Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 217-ФЗ (вступившим в силу с 1 января 2005 года) было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст. 223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации. Ситуацию комментирует адвокат, д. ю.н. Константин Скловский.
Принятый Закон, переворачивающий и искажающий нормы ГК РФ о приобретении собственности, производит самое удручающее впечатление. Независимо от судьбы самого Закона можно констатировать, что возможно принятие сколь угодно бессмысленного и сколь угодно вредного закона, а надежных средств противостояния этому сегодня нет. Говоря о качестве этого Закона, я не имею в виду законодателей, которые вместе со всеми собственниками недвижимости в России стали жертвами Закона. Речь идет о тех, кто разработал и провел свой проект, понимая при этом (в силу своего разумения, конечно), что он полностью противоречит и системе ГК РФ, и экономическим нуждам общества. Теперь по существу.
История вопроса
До сих пор у нас существовал только один вариант приобретения собственности незаконным добросовестным владельцем — через приобретение по давности (ст. 234 ГК РФ). В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 (далее — Постановление) указывалось на возможность регистрации права собственности за ответчиком по иску из незаконной сделки, если ответчик отвечал признакам, указанным в ст. 302 ГК РФ (п. 25 Постановления). Практическое значение этого пункта сводилось к тому, что если не заявлялся спор о праве собственности, то решение об отказе в реституции, хотя бы сделка при этом и признавалась ничтожной, не могло быть основанием для признания за истцом права собственности. Однако право собственника потребовать за ним признания права собственности на спорный объект недвижимости без истребования вещи не отрицалось. Таким образом, в п. 25 Постановления имелась в виду ситуация отсутствия спора о признании права. Если этого спора не было, то ответчик, доказав свою добросовестность, имел возможность зарегистрировать свое право собственности. Очевидно, что это относится только к тем ответчикам, которые не были до того зарегистрированы в ЕГРП на момент начала спора, и тем самым становится понятно, что имелась в виду исключительная ситуация начала регистрации (1998 г.), когда права в основном еще не были зарегистрированы. В дальнейшем сфера действия ч. 3 п. 25 Постановления резко сузилась, и, насколько известно, эта рекомендация сегодня большого значения не имеет, так как большинство ответчиков уже зарегистрировали свое право в ЕГРП до возникновения спора. Сама по себе регистрация не исключает владения для давности (ст. 234 ГК РФ), то есть незаконного добросовестного владения, а напротив, подразумевает его, если обнаружится недействительность сделки, так как отсутствие регистрации, как правило, исключает добрую совесть. Все это сегодня хорошо уже известно. Однако был период после принятия ГК РФ, когда многие юристы не могли уяснить само понятие владения для давности, найти место незаконному, но защищаемому владению в системе права. Именно среди них и родился проект, приведший к появлению дополнений в ст. 223 ГК РФ <*>. Проект этот появился давно, несколько лет назад стала ясна его нелепость и логическая беспомощность. Но все же он стал фактом законодательства. ——————————— <*> В свое время я выступал с критикой этих предложений (см. Вестник ВАС РФ. 2003. N 2). Как оказалось — безрезультатно.
Противоречия
Обсуждаемый Закон приводит к следующим противоречиям в системе ГК РФ. Отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость — один через срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), другой — без срока (ст. 223 ГК РФ). Такого, конечно, быть не должно. Теперь возникает условное право собственности. С одной стороны, добросовестный приобретатель становится собственником сразу. Но, с другой стороны, если будет заявлен иск прежнего собственника и будет опровергнута добрая совесть приобретателя, то его право собственности исчезнет. Такого быть не должно. Норма ст. 223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок. Прежний собственник вправе заявить иск о недействительности сделки, не истребуя имущества и тем самым не затрагивая вопроса о доброй совести приобретателя. Такой иск должен быть удовлетворен, если окажется, что вещь отчуждена помимо воли собственника (ст. 35 Конституции РФ). Тем самым отпадет и основание для собственности приобретателя, а норма ст. 223 ГК РФ зависает в воздухе. Норма ст. 223 ГК РФ не согласована с нормами о неосновательном обогащении. Прежний собственник, которого без оснований лишили собственности, может преследовать приобретателя и кондикционным иском (ст. 1102 ГК РФ). Если в силу ст. 223 ГК РФ приобретатель становится собственником независимо от владения объектом (тогда как по ст. 234 ГК РФ он непременно должен фактически владеть), то как он будет выселять прежнего собственника? Такого иска нет. Можно предположить новую волну насильственных захватов, чтобы создать себе позицию владельца без судебного процесса. Тем самым возрастет дикость нашего и так не слишком цивилизованного рынка недвижимости.
Кто в выигрыше?
А практически новая норма ГК РФ создает угрозу, от которой нет никакой защиты всем собственникам в России. Теперь любой из нас, приехав из отпуска или даже просто придя из театра домой, может обнаружить там нового собственника, который предъявит справку от регистратора и предложит нам дальше разбираться с ним. Можно предположить, что к этому моменту сам регистратор, выдавший поддельную справку, будет в местах более благословенных, чем Россия с ее ст. 223 ГК РФ. Иными словами, теперь право собственности на недвижимость ничем не гарантировано, а хозяевами нашей недвижимости становятся регистраторы и иные изготовители справок и прочих документов (например, паспортов, доверенностей, протоколов собраний акционеров и пр.), создающих добрую совесть приобретателям. Понятно, что только регистраторы и выиграли от принятых законов. Закон принимался в так называемом ипотечном пакете. Так может быть, это банкам он был нужен? Нет, это не так. Ведь теперь, купив недвижимость в кредит и заложив ее банку, можно изготовить справку о принадлежности объекта иному лицу с отметкой об отсутствии обременений и новый добросовестный приобретатель будет свободен от ипотеки. Ведь приобретение через добрую совесть является первоначальным способом приобретения собственности и никак не связано с правами и обязанностями прежнего собственника. Легко представить, какой оборот наберет подпольный бизнес на «стряхивании» ипотек с помощью ст. 223 ГК РФ.
Как быть?
Нелепости и угрозы, исходящие от ст. 223 ГК РФ, можно было бы перечислять и дальше. Но важнее подумать, что можно сделать для ее нейтрализации. К сожалению, надежды на ее скорейшую отмену мало, т. к. разумный выход из нами же созданной ситуации мало присущ нашему укладу. Следует обсудить возможность проверки этой нормы с позиций ст. 35 Конституции РФ. Очевидно, что отобрание собственности помимо воли собственника нарушает Конституцию. А механизм ст. 223 ГК РФ исключает право собственника, лишенного собственности, обратиться в суд за защитой своего права. Понятно, что получение смехотворной компенсации (нормы о которой включены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одновременно с внесением дополнений в ст. 223 ГК РФ), да еще и самым жалким способом, — это не защита собственности. Мы должны, видимо, перейти к расширительному толкованию ограничений в защите ответчика по ст. 302 ГК РФ. Поскольку сегодня надо исходить из того, что истец (собственник) имеет иск против добросовестного приобретателя, только если вещь выбыла из его владения помимо воли, то под давлением грабительской ст. 223 ГК РФ имеет смысл распространить это условие также и на те случаи, когда собственник лишился собственности вследствие предъявления подложных документов, в том числе и прежде всего — подложных справок и выписок из ЕГРП. Следует отказывать в защите тем приобретателям, которые заняли объект недвижимости насильственно, не в установленном порядке, с помощью подложных документов, полагая таких приобретателей не имеющими доброй совести, т. е. обсуждать добрую совесть на момент завладения объектом, а не на момент заключения сделки. Тем, кто не стал владельцем объекта, следует отказывать в их притязаниях. Добросовестность приобретателей, основанная на подложных документах, должна толковаться как можно более узко. Необходимо максимально настойчиво преследовать службу регистрации и иные органы за выдачу подложных справок и иных документов, а также за ненадлежащую проверку представленных документов в порядке ст. 1069 ГК РФ, требуя с них взыскания причиненного вреда, как правило, в виде предоставления равноценной недвижимости. Следует всячески бороться с тенденцией, когда виновный регистратор объявляется в розыск, а система не хочет отвечать за его действия. Можно ожидать толкования поправок к Закону о регистрации в том смысле, что ими ограничена ответственность РФ суммой в один миллион рублей. Такое толкование применимо лишь к ответственности за преступления, совершенные частными лицами. За вред, причиненный должностными лицами, государство должно отвечать в полном размере в соответствии со ст. 1069 ГК РФ.
