Обойдемся без нотариуса

(Терешко Ю.)

(«ЭЖ-Юрист», 2008, N 11)

ОБОЙДЕМСЯ БЕЗ НОТАРИУСА

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, газета «ЭЖ-Юрист».

Отец дарит квартиру сыну и продает свой гараж другому родственнику. Договоры дарения и купли-продажи заключаются в простой письменной форме. Надо ли заверять их у нотариуса? Примут ли договоры на регистрацию, если они не будут оформлены нотариально?

А. Матецкий, г. Москва

Письменная форма предусмотрена как для договоров купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), так и для договоров дарения недвижимого имущества (в силу того, что согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, он также должен быть совершен в письменной форме).

Однако в обоих случаях речь идет о простой письменной форме, а не о нотариальной. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме (ст. 163 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров купли-продажи и дарения в нотариальной форме.

Ранее такое правило действительно существовало. Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, продажи предприятия и договора дарения недвижимости было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривающей действие данного требования до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В свою очередь, Закон о регистрации не предусмотрел нотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры в рассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установлено самими сторонами в договоре.

Согласно ст. 131 и ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом, а также возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Регистрация проводится в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ. Закон устанавливает определенные требования, предъявляемые к документам, предоставляемым для осуществления регистрации. Одним из оснований регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 Закона). Как мы рассмотрели выше, простая письменная форма для договоров дарения жилого помещения и купли-продажи недвижимости соответствует требованию законодательства. Следовательно, регистрирующие органы не имеют права отказать в регистрации в данном случае по причине отсутствия нотариального заверения.

Хотелось также обратить внимание автора письма на тот факт, что регистрировать договор купли-продажи гаража не следует. Регистрацию договоров (сделок) следует отличать от регистрации прав на недвижимое имущество. В п. 1 ст. 551 ГК РФ содержится общее правило о том, что государственной регистрации при продаже недвижимости подлежит переход права собственности по договору продажи. Регистрация договоров необходима в том случае, если на это есть прямое указание в законе.

При дарении недвижимого имущества необходимо регистрировать как сам договор, так и переход права (ч. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 164 ГК РФ).

——————————————————————