылаясь на незаконность обеспечения договора поручительства договором залога, т. е. одной обеспечительной меры другой обеспечительной мерой. Законен ли на ваш взгляд отказ «Учреждения юстиции по регистрации сделок с недвижимостью»?
(«Бизнес-адвокат», 1999, N 2)
Вопрос: Поручитель требует для обеспечения своих интересов с юрлица, за которое поручается перед кредитором должника — этого юрлица в виде ипотеки — залога недвижимости. Учреждение юстиции отказывается регистрировать договор ипотеки ссылаясь на незаконность обеспечения договора поручительства договором залога, т. е. одной обеспечительной меры другой обеспечительной мерой.
Законен ли на ваш взгляд отказ «Учреждения юстиции по регистрации сделок с недвижимостью»?
Ответ: Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в ГК РФ. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).
Поручительство, как было указано выше, является одним из способов обеспечения обязательств. По договору поручительства (ст. 361 ГК РФ) поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последующим его обязательства полностью или в части. Из этого следует, что поручитель выступает в договоре поручительства на стороне должника, не являясь при этом самим должником. И отвечает перед кредитором только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного поручительством обязательства.
Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Как видно из данной статьи, право залога возникает у кредитора в силу обеспечения должником своих обязательств перед кредитором, где в качестве сторон участвуют кредитор и должник. А залогодателем по данному обязательству может быть либо сам должник, либо третье лицо, которое не участвует в этом обязательстве. Под третьим лицом в данном случае понимается постороннее по отношению к конкретной сделке лицо. Иначе говоря, это лицо не является непосредственным участником чего-либо, к которому обращено действие самих участников. Поэтому учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правомерно отказало в регистрации договора залога недвижимости между поручителем и должником на основании того, что между поручителем и должником отсутствуют обязательственные отношения, где в качестве сторон выступают кредитор и должник. Так как поручитель участвует в обязательстве между кредитором и должником на стороне последнего.
