Остапенко Анастасия Геннадьевна, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.
В настоящей статье раскрывается понятие договора о частном сервитуте и основные условия данного вида договора.
Ключевые слова: частный сервитут, договор о частном сервитуте, условия договора о частном сервитуте.
In the present article the concept of the contract about private servitude and the basic conditions of the given kind of the contract reveals.
Key words: private servitude, the contract about private servitude, treaty provisions about private servitude.
В п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Таким образом, для сервитута характерно наличие двух земельных участков, принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок (служащий) служит тем или иным образом собственнику другого земельного участка (господствующего).
По действующему праву сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, «ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком» (ст. 277 ГК РФ).
Сервитуты могут быть определенным образом классифицированы. Традиционно в римском праве выделялись личные и вещные сервитуты. Личные сервитуты устанавливались в интересах конкретного лица и подразделялись на usufructus (узуфрукт) — право пожизненного пользования чужой непотребляемой вещью с правом извлекать из нее плоды, не повреждая при том и не изменяя саму вещь, usus (узус) — пользователю вещи из плодов предоставлялось столько, сколько необходимо для удовлетворения собственных потребностей, habitation (абитацио) — право проживать в чужом доме или его части, operae animalium — право пользования чужими животными [1]. Что касается вещных сервитутов, то они в римском праве устанавливались в интересах неопределенного круга лиц (например, сервитут прогона скота по чужому участку).
Действующее законодательство Российской Федерации не применяет термин «личный сервитут», однако, как правильно отмечает Ю. К. Толстой, наше законодательство знает и личные сервитуты, хотя не называет их собственным именем (например, право завещательного отказа) [2].
Также их можно условно разделить на публичные и частные сервитуты. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Частный сервитут — сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) сервитутного пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости.
Договор о частном сервитуте — это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления.
В нормативных актах, деловой практике и литературе встречаются разные названия рассматриваемого договора: договор частного сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута. Соглашение о частном сервитуте включает правила не только установления, но и пользования чужой недвижимостью. Современный законодатель использует слово «сервитут» как синоним выражения «право ограниченного пользования чужим имуществом» (см. ст. 277 ГК РФ), поэтому наиболее подходящим следует признать название «договор о частном сервитуте».
Условия договора о частном сервитуте
1. Предметом является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т. е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления) является необходимым приложением к договору. Современные исследователи, в частности Т. В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления сервитута [3]. Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 2 ст. 274 ГК РФ устанавливает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.
2. Стороны. Современная цивилистика (в частности, Л. В. Щенникова) выделяет две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользования (субъект права), и сторону, предоставляющую возможность использования своего недвижимого имущества. Выделенные две стороны составляют как бы внутреннее содержание сервитутных отношений, т. е. служат предпосылкой возникновения сервитута как права абсолютного [4].
Стороны договора — собственник недвижимого имущества, его также можно именовать собственником обремененной недвижимости, и сервитуарий.
Следует отметить, что ГК РФ не регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер.
Полагаем, что сервитутные отношения в подобных случаях необходимо определять как трехстороннее соглашение: собственник, землеобладатель и лицо, требующее установление частного сервитута.
3. Вызывает возражение утверждение о том, что цена — существенное условие возмездного договора о сервитуте, по нашему мнению, существенным (в возмездном договоре о сервитуте) является условие о возмездности, а не о размере платы.
Вопрос о плате за частный сервитут решен следующим образом: собственник обремененного участка, если иное не предусмотрено законом, вправе требовать от сервитуария соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Установление платы за пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя, землевладельца и т. п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения безвозмездного соглашения о сервитуте.
В свою очередь, некоторые исследователи предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за пользование данным имуществом. Оплата сумм за понижение качества должна рассчитываться исходя из амортизационного износа объекта недвижимости, а для земельного участка — исходя из сумм, направляемых на его содержание [5].
Таким образом, соглашение о сервитуте, в котором отсутствуют данные о его цене, все-таки можно считать заключенным, а право ограниченного пользования — подлежащим государственной регистрации [6]. В данном случае сервитутные отношения подразумеваются безвозмездными, что действующим законодательством не запрещено [7].
4. Срок. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, т. е. если стороны не определили срок, на который установлен сервитут, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок не является существенным условием договора об установлении сервитута [8]. При этом, как справедливо заметила Ю. В. Тимонина, более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и постоянные, а на срочные и бессрочные, как это предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 ЗК РФ [9].
5. Форма. Соглашение (договор) об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Наряду с договором дополнительно составляется план земельного участка или здания (сооружения) с указанием границ сервитута, являющийся неотъемлемой частью договора.
Как считает А. В. Копылов [10], этот договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом он ссылается на п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вряд ли можно согласиться с предложенным пониманием государственной регистрации сервитута.
Государственной регистрации подлежит само право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, а не соглашение об установлении частного сервитута.
Прекращение сервитута
Закон прямо предусматривает только два основания прекращения частного сервитута: отпадение основания для его введения; невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.
В законодательстве ряда стран в отличие от России в качестве основания прекращения частного вещного сервитута называется неиспользование сервитута в течение определенного срока: трех лет — ст. 406 Гражданского кодекса Украины, 10 лет — ст. 1191 Гражданского кодекса Квебека. Думается, что срок продолжительностью в три года должен быть установлен и в России, так как подтверждает стойкое отсутствие интереса (потребности) к использованию чужого имущества.
Литература
1. Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. М., 1989. С. 294 — 295.
2. Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., 1998. С. 462.
3. Дерюгина Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 8.
4. Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 44 — 45.
5. Дерюгина Т. В. Указ. соч. С. 9.
6. Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 68.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
8. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2004 г. N Ф08-5630/2004.
——————————————————————
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации — Издательство Тихомирова М. Ю., 2007 (второе издание, дополненное и переработанное).
——————————————————————
9. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Изд. 2-е, доп. и перераб. / Под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова. М., 2006. С. 167.
