Наталья Малова, госрегистратор прав, главный специалист УМЮ по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Карелия, аспирант РПА при Минюсте РФ.
В современных земельных отношениях сервитут существует фактически, но отсутствие его государственной регистрации позволяет говорить о его юридическом несуществовании. Попытка законодателя создать правовую модель сервитутных отношений оказалась неудачной. Древнейший институт земельного права продолжает развиваться фактически параллельно с нормами права, его регулирующими. Скорейшее изменение законодательства позволит разрешить создавшуюся коллизию.
В свете последних изменений российского земельного законодательства наступил новый этап развития сервитутных отношений, выявивший ряд противоречий в их правовом регулировании. Но только с момента вступления в силу ЗК РФ можно говорить о полном возрождении сервитута.
Сервитут частный и…
Частный сервитут регулируется нормами ГК РФ, так как ЗК РФ в п. 1 ст. 23 в части установления частного сервитута отсылает к нормам ГК РФ.
ЗК РФ вводит новую для сервитутных отношений норму, согласно которой осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Отсутствие этой нормы в иных нормативно-правовых актах порождало недобросовестное отношение к земельному участку, в отношении которого устанавливался сервитут (особенно если речь шла о публичном сервитуте), что и являлось одной из основных причин споров между участниками сервитута и отрицательно сказывалось на состоянии самого участка.
ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон). Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Государственной регистрации частных сервитутов отведена специальная статья Закона — 27.
Соглашение о сервитуте будет являться правоустанавливающим документом, однако право сервитута (или просто сервитут, как и иные вещные права) не регистрируется. Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав и никак не комментируется законодателем. В случае если сервитут устанавливается решением суда — регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной регистрации. При регистрации частного сервитута несложно соблюсти требования п. 2 ст. 6 Закона об обязательной регистрации сначала права собственности на обременяемый земельный участок, а потом самого обременения. Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.
Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.
…публичный
ГК РФ не уделяет внимания публичным сервитутам, зато порядок их установления и прекращения закрепил ЗК РФ. Так, п. 3 ст. 23 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для установления публичных сервитутов. Отсутствие иных оснований установления публичного сервитута ограничивает органы местного самоуправления и государственной власти в установлении публичных сервитутов по иным основаниям. Это порой препятствует надлежащему регулированию земельных отношений. При этом законодатель указывает, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Однако процедуры и формы проведения этих слушаний ни Кодекс, ни иной нормативный акт не устанавливают, как и того, о чем именно должны быть эти слушания. Означает ли такая формулировка закона, что в случае отсутствия общественных слушаний соответствующий орган не сможет принять решение об установлении публичного сервитута либо принятое решение может быть оспорено по этим основаниям? Практика применения указанных норм показала, что никаких слушаний не проводится, решение принимается уполномоченным органом в «общественных интересах».
Публичный сервитут носит некий императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается.
Установление публичного сервитута в отличие от частного не всегда является основанием для требований о соразмерной плате за пользование участком. ЗК РФ устанавливает допустимость таких требований только, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Так как существенность таких затруднений собственнику придется, скорее всего, доказывать в суде, то и сама возможность установления платы, видимо, приобретет судебный порядок. Тому же порядку будет следовать и требование изъятия земельного участка путем выкупа с возмещением убытков либо предоставление равноценного участка с возмещением убытков в случае, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка.
Публичный сервитут также подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона, но только в ином порядке, чем частный. При этом необходимо, чтобы само право на земельный участок, обременяемое сервитутом, уже было зарегистрировано в ЕГРП (ст. 13 Закона). А если право собственности не зарегистрировано, может ли государство, субъект РФ, орган местного самоуправления заставить собственника участка, права которого будут обременяться, зарегистрировать свое право, предоставить правоустанавливающие документы, кто будет компенсировать ему затраты на проведение землеустроительных и кадастровых работ, регистрационный сбор?
Конечно, принудительная регистрация права недопустима, учитывая необязательственный характер сервитутов, способов иного воздействия на собственника тоже нет. Таким образом, остается либо требовать в судебном порядке понуждения к такой регистрации (насколько это возможно?), либо упрощать систему государственной регистрации и проводить ее без предварительной перерегистрации права собственности, но только в тех случаях, когда право собственности возникло до вступления в силу Закона.
Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).
Внести ясность!
Современные земельные отношения требуют более четкой регламентации правового режима земельных сервитутов. В противном случае их юридическое существование ставится под угрозу. За последние 6 лет, то есть в период действия Закона, во многих субъектах РФ не было зарегистрировано ни одного сервитута. Сложившаяся ситуация может объясняться либо отсутствием потребности в установлении сервитутов, то есть собственники, землепользователи, землевладельцы находят иные способы оформления своих отношений (например, путем оформления аренды или достижением устной договоренности) и не знают либо не хотят пользоваться сервитутом. Возможно, нечеткость правового регулирования и вытекающие сложности его оформления сдерживают процесс внедрения сервитутов в земельные правоотношения.
Необходимо сделать открытым перечень публичных сервитутов. Ликвидировать условие о проведении общественных слушаний как заранее невыполнимую задачу. Предусмотреть порядок государственной регистрации сервитута, как и иных вещных прав, путем внесения записи в подраздел II-1 ЕГРП с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Установить право требования платы за установленный публичный сервитут во всех случаях, когда это необходимо, по аналогии с частным сервитутом.
Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения находящегося на этом земельном участке.
Представляется неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута, речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащим ему. Данная позиция уже подтверждена судебной практикой. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды (конечно, в случае если в ГК РФ будут внесены соответствующие нормы о необходимости такой регистрации).
Толкование Законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами (ЗК РФ И ГК РФ), несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.
