КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ БОБРОВСКОЙ «О ПРОДАЖЕ ЗЕМЛИ ПО ПОДДЕЛЬНЫМ ДОКУМЕНТАМ: ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКА И ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ» <*>
К. ЕГОРОВ
——————————— <*> Бобровская Е. О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя // Жилищное право. 2012. N 4.
Егоров К., юрист «КМ Консалтинг».
Судебные споры между первоначальными собственниками недвижимости (или их наследниками), которые лишились своего имущества в результате мошеннических действий «черных риелторов», и добросовестными приобретателями этого имущества в последнее время стали обыденными для районных судов. Одна из схем истребования имущества у добросовестных приобретателей — это возбуждение уголовного дела в отношении «черных риелторов» по ст. 159 УК РФ, вынесение приговора, в котором перечислено имущество, по отношению к которому были совершены мошеннические действия, далее предъявление в районный суд иска против добросовестных приобретателей об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Такая схема подачи иска против добросовестных приобретателей является максимально эффективной, поскольку наличие приговора по уголовному делу, вынесенному на основании ст. 159 УК РФ, лишает последних приобретателей квартиры возможности ссылаться на Постановление Конституционного Суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года и просить суд о признании их добросовестными приобретателями. Заявление же искового требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения позволяет обойти такое ограничение, как трехлетний срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ. Если первоначальные собственники недвижимого имущества (квартиры или земельного участка) придерживаются такой схемы судебной защиты своих прав, то, как показала судебная практика, суд истребует спорное имущество у его последнего приобретателя даже в том случае, если речь идет о трех-четырех перепродажах этого имущества, когда «черными риелторами» в этой цепочке была осуществлена лишь самая первая сделка купли-продажи. Последние приобретатели такого спорного имущества тоже имеют возможность на судебную защиту своих прав. Способы защиты прав последних приобретателей спорной недвижимости весьма разнообразны. Так, например, если в приговоре суда, вынесенном в отношении «черных риелторов» по ст. 159 УК РФ, не будет четко указан адрес спорного объекта недвижимости, то последние приобретатели спорного недвижимого имущества могут сослаться на Постановление Конституционного Суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года и просить суд признать их добросовестными приобретателями. В этом случае схема с признанием ответчиков добросовестными приобретателями сработает и спорное имущество будет оставлено в их собственности. Если в суде истцом будет заявлено требование о признании последней сделки купли-продажи недвижимого имущества ничтожной, а с момента заключения такой сделки прошло более трех лет, ответчики могут сослаться на нормы ст. 181 и ст. 199 ГК РФ и просить суд отказать истцу в иске по причине пропуска им срока исковой давности, для признания именно их (последней) сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой. Вне зависимости от того, в чью пользу будет вынесено судебное решение по делу об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, проигравшая сторона может подать в суд иск о возмещении причиненных ей убытков. Под убытками в данном случае следует понимать рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, которую можно будет взыскать с лиц, по чьей вине была заключена оспариваемая сделка, по состоянию на день предъявления иска о взыскании убытков. Если вина «черных риелторов» была доказана в ходе судебного разбирательства по уголовному делу, то иск о взыскании убытков нужно будет подавать в отношении осужденных лиц и просить суд взыскать сумму убытков именно с них. Также существует альтернативный путь взыскания убытков, который видится более предпочтительным, чем взыскание денежных средств с лиц, находящихся в местах лишения свободы и априори не способных к быстрой выплате взысканной с них судом денежной суммы. Речь идет о возможности подачи иска о взыскании убытков к нотариусу, если таковой участвовал в заверении незаконной сделки со спорным объектом недвижимого имущества. Например, если речь идет о сделке ренты, якобы заключенной «черными риелторами» с умершим гражданином. А в этом случае сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, и если впоследствии будет установлено, что сделка была незаконной, то наследники умершего или последние приобретатели этой квартиры вправе будут на основании ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате предъявить требования о взыскании убытков к нотариусу, который заверил этот договор ренты. В таком случае ответственность по предъявленному иску несет страховая компания, в которой была застрахована ответственность нотариуса, а сам нотариус несет материальную ответственность лишь в том случае, если страховая компания обанкротилась или если сумма присужденных судом в пользу истцов убытков превышает сумму оформленной нотариусом страховки. В любом случае, однозначной судебной практики по данной категории дел не существует, как и не предусмотрено действующим российским законодательством четких гарантий защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
