Содержание термина «недвижимые вещи» и применяемые к нему критерии определены в ГК РФ достаточно давно и, казалось бы, четко. Однако развитие правоотношений и изменение специального отраслевого законодательства влекут необходимость определить подходы к концепции недвижимого имущества. Рассмотрим изменение самого термина, его правовой сущности и юридических последствий его применения в свете обновленного ГК РФ.
Пора менять законодательство
Считается, что понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции <1>. При этом до сих пор в правоприменительной практике правовая концепция недвижимых вещей вызывает много споров. ——————————— <1> Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. (Комментарий к статье 130.)
Этому же способствуют не частые, но имеющие место поправки, вносимые в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Так, Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» перечень недвижимых вещей был дополнен фразой «объекты незавершенного строительства». А Федеральным законом от 03.06.2006 N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» и Федеральным законом от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» из перечня недвижимости были исключены понятия «обособленные водные объекты» и «леса, многолетние насаждения». В настоящее время правовая концепция вещей выглядит следующим образом. Все материальные объекты гражданских прав делятся по своему содержанию, правовому значению и юридической регламентации на две группы: — недвижимые вещи; — движимые вещи.
Юридические особенности
Недвижимые вещи отличаются от движимых вещей по физическим (природным) и юридическим признакам. К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т. д. Юридические особенности недвижимого имущества заключаются, в частности, в следующем: — вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; — место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; — установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество; — особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ); — особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался <2>. ——————————— <2> Алексеев С. С., Васильев А. С., Голофаев В. В., Гонгало Б. М. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / Под ред. С. А. Степанова. 2-е издание, перераб. и доп. М.: Проспект; Институт частного права, 2009. (Комментарий к статье 130.)
Виды, категории, критерии
Различаются два вида недвижимых вещей (ст. 130 ГК РФ). 1. Вещи, недвижимые по их природе. 2. Вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. Вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории: а) земельные участки и участки недр, то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками; б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т. д.). Таким образом, для отнесения вещей, не поименованных в статье, к разряду вещей, недвижимых по их природе, имеются два применяемых совокупно критерия: а) прочная связь с землей; б) неперемещаемость, то есть невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. К вещам, отнесенным к недвижимым в силу закона, причислены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Единый имущественный комплекс
Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) из перечня объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) предлагалось исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также предлагалось исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Из чего следует, что правовое понятие «вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона» будет исключено из правовой концепции вещей, а воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты в силу правила «все, что не является недвижимостью, относится к движимым вещам» будут признаваться движимыми вещами. На сайте «Российской газеты» 7 февраля 2012 года официально опубликован проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — проект ГК). После долгих дискуссий авторы проекта ГК предложили конкретизировать концепцию недвижимых вещей, предложив в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (ст. 133 ГК РФ), признать единый имущественный комплекс, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов — железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).
Вопросы по существу
К разработчикам данного проекта возникает ряд вопросов. Каков механизм признания группы недвижимых вещей единым имущественным комплексом? С учетом того что многие линейные объекты судебная практика не признает недвижимыми вещами, а проект ГК предлагает их включать в состав единого имущественного комплекса, следует ли, что в состав единого имущественного комплекса будут входить также движимые вещи? Какой документ будет отражать все материальные (технические) характеристики единого имущественного комплекса? Как будет поименован в свидетельстве о регистрации прав единый имущественный комплекс? Что понимать под дефиницией «иные аналогичные объекты», если в п. 1 ст. 130 ГК РФ поименованы здания, сооружения, объекты незавершенного строительства? Авторы проекта ГК считают, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, должны признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Но кто и когда признает здание и земельный участок единым объектом, каков механизм — в данном проекте ответа нет. Можно ли в будущем разделить эти объекты на самостоятельные в случае сноса здания? Или это будет изменение материальных (технических) характеристик объекта недвижимости? В проекте ГК уточнено, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что в принципе уже давно прочно вошло в правоприменительную практику. Предлагается воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не относить к недвижимости, а лишь применять к ним правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Таким образом, российская цивилистика получит в случае принятия проекта закона в этой редакции третью группу объектов материального мира — квазинедвижимость.
Выход очевиден
Подчеркнем, что предлагаемые изменения давно назрели, но не сняли вопросов, возникающих в правоприменительной и судебной практике, более того, увеличили их количество. А с учетом указанных новелл эти вопросы стали еще актуальнее. Между участниками гражданского оборота имеется огромное количество споров, связанных с отнесением объектов материального мира, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, к недвижимым вещам в силу многообразия этих объектов. Как и когда следует признать достаточными критерии «прочная связь с землей» и «неперемещаемость», для того чтобы объект материального мира признать недвижимой вещью? Когда эти критерии перестанут быть субъективными и зависеть от воли регистратора или судьи, рассматривающего конкретное дело? Казалось бы, выход из сложившейся ситуации достаточно очевидный, тем более с принятием Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости». Следует принять изменения в ГК РФ, согласно которым все объекты материального мира, учтенные в Государственном кадастре недвижимости, автоматически признать недвижимостью. При этом критерии «прочная связь с землей» и «неперемещаемость» объекта материального мира перейдут из разряда субъективных в разряд объективных и станут критериями для учета объекта в Государственном кадастре недвижимости. Надо ввести новый критерий «учтен в Государственном кадастре недвижимости», который будет являться основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости и особого порядка правового регулирования, применяемого к недвижимым вещам. Таким образом, гражданское, градостроительное законодательство и законодательство о регистрации прав будут между собой логично соотноситься. Из законодательства Российской Федерации можно будет убрать дублирующее понятие «объекты недвижимости» (ч. 5 ст. 1 Закона N 221-ФЗ).
Ждем перемен
При предлагаемых изменениях п. 1 ст. 130 ГК РФ имел бы следующее содержание: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все объекты материального мира, прошедшие государственный кадастровый учет в соответствии с законодательством Российской Федерации. Объекты материального мира подлежат включению в Государственный кадастр недвижимости, если прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Требовалось бы изложить в следующей редакции п. 6 ст. 131 ГК РФ: «Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится только с объектами, прошедшими государственный кадастровый учет недвижимого имущества». В век технического прогресса, когда вся информация заносится в электронные базы данных, ведение государственных реестров оптимизировано благодаря труду программистов. Остались в прошлом бумажные картотеки. Но гражданское законодательство до сих пор основывается на инструментарии Средних веков, когда учет велся только на бумажных носителях — многотомных книгах. Очень хотелось, чтобы оно (гражданское законодательство) изменялось с учетом новых норм, принятых в других отраслях права, а не оставалось замкнутым и мешало гражданскому обороту.
