Нередко проехать или пройти к собственному земельному участку или к производственному зданию владелец может только через землю, принадлежащую соседу. Российское законодательство регулирует такие отношения с помощью института сервитута. Какую плату может потребовать собственник участка за право прохода работников или провоза грузов?
Вопрос соразмерности
Порядок установления сервитута в отношении земельного участка регулируется ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В отношении земельных участков действуют Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17.03.2004).
Наиболее распространенным доказательством соразмерности платы и определения размера в принципе является заключение экспертизы (Определения ВАС РФ от 27.03.2013 N ВАС-3154/13, от 21.08.2012 N ВАС-9620/11).
Экспертиза может быть заявлена по ходатайству одной из сторон. При этом установлению подлежат обстоятельства, во-первых, возможности осуществления проезда без установления сервитута, во-вторых, все возможные варианты проезда, в-третьих, размер платы за сервитут по каждому возможному варианту.
В соответствии с правовой позицией, выраженной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 20.07.2010 N 2509/10, потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезд к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок.
То есть наличие потенциальной возможности организации проезда при указанных условиях не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
В частности, сервитут будет установлен в том случае, когда проезд к земельному участку истца через иные смежные участки невозможен либо требует больших финансовых затрат (Постановление ФАС ПО от 02.08.2012 по делу N А65-22065/2011).
При этом отказ истцу в заявленных требованиях об установлении сервитута по причине разногласий в стоимости сервитута не допускается. Отказ в иске по мотиву разногласий сторон о стоимости сервитута противоречит правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 28.02.2012 N 11248/11. Согласно этой позиции в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.
Таким образом, при рассмотрении споров об установлении сервитута и определении платы за установление сервитута на суд возложена обязанность в том числе определения размера платежей за пользование сервитутом.
Семь раз отмерь…
При определении платы за сервитут суд исследует все варианты проезда по земельному участку и, соответственно, определяет возможные платы за соответствующий сервитут.
В одном деле (Определение ВАС РФ от 18.03.2013 N ВАС-2990/13, Постановление ФАС ЦО от 28.01.2013 по делу N А08-3154/2010) принадлежащий ИП Еськову С. Л. земельный участок расположен среди участков других собственников, а именно: с западной стороны расположена территория завода ЖБИ-1 с мостовыми кранами; с южной стороны (сторона к ул. Мичурина) находится база СУ-3 ДСК с капитальными постройками вдоль границы участков (СУ-3 и ИП Еськова С. Л.); с северной стороны (сторона к ул. Студенческой) находятся участки других собственников с построенными капитальными зданиями вдоль границ участка; с восточной стороны граничит с участком ИП Кравченко В. А. и участком ОАО БПМК «Росхлебстроймонтаж», на который имеется выезд с земельного участка ИП Еськова С. Л. Также с восточной стороны земельный участок ИП Еськова С. Л. граничит с участком, который находится внутри квартала и не граничит с улицами.
Ранее для проезда к своему земельному участку ИП Еськов С. Л. пользовался проездом, проходившим через участок, принадлежащий ИП Кравченко В. А.
После того как данный участок был перегорожен, истец утратил возможность проезда и прохода к дороге общего пользования со своего земельного участка.
Поскольку это обстоятельство препятствует осуществлению хозяйственной деятельности, предприниматель обратился с заявлением об установлении права ограниченного пользования частью земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования с приложением проекта соглашения о сервитуте.
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом вышеизложенных обстоятельств дела и на основании п. 1 ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ правомерно указал, что без установления сервитута не могут быть обеспечены права предпринимателя по использованию принадлежащего ему недвижимого имущества.
При этом, удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу, что иного проезда к объектам ИП Еськова С. Л., кроме как по существующей дороге, расположенной на земельном участке ОАО БПМК «Росхлебстроймонтаж», при котором не потребуется разрушать, изменять конфигурацию как самой дороги, так и прилегающих к ней построек и инженерных сооружений и коммуникаций, не имеется.
Кассационная коллегия посчитала, что при разрешении настоящего спора суды недостаточно полно исследовали все обстоятельства дела, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение. Судам надлежит исследовать все возможные варианты проезда с учетом затрат, необходимых для организации проезда в каждом конкретном случае, а также с учетом соблюдения градостроительных норм и правил.
При этом, как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.
Подобный вывод Президиума ВАС РФ фактически возлагает на суд обязанность определения условий установления сервитута, в том числе путем проведения экспертизы.
Просить надо правильно
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (в том числе земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае если земельным участком собственника пользуется третье лицо, собственник должен правильно определить способ защиты при взыскании платы за такое пользование.
Наиболее распространенной ошибкой собственника является взыскание арендной платы за пользование земельным участком в случае, когда имеет место право ограниченного пользования (сервитут).
Суд откажет во взыскании арендных платежей, поскольку алгоритм расчета последних принципиально отличается от порядка определения платы за пользование сервитутом.
Так, в одном деле (Постановление ФАС УО от 22.08.2012 N Ф09-5420/12) суды, исследовав представленный истцом в обоснование расчета суммы неосновательного обогащения отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, пришли к выводу о том, что данный отчет не подтверждает расчет платы за право ограниченного пользования названным земельным участком.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылался на то, что неосновательное обогащение могло возникнуть в размере платы за право ограниченного пользования земельным участком. При этом ответчик указывал на письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607 «Об установлении сервитута на земельный участок», обозначенные выше Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, согласно которым величина соразмерной платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Истец не заявил требований о взыскании неосновательного обогащения в размере платы за право ограниченного пользования земельным участком, не подал ходатайства о назначении экспертизы в целях установления платы за такое пользование истцом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что размер неосновательного обогащения за пользование ответчиком указанным земельным участком не доказан, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, суд пришел к выводу, что фактически со стороны ответчика осуществлялось ограниченное пользование земельным участком (сервитут), а не временное владение и пользование (аренда), в связи с чем отчет оценщика оказался неотносимым доказательством, поскольку содержал условия об арендной плате. При этом не имеет значения факт отсутствия регистрации сервитута.
Кроме того, не имеет значения и то обстоятельство, что в процессе безвозмездного пользования земельным участком (его частью) произошло его размежевание и формирование нескольких земельных участков. Разделение земельного участка не означает, что пользователь не пользовался земельным участком. Такое положение вещей существует в том случае, когда имело место разделение земельного участка на несколько земельных участков, а не переформирование этого земельного участка с изменением его места расположения и конфигурации. В результате разделения пользователь не приобретает право на бесплатное пользование земельным участком собственника.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС УО от 17.04.2013 N Ф09-1478/13).
Таким образом, при рассмотрении вопросов об определении соразмерной платы за пользование сервитутом установлению подлежит множество обстоятельств, среди которых — установление всех возможных вариантов организации проезда по смежному земельному участку и соответствующая плата по указанным вариантам.
