С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров продажи недвижимости. Такая отмена предполагала упрощение процедуры совершения сделок, однако на практике, ни о каком упрощении этой процедуры говорить не приходится. В связи с этим в конце мая в Московской городской нотариальной палате прошел семинар, на котором нотариусы и представители органов регистрации прав на недвижимое имущество обсуждали проблемы своего взаимодействия, возникшие с вступлением в силу вышеупомянутого закона. Ведущие специалисты Москомрегистрации прав на недвижимое имущество обсудили на семинаре функции органов регистрации и роль нотариуса при совершении сделок с недвижимостью. Некоторые из вопросов, возникающих в правоприменительной практике, выходят за рамки взаимоотношений нотариусов и регистраторов и, на наш взгляд, вызовут интерес у более широкого круга профессионалов.
Автор предлагаемой вниманию читателей публикации, Ульяна Новопашина, практикующий нотариус, высказывает свое мнение по наиболее острым вопросам регистрации нотариально удостоверенных сделок и иных прав, подлежащих государственной регистрации. Хотелось бы отметить, что в данной статье излагается не официальная позиция органов нотариата или органов по регистрации и не солидарное мнение участников семинара. Надеемся, что высказанные идеи станут основой для дальнейшего обсуждения проблем, связанных с регистрацией прав и сделок с недвижимостью.
Специалистам, которым приходится сталкиваться с регистрацией договоров, известно, что по сложившейся практике регистрационные органы изымают у граждан подлинники правоустанавливающих документов. Аналогично поступают нотариусы при совершении сделок с недвижимым имуществом. Вот как объясняют сами регистрационные органы цель изъятия документов: «во избежание нахождения на руках у правообладателей нескольких правоустанавливающих документов». Это настолько вошло в практику, что сомнения в правильности такого изъятия просто не возникает.
На самом деле такие действия противоречат законодательству. Так, в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», представленный для регистрации подлинник документа после регистрации подлежит возврату.
В нотариальном законодательстве прямого указания на обязательность возврата документов (равно как и на обязательность их изъятия) не существует. Участники сделки вправе передать нотариусу на хранение правоустанавливающие документы. Это самостоятельное нотариальное действие, совершаемое с соблюдением всех требований, в том числе и добровольности волеизъявления. Изымая документы без согласования с участниками сделки, принцип добровольности нотариус нарушает.
Кроме того, изъятие правоустанавливающих документов (как нотариусами, так и регистрационными органами) зачастую является препятствием для совершения последующих сделок с имуществом.
Например, при регистрации договора купли — продажи изъят договор приватизации квартиры. Однако не исключено, что в случае продажи квартиры, для проверки юридической чистоты сделки, сторонам придется обращаться в органы по регистрации для ознакомления с правоустанавливающими документами, что потребует дополнительных затрат как времени, так и средств.
Не оспаривая необходимость защиты интересов граждан, на наш взгляд, данная проблема должна решаться иными способами и не выходить за рамки действующего законодательства.
Например, при удостоверении и (или) регистрации прав и сделок вместо изъятия правоустанавливающих документов на них нотариусом (регистратором) может быть сделана отметка о совершенной сделке (передаче права). При наличии такой отметки повторная сделка с использованием таких правоустанавливающих документов совершена быть не может.
Однако законодательство не содержит четкого определения понятия — «правоустанавливающий документ», что приводит к разным его трактовкам.
Например, регистрация права на основании судебного решения об установлении доли в общей собственности. Такое судебное решение не признает за гражданином права собственности, а только изменяет форму уже существующего, которое возникло ранее, на основании приватизации, и регистрационные органы фактически только оформляют переход одной формы собственности в другую. Подобное судебное решение вряд ли можно считать правоустанавливающим документом.
Некоторыми юристами высказывалось мнение о том, что к числу правоустанавливающих документов относится выписка из Единого государственного реестра. На мой взгляд, это тоже неправомерно, поскольку не основано на законе. Выписка не устанавливает, а лишь подтверждает наличие у гражданина зарегистрированного права и потому может относиться лишь к правоподтверждающим документам.
На практике нередко возникают ситуации, когда сделка, прошедшая государственную регистрацию, противоречит требованиям законодательства.
Например, к нотариусу обращается гражданин, которому принадлежит квартира на основании зарегистрированного договора приватизации. Из договора следует, что на момент приватизации в квартире проживали несовершеннолетние дети и их права не были учтены. Такой договор может быть признан недействительным в течение десяти лет с момента заключения.
Формально, нотариус не является заинтересованным лицом и не вправе обращаться в суд, чтобы оспорить совершенную сделку. В то же время у него нет законных оснований отказать в совершении последующей сделки. В результате права граждан оказываются под угрозой возможного судебного иска с десятилетним сроком исковой давности. Единственной возможностью вмешаться в проблему является обращение в прокуратуру с ходатайством о признании регистрации недействительной. Но это не соответствует интересам ни регистраторов, ни нотариусов, ни граждан. Необходимо найти взаимоприемлемый путь разрешения ситуации.
Один из самых спорных, но в то же время важных вопросов — момент возникновения права собственности. Рассмотрим конкретный пример.
Между гражданами был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленном законодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы для государственной регистрации сделки и прав собственности на квартиру. 6 февраля государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии.
Сам факт приостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособность граждан. В рассматриваемом случае рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей (удостоверение подлинности — подписи). 9 февраля рентополучатель скончался. В регистрации договора отказано, в связи со смертью одной из сторон сделки.
Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению. Подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.
Представляется, что данное положение Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.
Решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный суд о признании неконституционной данной нормы законы. И то и другое требует времени и совместных усилий. Но проблему решать надо и сейчас. Поэтому разумно вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти, и попытаться распространить аналогию права для разрешения проблем регистрации договоров в подобных случаях.
Хотелось бы затронуть еще одну проблему — о выдаче свидетельства о регистрации права на умершего. Поскольку правоспособность гражданина прекращается его смертью, признание каких-либо прав за умершим невозможно.
Заслуживает внимания вопрос о возможности отчуждения доли в праве собственности. Казалось бы, ответ очевиден: гражданин вправе распоряжаться своей собственностью, будь то отдельный объект (квартира) либо его часть (доля). Однако высказывались мнения о том, что доля в праве собственности не может отчуждаться, так как при этом происходит изменение объекта права. На мой взгляд, законных обоснований такой позиции не существует. Ее можно объяснить техническими проблемами регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
От редакции. В данной статье лишь обозначены наиболее спорные вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на имущество и сделок с ним. Закон как бы разделил регистраторов и нотариусов, хотя жизнь убедительно доказывает, что их раздельное существование порождает множество проблем, связанных с юридической защитой граждан при сделках с недвижимостью. Надеемся, что данная публикация найдет отклик у читателей нашей газеты, у юристов, специализирующихся в этой области. Ждем Ваших мнений, по обсуждаемой проблеме.
