Тимур Кация, начальник отдела анализа и обобщения судебной практики, статистического учета Арбитражного суда Ростовской области, г. Ростов-на-Дону.
Инна Сырбу, главный специалист отдела анализа и обобщения судебной практики, статистического учета Арбитражного суда Ростовской области, г. Ростов-на-Дону.
Действующее законодательство позволяет арендатору выкупить арендуемое недвижимое имущество в собственность. На практике возникает ряд вопросов, связанных с платой за землю, на которой находится приобретаемый объект. О путях их решения идет речь в статье.
Чья земля под домом
Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ при отчуждении имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Из этого следует, что с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости арендатор, он же покупатель, не становится собственником приобретенного объекта недвижимости, а является лишь его законным владельцем.
Возникает вопрос об определении правовой природы платы за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи данного объекта до момента государственной регистрации перехода права собственности на него. Вопрос актуален еще и в связи с тем, что в соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Указанное правило возведено в правовой принцип, что свидетельствует о его включении в механизм регулирования земельных правоотношений. Подобных исключений относительно иного недвижимого имущества гражданское законодательство не содержит. С одной стороны, государственная регистрация — это констатация юридического факта (заключенного договора купли-продажи). С другой стороны, платность земельного участка предполагает необходимость взыскания одного из двух платежей: аренды либо земельного налога.
Бесспорным, на наш взгляд, является то, что правовой режим относительно земли и иных объектов недвижимости должен быть единым. Проанализированная практика арбитражных судов свидетельствует об отсутствии единообразного подхода в решении вопроса об определении правовой природы платы за пользование недвижимым имуществом с момента заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности. Попробуем выделить несколько позиций, каждая из которых имеет свою конкурирующую методологическую правоприменительную основу.
Момент заключения договора и регистрации
Если иное не установлено договором купли-продажи, арендная плата за пользование недвижимым имуществом (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации права собственности взысканию не подлежит.
Исходя из смысла п. 1 ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу ст. ст. 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на данные объекты к покупателю, а не регистрация самого договора. Значит, до регистрации права собственности на земельный участок сделка будет заключенной и действительной.
С момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка) прекращаются отношения сторон, вытекающие из договора аренды. В силу ст. 414 ГК РФ состоялась новация, поэтому арендная плата за пользование земельным участком взысканию не подлежит. Следовательно, у покупателя объекта недвижимости (земельного участка) с даты заключения договора купли-продажи и до момента перехода права собственности возникает обязанность по возмещению уплаченного продавцом налога.
Судебная практика: Постановления ФАС СКО от 20.12.2007 N Ф08-8309/07; ФАС ВСО от 12.08.2008 N А33-12889/07-Ф02-3777/08; ФАС ВВО от 21.07.2008 по делу N А43-20919/2007; ФАС СЗО от 06.02.2009 N А56-15272/2008, от 04.09.2009 N А44-2798/2008.
Можно выделить случаи, когда стороны в договоре (дополнительном соглашении к договору) определили порядок внесения арендной платы в указанный период. Тогда за пользование объектом недвижимости (земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности правомерно взимание арендной платы.
Судебная практика: Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А53-3389/2009; ФАС ВВО от 01.12.2009 по делу N А17-749/2009.
Обязательства по внесению арендных платежей за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) прекращаются с момента государственной регистрации, так как до даты государственной регистрации права собственности на этот объект покупатель (арендатор) собственником не является.
В соответствии с положениями ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор купли-продажи объектов недвижимости (в том числе земельных участков) считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости продавец продолжает оставаться арендодателем, а покупатель — арендатором. Соответственно, презюмируется обязанность вносить арендную плату за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности.
Судебная практика: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А53-12367/08.
Если оплачена выкупная цена
Если покупателем объекта недвижимости (в том числе земельного участка) полностью оплачена выкупная цена, у арендодателя (продавца) отсутствуют основания для взыскания с арендатора (покупателя) неосновательного обогащения в размере арендной платы с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1105 ГК РФ обязанность возмещения неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом возникает при условии, что лицо пользовалось имуществом потерпевшего без намерения его приобретения. Ввиду того что арендатором оплачена выкупная цена в полном размере, согласно п. 60 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель (арендатор) является законным владельцем. Следовательно, основание владения у арендатора законное, и к нему не подлежат применению нормы главы 60 ГК РФ.
Судебная практика: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по делу N А53-17829/10.
Все проиллюстрированные выше подходы применяются арбитражными судами различных уровней и округов.
Данный вопрос 14 февраля 2011 года обсуждался на Научно-консультативном совете при ВАС РФ. Надеемся, что после опубликования рекомендаций будет создана методологическая основа для формирования окончательно определенной практики в системе арбитражных судов Российской Федерации.
В настоящее время в целях минимизации проблем исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества (в том числе земельного участка) наиболее целесообразно разрешать вопрос об определении платы за пользование объектами в самих договорах либо в дополнительных соглашениях к ним.
