Екатерина Никифорова, адвокат, член Адвокатской палаты Новосибирской области, г. Новосибирск.
Ситуация, не такая уж редкая на рынке: арендатор земельного участка выкупает объект аренды. Есть ли основания для взыскания платы за пользование земельным участком с бывшего арендатора с момента заключения с ним договора купли-продажи по момент регистрации за ним права собственности на проданный объект?
Платить или не платить
В отличие от судебной (арбитражной) практики по вопросу о взыскании арендных платежей при продаже недвижимого имущества, до момента регистрации права собственности покупателя на него позиция правоприменителей по вопросу о возможности взыскания платы за земельный участок в аналогичной ситуации была однозначной.
К примеру, ФАС ВВО в Постановлении от 21.07.2008 по делу N А43-20919/2007-12-526 указал, что, поскольку договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка договор аренды земельного участка прекращает свое действие. И арендная плата за пользование земельным участком с этого момента взысканию не подлежит.
В Постановлении же от 11.10.2011 по делу N А31-1356/2011 ФАС ВВО сделал противоположный вывод о том, что у покупателя имеется обязанность по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом до момента заключения договора купли-продажи и платы до момента государственной регистрации за ним права собственности на объект аренды.
А в Постановлении от 11.10.2011 по делу N А44-516/2011 ФАС СЗО приходит к выводу, что «в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется». Аналогичный вывод делает и ФАС УО в Постановлении от 21.02.2011 N Ф09-11715/10-С6, и ФАС ДВО в Постановлении от 09.08.2011 N Ф03-3567/2011 по делу N А59-5100/2010, ссылаясь вместе с тем в обоснование решения не на договор аренды, а на п. 1 ст. 1102 ГК РФ.
К выводу о неправомерности требований о внесении арендной платы за земельный участок по момент перехода права собственности на него к покупателю приходят ФАС МО в Постановлениях от 20.10.2011 по делу N А41-9420/11 и от 24.03.2011 N КГ-А40/1962-11, ФАС СКО в Постановлениях от 21.04.2011 по делу N А53-17829/2010 и от 14.05.2008 N Ф08-2430/2008, Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30.06.2010 N 07АП-4816/10.
Точку в указанном споре поставило Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ N 73 (п. 7), практику о взыскании платы за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи по момент регистрации права собственности покупателя на земельный участок, отличную от практики по аналогичным требованиям в отношении иных объектов недвижимого имущества, породили п. 7 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которыми любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как разъясняется в Постановлении N 73, «покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы».
Нам представляется, что данное утверждение содержит в себе противоречия.
Правовое основание для взыскания
Полагаем, что с разъяснениями о необходимости возмещения продавцу неосновательного обогащения в виде уплаченного земельного налога, который до момента регистрации права собственности за покупателем должен платить продавец, стоит согласиться, так как они основаны на законе и полностью ему соответствуют. Так, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка по момент регистрации права собственности на него покупатель является его законным владельцем (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем плату за земельный участок в силу п. 1 ст. 388 НК РФ до момента регистрации права собственности за покупателем продолжает вносить продавец. Следовательно, покупатель обогащается за счет продавца в сумме уплаченного последним за названный период земельного налога.
Со второй частью утверждения согласиться, на наш взгляд, сложно.
Действительно, в силу п. 7 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Покупатель до момента регистрации за ним права собственности на земельный участок плательщиком земельного налога не является (п. 1 ст. 388 НК РФ), но вместе с тем он не является и плательщиком арендной платы.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендную плату за пользование имуществом обязан вносить арендатор, которым, согласно ст. 606 ГК РФ, является сторона договора аренды.
С момента заключения договора купли-продажи имущества в силу п. 1 ст. 414 ГК РФ арендные правоотношения между его сторонами прекращаются. Представляется, что данное правовое последствие императивно, поскольку сам договор купли-продажи в такой ситуации является соглашением о новации.
Следовательно, в силу принципа платности землепользования покупатель обязан возместить продавцу земельный налог и каких-либо правовых оснований для замены названного обязательства обязательством по уплате арендных платежей, в отсутствие договора аренды, в законодательстве РФ не установлено.
Обстоятельство же, что публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, а следовательно, покупателю возмещать продавцу просто нечего, не является законным основанием для возложения на покупателя обязанности по оплате арендной платы по несуществующему договору и не нарушает принципа платности землепользования.
Пункт 7 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ не могут являться гражданско-правовым основанием для возложения на покупателя обязанности по оплате арендных платежей, ибо не порождает между сторонами арендных правоотношений.
Таким образом, единственным «правовым основанием» для взыскания с покупателя платежей за пользование земельным участком по момент регистрации права собственности на него в настоящий момент является Постановление Пленума ВАС РФ N 73, которое, в свою очередь, является актом применения права и норм права не содержит.
