Максим Козлов, юрисконсульт Белгородского филиала ОАО «Центртелеком».
Янина Пойминова, начальник отдела регистрации прав на жилые помещения, долевого участия в строительстве УФРС по Белгородской области.
Конструкция сервитутов в действующем законодательстве отличается противоречивостью и несовершенством. Судебная практика по сервитутам вносит определенную ясность в правоприменение этого института. Рассмотрим особенности частного и публичного сервитутов.
Сервитут является самым урегулированным законодательством обременением недвижимого имущества. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком либо иным недвижимым имуществом (ст. 274 ГК РФ).
Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут трактуется как обременение права собственности, в то же время ГК РФ рассматривает его в качестве вещного права, что порождает определенные проблемы на практике. Право сервитута (или просто сервитут, как и иные вещные права) не регистрируется.
Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав. Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.
Государственная регистрация сервитута возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав в ЕГРП (ст. 13 Закона о регистрации).
Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.
По кругу лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты.
Сервитут частный…
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и в основном регулируется нормами ГК РФ по соглашению между собственником объекта недвижимого имущества и лицом, требующим установления сервитута. Правоустанавливающим документом будет являться соглашение о сервитуте, в котором стороны определяют порядок пользования земельным участком, в том числе по соглашению сторон может быть установлена плата за установление сервитута.
Согласно ст. 27 Закона о регистрации государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника объекта недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Несмотря на то что данная норма не конкретизировала вид сервитута, положения статьи относятся к частным сервитутам.
В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. ст. 274, 277 ГК РФ).
Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из следующего. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ спор об установлении сервитута передается на разрешение суда по иску лица, требующего его установления, в случае если сторонами не достигнуто соглашение об установлении сервитута (Постановления ФАС ВСО от 24.07.2002 N А33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2, ФАС УО от 15.06.2006 N Ф09-5008/06-С3).
Если в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истцом принимались меры к достижению такого соглашения, в удовлетворении иска отказывается (Постановление ФАС ЦО от 11.03.2005 N А64-2534/04-5) или заявление оставляется без рассмотрения ввиду того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора (Постановление ФАС ПО от 20.06.2006 N А49-629/2006-24/12).
Кроме того, согласно ст. 277 ГК РФ необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута, то есть при невозможности пользования истцом принадлежащими ему помещениями иначе, чем посредством установления сервитута (Постановления ФАС ВВО от 03.04.2007 N А79-6308/2006, ФАС СКО от 04.04.2006 N Ф08-352/2006).
В частности, по одному из дел ФАС ЦО сослался на следующее. При осуществлении реконструкции нежилых помещений с целью использования их для осуществления торговой деятельности истец обязан был предусмотреть второй вход (выход), необходимый магазину и соответствующий санитарным и пожарным нормам и правилам, не ограничивая прав и законных интересов ответчика на пользование принадлежащим ему имуществом.
Таким образом, кассационная коллегия посчитала обоснованным вывод суда области о том, что, заявляя требование об установлении сервитута как единственного способа обеспечения своих потребностей, причем не представив доказательств, свидетельствующих о невозможности перепланировки принадлежащих ему помещений таким образом, чтобы обеспечить торговое помещение необходимыми двумя входами (выходами), истец фактически требует установления дополнительных преимуществ, чем могут быть нарушены права и законные интересы ответчика (Постановление ФАС ЦО от 14.06.2006 N А68-ГП-284/7-05).
Также иск должен предъявляться надлежащему истцу — собственнику земельного участка. Установление сервитута необходимо для использования имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, по договору аренды или на ином законном основании. Отсутствие этих условий будет являться основанием для отказа в иске.
Например, ФАС ЦО, оставляя в силе решения нижестоящих судов, сослался на следующее.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска, правомерно исходили из того, что ответчик — ООО «Автомобилист» — не является собственником земельного участка, в отношении которого ОАО «Ефремовское ПАТП» просит установить сервитут. Кроме того, истец не доказал свое право собственности на недвижимое имущество — канализационный колодец, для обслуживания которого последний просит установить сервитут (Постановление ФАС ЦО от 07.08.2006 N А68-ГП-568/4-05).
Необходимо отметить, что суды не всегда придерживались указанной точки зрения относительно надлежащего ответчика (Постановление ФАС ЦО от 25.03.2003 N А54-2622/02-С9).
Если сервитут устанавливается решением суда — регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной регистрации (Постановление ФАС ЗСО от 13.06.2006 N Ф04-3493/2006(23453-А46-10).
Еще одним из основных отличий частного сервитута от публичного является то, что ГК РФ презюмируется платность такого сервитута. Собственник обременяемого земельного участка вправе требовать возмещения затрат, причиненных указанным обременением. Иные лица не вправе требовать такую плату. В частности, ФАС ЦО при рассмотрении кассационной жалобы по одному из дел указал следующее.
В иске о взыскании части затрат на содержание земельного участка отказано правомерно, поскольку право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком возложено на собственника, а истец таковым не является (Постановление ФАС ЦО от 20.05.2003 N А68-341/4-02).
Помимо соглашения о сервитуте, установленного между собственником объекта недвижимого имущества и лицом, в пользу которого установлен последний, решения суда, законодательством могут быть установлены иные основания возникновения сервитута и иной субъектный состав.
К примеру, согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязательств имущественного характера в пользу третьего (третьих) лица (завещательный отказ).
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать регистрации прав пользования жилым помещением, возникающих из завещательного отказа. В качестве основания возникновения сервитута на жилое помещение будет представлено завещание (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).
По требованию собственника частный сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В качестве документа — основания прекращения сервитута представляется либо соглашение о прекращении сервитута, либо решение суда (ст. 276 ГК РФ, ст. 48 ЗК РФ, п. 20 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26.07.2004 N 132).
…и публичный
Публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается, в отличие от частного сервитута, установление которого в одностороннем порядке невозможно (Постановление ФАС МО от 16.08.2004 N КГ-А40/6690-04).
Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).
Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения (Постановление ФАС МО от 01.02.2005 N КГ-А40/13218-04). Установление публичного сервитута на земельный участок осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Несоблюдение данного условия является основанием для признания акта недействительным (Постановление ФАС МО от 22.11.2004 N КА-А41/7464-04, ФАС ПО от 10.04.2003 N А12-17236/02-С43).
Однако имеется и противоположная судебная практика (Постановление ФАС УО от 25.11.2004 N Ф09-3898/04-ГК). Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
— прохода или проезда через земельный участок;
— использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
— размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
— проведения дренажных работ на земельном участке;
— забора воды и водопоя;
— прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
— сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
— использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке;
— временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
— свободного доступа к прибрежной полосе.
В случае государственной регистрации публичного сервитута следует принимать во внимание положение ст. 15 Конституции РФ, согласно которой любые нормативно-правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы для всеобщего сведения.
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков (Постановление ФАС СКО от 03.05.2005 N Ф08-686/2005).
Государственная регистрация публичных сервитутов, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов. Государственная регистрация публичного сервитута проводится с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимого имущества, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации, п. 18 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26.07.2004 N 132).
Подводя итог, хотелось бы отметить следующее. Законодательство, регулирующее различные виды ограничений (обременений), и в частности сервитута, достаточно запутанно, противоречиво и несомненно нуждается в уточнении и изменении.
