Недвижимость как ни один другой объект гражданского права в силу своей прочной связи с землей нуждается в государственной регистрации. Благотворную роль в обеспечении спокойствия хозяйствующих субъектов играет также регистрация сделок с недвижимостью, постоянно изменяющих состав собственников и поэтому чреватых ожесточенными конфликтами. Лица, регистрирующие сделки, вынуждены решать двуединую задачу — всемерно удовлетворять потребности гражданского оборота, не выходя за рамки действующего законодательства, что не всегда возможно: достаточно вспомнить героя популярной повести кривого кадия Абдуррахмана, которому довелось регистрировать мену доходного озера (обособленного водного объекта), жилого дома (несомненного здания) и сада (многолетних насаждений) на обычного ишака. В наши дни кадию пришлось бы дополнительно изощрять свой ум, т. к. в силу ст. 551 ГК РФ все эти объекты нуждаются еще и в регистрации перехода права собственности. Естественно, что в свободное от работы время регистраторы прав на недвижимость постоянно заняты повышением своей квалификации.
В апреле 2001 г. прошла ставшая уже традиционной Всероссийская конференция «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которую для обсуждения общих проблем собрались не только регистраторы, но и представители заинтересованных министерств и ведомств: Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, нотариата, Федеральной службы земельного кадастра, Госстроя России, Торгово — промышленной палаты РФ.
Первый заместитель министра юстиции РФ Александр Карлин в своем докладе с удовлетворением констатировал, что с момента введения в действие закона о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним основная задача создания системы учреждений юстиции по регистрации недвижимости выполнена, они действуют во всех регионах России, включая, что немаловажно, Чеченскую республику.
К началу 2001 г. в этой системе функционирует 1700 филиалов и представительств, занято 16 тысяч сотрудников, многие из которых имеют высшее юридическое образование. С момента начала работы и по 1 января 2001 г. зарегистрировано более 15,5 млн. прав, ограничений прав и сделок с недвижимостью. Из них 91% обращений было со стороны граждан. Большинство сделок связано с жилыми помещениями (74%) и с земельными участками (17%). Сотрудниками органов регистрации за сходную плату выдано более 3 млн. справок — выписок по регистрации прав из Единого государственного реестра.
Заместитель министра обратил особое внимание на взаимодействие органов юстиции по регистрации прав с недвижимостью с арбитражными судами и судами общей юрисдикции. Из 300 тысяч исков, поданных в суды на органы госрегистрации, каждое седьмое обращение со стороны граждан было обосновано. А удовлетворение иска как формального требования может повлечь за собой требование удовлетворения морального и материального вреда. Чтобы продвинуться в разрешении этой проблемы, в Минюсте России подготовлено распоряжение, которое обяжет отраслевой департамент проводить регулярный мониторинг состояния дел по рассмотрению судами жалоб на действия органов регистрации прав на недвижимость. На основе мониторинга будут делаться обобщения судебной практики, которые позволят устранить типичные нарушения и исключить их повторения.
Представитель Высшего Арбитражного Суда РФ, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики Александра Маковская отметила, что ВАС РФ в своем последнем документе о регистрации прав на недвижимость обратился в первую очередь к проблеме материальных норм гражданского законодательства, а именно: какие права и какие сделки, какие обременения и ограничения прав на недвижимость подлежат госрегистрации. Иногда регистраторы по этим вопросам не встречают понимания в судах. Очень важно, отметила А. Маковская, чтобы нормативные акты по государственной регистрации обсуждались всеми заинтересованными органами: регистраторами, Минюстом, нотариатом, судами. Сейчас готовятся изменения в закон о госрегистрации недвижимости и в АПК РФ, и, пока не приняты новые нормы, надо находить взаимопонимание, чтобы исключить возникающие проблемы.
На второй день конференции перед регистраторами выступил председатель комитета по законодательству Госдумы П. Крашенинников, который в краткой образной речи познакомил собравшихся с надвигающимися изменениями в гл. 18 ГК РФ и в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. N 1541-1, в соответствии с которыми, в частности, предполагается исключить из круга лиц, имеющих право на приватизацию жилья, иностранных граждан и лиц, использующих жилье на основании договора аренды, о чем давно мечтали органы власти различного масштаба. С другой стороны, как сообщил председатель, наследование по закону будет расширено за счет более отдаленных родственников — дядей и теток, а также прабабок и прадедов, что, несомненно, ограничит претензии государства как всеобщего наследника. П. Крашенинников также выступил с критикой предложений о передаче регистрации предприятий налоговым органам, указав, что система создана не в фискальных интересах, а для защиты прав граждан и юридических лиц. Если следовать этой логике, остроумно заметил председатель, то налоговикам следует передать и записи актов гражданского состояния.
Небольшую лекцию о вещных правах прочел регистраторам видный цивилист Е. А. Суханов, изложивший ряд интересных идей по теме конференции, в частности, он указал, что к вещным правам, несомненно, тяготеют преимущественное право покупки доли участниками общей собственности и права членов семьи бывшего собственника жилого помещения. Напротив, право аренды, на вещный характер которого иногда указывается в юридической литературе, по мнению ученого, носит ярко выраженный обязательственный характер.
В целом регистраторы извлекли для себя много полезных сведений, что в скором времени, несомненно, почувствует на себе каждый посетитель учреждений юстиции.
