(Трифонов А. С.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ <*>
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 30 сентября 2005 года
А. С. ТРИФОНОВ
——————————— <*> Государственная регистрация прав на земельные участки из земель промышленности // Юридическая наука: проблемы и перспективы развития (региональный аспект): Материалы междунар. науч.-практ. конф., 30 сентября — 1 октября 2005 года: В 2 т. / НовГУ им. Ярослава Мудрого. Великий Новгород, 2006. Т. 1. С. 300 — 301.
Трифонов Александр Сергеевич, управляющий проектами Юридической фирмы «ВЕГАС-ЛЕКС».
Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость — как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему <*>. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости <**>. По данным ООН, до 20% внутреннего валового продукта каждой страны может создаваться за счет земли, недвижимой собственности и строительства. Все индустриально развитые страны с рыночной экономикой имеют достаточно стабильную систему вещных прав на недвижимость, в том числе земельную недвижимость <***>. ——————————— <*> Дмитриев А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11. С. 62. <**> Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 90 — 97. <***> Станкевич Н. Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12. С. 102.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ <*> (далее — Закон «О государственной регистрации») под недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, понимает, помимо прочего, земельные участки и участки недр. ——————————— <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В соответствии со ст. 12 данного Закона идентификация земельного участка, в том числе из земель промышленности, в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка или план участка недр. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя. При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. При этом наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В силу ст. 22 Закона «О госрегистрации» права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Прежде всего, необходимо выяснить, какие именно права на земельные участки из земель промышленности подлежат государственной регистрации. В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации». Таким образом, подлежат регистрации следующие вещные права: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, сервитута и безвозмездного срочного пользования земельными участками (перечень является исчерпывающим). Положения же Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» устанавливают, что права на землю, не предусмотренные соответствующими главами ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня вступления в действие последнего. Указание на необходимость государственной регистрации содержится также в статье 4 данного Закона. В ней дается ссылка на положения статей 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, а также приводится собственный перечень. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (то есть перечень является открытым). Ограничения по использованию земель могут устанавливаться специальными земельно-правовыми нормативными актами. А в соответствии с ГК РФ этот перечень дополняется такими основаниями, как возникновение, переход и прекращение вещных прав на землю, их ограничений. Таким образом, можно сделать вывод о том, что обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации» подлежат все вещные права на землю, предусмотренные ЗК РФ, все ограничения и обременения, устанавливаемые как земельным, так и гражданским законодательством. При этом может осуществляться первичная государственная регистрация вновь созданной недвижимости, а также последующая регистрация перехода прав, их прекращения. В первом случае исходя из понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государство признает права на земельные участки за субъектами земельных отношений, а во втором — оно подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав. Это выражается во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в удостоверении произведенной регистрации путем выдачи правоудостоверяющих документов (свидетельств о регистрации права). Также небесспорным остается вопрос о правообразующем характере государственной регистрации. В статье 8 ГК РФ говорится о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. По мнению С. В. Лихолетовой, данная формулировка является некорректной, поскольку не отражает сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*>. Ее целью является не просто сбор информации, а упорядочение сведений, в том числе и об объектах земельных отношений, их исчерпывающий, комплексный, единообразный характер. Это необходимо для установления дисциплины при совершении сделок и других юридических действий с землей. Ни Закон «О государственной регистрации», ни ЗК РФ не содержат соответствующей оговорки об установлении особых правил определения момента возникновения прав на земельные участки каким-нибудь законом. Они указывают лишь на необходимость осуществления регистрационных процедур. Для совершения сделок с землей необходимо наличие у лица правоудостоверяющих документов, то есть документов, которые подтверждают факт принадлежности соответствующих прав конкретному лицу (как уже было отмечено, они выдаются на завершающем этапе регистрации). Сама же регистрация прав осуществляется при предоставлении правоустанавливающих документов, то есть документов, которые устанавливают юридическое основание (условие) возникновения, прекращения и перехода прав на землю, что и подтверждается государством (в Законе одним из правоустанавливающих документов названо вступившее в законную силу судебное решение). ——————————— <*> Лихолетова С. В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки // Нотариус. 2004. N 6. С. 42 — 44.
В случае признания права на землю в судебном порядке, по мнению С. В. Лихолетовой, права также должны считаться возникшими именно с момента их государственной регистрации в соответствующей регистрационной палате <*>. Она должна осуществляться в данном случае в бесспорном порядке и служить юридическим актом подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество с тем, чтобы лицо, в отношении которого принято судебное решение, могло свободно совершать сделки с землей в соответствии с требованиями закона. ——————————— <*> Лихолетова С. В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки // Нотариус. 2004. N 6. С. 42 — 44.
