Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка. На момент заключения предварительного договора земельный участок не был сформирован и не прошел кадастровый учет. Может ли данное обстоятельство послужить основанием для признания данного договора незаключенным в судебном порядке?
Ответ: Предварительный договор купли-продажи земельного участка, не сформированного и не прошедшего кадастровый учет, может быть признан в судебном порядке незаключенным. Однако, учитывая противоречивую судебную практику при разрешении подобных споров, полагаем, что заинтересованным лицам, возможно, придется отстаивать свою позицию в суде с учетом изложенной информации.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
При этом согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Статьей 554 ГК РФ определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Из содержания п. 1 ст. 37 ЗК РФ следует, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков согласно ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон N 221-ФЗ).
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что земельный участок становится объектом земельных отношений только с момента прохождения соответствующего кадастрового учета.
Вместе с тем арбитражная практика по результатам рассмотрения споров, предметом которых являлась в том числе оценка последствий заключения предварительных договоров в отношении земельных участков, не прошедших кадастровый учет, складывается неоднозначно.
Так, Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 06.04.2011 N 33-4100 указал, что согласно ст. 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:
— вид объекта недвижимости;
— кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
— описание местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок;
— площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ требований, если объектом является земельный участок, здание или помещение.
Таким образом, если в предварительном договоре установлена площадь земельного участка, а сведения о границах отсутствуют, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор — незаключенным. Если предварительный договор заключался в отношении земельного участка, не имеющего границ, поскольку в отношении него не производилось межевание, а также не прошедшего кадастровый учет, то указанный договор был заключен в отношении не являющегося сформированным объекта недвижимости, на основании чего в соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ предварительный договор купли-продажи земельного участка является незаключенным.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.05.2008 N Ф08-2264/2008 по делу N А53-18783/2007-15 отметил, что, поскольку на момент подписания предварительного договора земельный участок, подлежащий продаже по основному договору и являющийся объектом правоотношений, отсутствовал, апелляционный суд правомерно признал предварительный договор незаключенным.
ФАС Центрального округа в Постановлении от 13.04.2010 N Ф10-1468/09(2) пришел к аналогичному выводу, отметив, что из подписанного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка усматривается, что стороны не согласовали предмет и другие существенные условия договора, поскольку отсутствуют данные, определяющие местоположение земельного участка и его границы, а кроме того, земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет.
Напротив, ФАС Московского округа в Постановлении от 16.06.2010 N КГ-А41/5849-10-П согласился, что в удовлетворении встречных исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным судами первой и апелляционной инстанций было отказано правомерно, отклонив при этом ссылку ответчика на то, что предварительный договор купли-продажи является незаключенным в силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ, запрещающей продажу несформированных земельных участков, поскольку условия предварительного договора направлены на заключение основного договора в будущем. Предварительный договор купли-продажи не является договором купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, считаем, что предварительный договор купли-продажи земельного участка, не сформированного и не прошедшего кадастровый учет, может быть признан в судебном порядке незаключенным. Однако, учитывая противоречивую судебную практику при разрешении подобных споров, полагаем, что заинтересованным лицам, возможно, придется отстаивать ту или иную позицию в суде с учетом изложенной информации.
