Зиновий Цыбуленко, доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права Саратовской государственной академии права.
При выдаче кредитов юридическим и физическим лицам банк в качестве обеспечения принимает недвижимость, что влечет за собой оформление договоров ипотеки и регистрацию последних в органах ФРС. Регистрационная служба требует нотариального оформления полномочий представителя участника сделки — юрлица, в противном случае документы от заявителей не принимаются. На наш взгляд, ФРС ограничивает права юрлица по участию в регистрационных действиях. Кроме того, по нашему мнению, п. 5 ст. 185 ГК РФ исключает из общего правила обязанность уполномоченного лица, действующего в интересах юрлица, представлять нотариально удостоверенную доверенность. Законны ли действия сотрудников ФРС в части требования нотариально удостоверенной доверенности представителя юрлица?
К. Ажахов,
председатель правления ООО «Коммерческий банк «БУМ-БАНК»
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется. Согласно п. 2 ст. 185 ГК РФ должна быть нотариально удостоверена лишь доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Договор ипотеки (о залоге недвижимости), который заключается банком с заемщиком при выдаче кредита, в силу п. 3 ст. 339 ГК РФ не требует нотариального удостоверения, а подлежит только госрегистрации.
На основании п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юрлица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати данной организации.
Исходя из изложенного необходимость представления нотариально удостоверенной доверенности представителями сторон договора для его госрегистрации в регистрирующем органе на первый взгляд не усматривается.
Статья 16 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) ранее также не требовала нотариально удостоверенной доверенности у представителей сторон договора при подаче заявления и других документов на регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако в указанную статью Федеральными законами от 09.06.2003 N 69-ФЗ и от 30.06.2006 N 93-ФЗ были внесены изменения.
Закон N 69-ФЗ на основании подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ ввел новый случай обязательного нотариального удостоверения сделки (доверенности).
В силу п. 1 ст. 16 Закона (в редакции Законов N 69-ФЗ и N 93-ФЗ) госрегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, после изменений, внесенных Законом N 69-ФЗ, п. 2 ст. 163 ГК РФ закрепляет правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок при выдаче доверенности представителям сторон договора для представления ими документов на госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Представление нотариально удостоверенной доверенности подтверждается и положениями п. 12 Инструкции о порядке госрегистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213.
В п. 4 ст. 16 Закона говорится, что вместе с заявлением о госрегистрации прав и другими необходимыми документами представитель физического лица должен представить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать от имени юрлица без доверенности, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юрлица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юрлица, а представитель юрлица — документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юрлица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. Такая не совсем удачная редакция позволяет усомниться в представлении доверенности в нотариальной форме.
Однако на основании проведенного анализа норм Закона и ГК РФ можно утверждать, что действия сотрудников ФРС в части требования наличия нотариально удостоверенной доверенности у представителей сторон договора при представлении ими документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствуют требованиям п. п. 1 и 4 ст. 16 Закона, п. 2 ст. 163 ГК РФ.
В целях единообразного толкования и применения на практике п. 4 ст. 16 Закона и абз. 1 п. 5 ст. 185 ГК РФ представляется целесообразным усовершенствовать их содержание. Необходимо дополнить указанный абзац правилом о том, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, доверенность от имени юрлица должна быть нотариально удостоверена.
Кроме того, нужно устранить противоречия между п. п. 1 и 4 ст. 16 Закона и более четко изложить правила п. 4 данной статьи. Следует прямо указать в нем на необходимость для представителя юрлица иметь нотариально удостоверенную доверенность или иной предусмотренный законом документ или нотариально удостоверенные копии доверенности или иного документа, подтверждающие полномочия представителя юрлица на подачу заявления или иных документов на госрегистрацию прав.
