(Сулейманов З. М.) («Российский судья», 2007, N 8)
СУДЕБНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ВЕЩАМИ)
З. М. СУЛЕЙМАНОВ
Сулейманов З. М., судья Шестнадцатого апелляционного суда.
Правовые вопросы продажи недвижимости регулируются параграфами 7 и 8 главы 30 ГК РФ. К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законодательными актами. Только с наличием регистрации судебный орган на основании закона может связывать последствия, возникающие при осуществлении прав владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в том числе и в случае его продажи в полном объеме либо в части. Следует согласиться с учеными <1> в том, что отсутствие государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) в соответствии со ст. 165 ГК РФ влечет недействительность договора о залоге. Такая сделка считается ничтожной. ——————————— <1> Иванова Р. И. Защита собственности в арбитражном суде: Комментарии судебной практики. М.: Изд-во «Инфра-М», 1999. С. 86.
Подобное можно говорить и о продаже недвижимого имущества (вещи), т. к. орган, регистрирующий права на недвижимость и сделки с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенные действия: выдать документ о зарегистрированном праве либо совершить надпись на документе, представленном на регистрацию. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Довольно часто, особенно в последнее время, судебным органам, как судам общей юрисдикции, так и арбитражным судам, приходится рассматривать большое количество дел, когда регистрирующий орган отказывается зарегистрировать сделку купли-продажи, либо ничем не мотивируя свой отказ, либо ссылаясь на какие-либо обременения. С нашей стороны полагаем, что в последние годы вполне сложилась теоретическая база, как то: работы В. П. Камышанского, К. И. Скловского, А. П. Фокова, А. Н. Лужиной <2> и многие другие, в которых даются вполне обоснованные научные обоснования ограничений и обременений прав на недвижимое имущество, которое не подлежит также и продаже. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья В. П. Камышанского «Конституционные ограничения права собственности» включена в информационный банк согласно публикации — «Правовые вопросы недвижимости», 2004, N 2. —————————————————————— <2> Камышанский В. П. Конституционные ограничения права собственности // Российский судья. 2004. N 4; Камышанский В. П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999; Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 3-е изд. М.: Дело, 2002; Фоков А. П. Недвижимость в России и за рубежом: ограничения и обременения в праве. Киев, 2006; Лужина А. Н. Ограничения и обременения на недвижимое имущество в России и Франции: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2006; и др.
Наработанная судебная практика для законного рассмотрения и принятия соответствующего решения судебными органами действительно в основном исходит из юридического факта регистрации недвижимого имущества. Таким образом, объектом ограничений могут являться только права, а объектом обременений — недвижимое имущество. Последствия разделения объектов ограничений и обременений проявляются в необходимости государственной регистрации, предусмотренной в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В соответствии с требованиями ГК РФ (ст. ст. 130, 131, 132 и 164) и Закона о регистрации (ст. 4) государственной регистрации подлежат права в строго определенных случаях. Так, договор аренды подлежит государственной регистрации, если предметом его является здание и сооружение, а заключен он на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В соответствии с требованиями Закона о регистрации в данном случае государственной регистрации подлежит не право и не ограничение и обременение, а сам договор как сделка (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). В отношении однородного договора безвозмездного пользования подобного правила не установлено, поэтому правоприменительная практика предложила два варианта. В первом случае проводится государственная регистрация безвозмездного пользования как ограничения и обременения по желанию одной из сторон. Во втором — законодатель не предусмотрел государственной регистрации ни права безвозмездного пользования, ни сделки ссуды, ни безвозмездного пользования как ограничения и обременения. Аналогичным образом было разрешено дело и об отказе в государственной регистрации обременения, возникшего в результате заключения договора купли-продажи с отлагательным условием. Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО «Фирма «БУК СЭЙЛ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу N А40-10704/02-72-39, установил: 20 декабря 2001 г. между закрытым акционерным обществом «Фирма «БУК СЕЙЛ» (ЗАО «Фирма «БУК СЭЙЛ») и обществом с ограниченной ответственностью «Интелком-Р» (ООО «Интелком-Р») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения площадью 2703 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Ольминского, д. N А, стр. 3, с отлагательным условием. Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции обоснованными. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Из содержания заявления истца о государственной регистрации ограничений (обременений) прав на объекты нежилого фонда следует, что он обратился за государственной регистрацией так называемого обременения на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, которое, по его мнению, возникло из договора купли-продажи с отлагательным условием от 20 декабря 2001 г. — право требования. Суд кассационной инстанции не может признать состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что истец, заключив данный договор купли-продажи недвижимого имущества под отлагательным условием, добровольно ограничил себя в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку это не следует из содержания договора. Возникновение обязательств у сторон по указанному договору находится в зависимости от наступления определенных условий, при отсутствии которых обязательства могут у сторон и не возникнуть (ст. 157 ГК РФ). Вместе с тем истцом не указано, какое именно право подлежит государственной регистрации, поскольку право собственности согласно п. п. 3.1, 4.1.1 договора не возникло, предмет договора покупателю (третьему лицу) не передан. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, нарушений норм материального права и норм процессуального права не допущено и оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется. Руководствуясь ст. ст. 171, 174 — 177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу N А40-10704/02-72-39 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО «Фирма «БУК СЭЙЛ» — без удовлетворения. Таким образом, в решениях судов общей юрисдикции или арбитражных судов почти повсеместно приводятся выводы об ограничении недвижимого имущества, но, к сожалению, не так, как бы этого хотелось ученым: обременил по собственному желанию, а не ограничил. Действительно, можно спорить и говорить о том, что свобода договора, предусмотренная в ст. 421 ГК РФ, в рамках которой возможно установление ряда обременений, напрямую не предусмотренных нормами действующего законодательства, отсутствие обязательной государственной регистрации всех обременений позволяют сделать вывод о наличии признаков обязательств в обременениях недвижимого имущества. С нашей стороны полагаем, что наиболее действенный способ защиты права недвижимости от каких-либо посягательств состоит в первую очередь в принятии таких судебных мер, которые бы оградили собственника имущества от чужого (незаконного) вмешательства. Для этого и существует такое процессуальное действие, как арест недвижимого имущества, который, без сомнения, подлежит государственному признанию (ст. ст. 1, 12, 19, 28 Закона о регистрации). Более того, в ст. 19 Закона о регистрации устанавливается, что кроме ареста основанием к приостановлению государственной регистрации прав является еще и судебное решение (определение или постановление) о запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества. Совершенно справедливым представляется пример судебной практики, приведенный А. Н. Лужиной <3>, когда Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2004 г. по делу N А40-52568/03-113-555 удовлетворено заявление ЗАО «Эстейт» о принятии мер по обеспечению иска и Мосрегистрации: запрещено на срок до вынесения решения по настоящему делу осуществлять государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав в отношении нежилого помещения площадью 290,7 кв. м по адресу: Б. Златоустинский пер., д. 7, стр. 1. ——————————— <3> Лужина А. Н. Указ. соч.
Настоящее решение было принято в соответствии с п. 2 ст. 90 АПК РФ: обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие таких мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения значительного ущерба заявителю. Также учтено, что данный спор является спором о праве на недвижимое имущество, принятые судом обеспечительные меры при заявленном предмете иска являются адекватными и соразмерными заявленным требованиям, ведь целью обеспечительных мер является как создание условий исполнения решения, так и обеспечение имущественных интересов истца. Поэтому доводы заявителя жалобы, касающиеся нарушения судом баланса интересов истца и ответчиков ввиду необходимости отложения дела на длительное время в связи с привлечением к участию в деле американской компании, не могут быть признаны обоснованными, т. к. нормы АПК РФ, регулирующие вопросы принятия обеспечительных мер, не содержат ограничений для принятия обеспечительных мер, связанных с участием в деле иностранного лица. Руководствуясь ст. ст. 274, 284 — 290 АПК РФ, суд постановил: Определение от 26 января 2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-52568/03-113-555 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Сиера Пропертис» — без удовлетворения. В судебной практике необходимо очень внимательно рассматривать не только фактические обстоятельства дела, но и действующий закон на момент его применения, а также принимать во внимание иные обстоятельства, дающие недобросовестным приобретателям (отчуждателям) имущества использовать недостатки ГК РФ, так как ст. 11 ГПК РФ и ст. 13 АПК РФ устанавливаются лишь рамки, в которых находится судья при рассмотрении дела. Таким образом, судебная практика дает нам широкие возможности ставить вопросы об усовершенствовании гражданского законодательства, связанного с рассмотрением дел о недвижимом имуществе (вещах).
