НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ЗАРУБЕЖНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
И. ОСЬКИНА, А. ЛУПУ
Илона Оськина, доктор юридических наук, г. Москва.
Александр Лупу, доктор юридических наук, г. Москва.
В правовых системах зарубежных стран по-разному толкуют понятие «недвижимое имущество», что актуализирует исследование данного вопроса и необходимость обобщения различных подходов к его определению в целях формирования предложений по дальнейшему совершенствованию отечественного гражданского законодательства.
Похожее разнообразие
Современное толкование понятия недвижимого имущества прошло довольно длительный путь формирования. На сегодня каждая правовая система самостоятельно определяет вещи (имущество), которые являются неподвижными или на которые распространяется режим недвижимого имущества. Приведем несколько примеров из законодательства зарубежных стран. Так, согласно ст. 43 Гражданского кодекса Бразилии недвижимыми вещами являются:
1) грунт с его поверхностью, природными принадлежностями, учитывая деревья, плоды на корню, наземное пространство и недра;
2) то, что лицо прикрепляет к земле на длительное время, посевы в земле, здания и сооружения, которые не могут быть перемещены без разрушения, переоборудования, разламывания или причинения им вреда;
3) все то, что владелец относит к недвижимости в связи с использованием в промышленном производстве, украшения или предметы комфорта.
Гражданский кодекс Республики Куба (ч. 2 ст. 46.1) определяет, что материальными вещами могут быть недвижимое имущество или личная собственность, подразумевая под недвижимым имуществом землю и другие вещи, прикрепленные к ней так надежно, что это делает невозможным пользование ими или их использование по первоначальному назначению.
Гражданский кодекс Португалии определяет, что недвижимостью отдельные виды имущества будут в случае неразрывной связи с землей.
Анализ приведенных определений свидетельствует, что они принципиально отличаются критерием недвижимости вещи. Так, в Гражданском кодексе Бразилии (ч. 1 ст. 43) говорится о естественной недвижимости, в ч. 2 ст. 43 — об искусственно созданном недвижимом имуществе, а в ч. 3 ст. 43 недвижимость определяется как режим недвижимой вещи. Мы считаем последний подход последовательным и в полной мере классифицирующим недвижимое имущество, кроме того, он разграничивает недвижимость и вещь, на которую распространен режим недвижимости.
На принципиально ином подходе основывается законодательство США. Так, Законом «О лицензировании и регистрации недвижимого имущества» определено, что недвижимым имуществом является любое имущественное право на землю или имущество, что находится на земле, независимо от того, является ли оно материальным или нематериальным, условным или безусловным, находится ли оно в пределах федерации или в любом другом месте, включая арендное право, срочные права и определенные аналогичным образом имущественные права. Продажа жилого фургона будет считаться переходом имущественного права на недвижимое имущество, если такая операция сопровождается передачей лицензии или продажей земельного участка, на котором находится фургон. Концепция, заложенная этим актом для урегулирования частноправовых отношений с недвижимостью, имеет комплексный характер, что, безусловно, можно отнести к ее достоинствам.
С точки зрения международного частного права недвижимое имущество определяется без ограничений территории. То есть по законодательству США будут считаться недвижимым имуществом приведенные выше права и вещи независимо от места и страны их расположения, а потому и независимо от юрисдикции других публичных субъектов международно-правовых отношений на территории, где они находятся.
Похожий подход к определению недвижимого имущества использован и в Торговом и Гражданском кодексах Таиланда. Однако в отличие от американского подхода в Таиланде преимущество имеет концепция вещного права на землю и имущество, которое составляет с ней одно целое как основу определения вещи неподвижной.
В некоторых правовых системах понятие недвижимого имущества имеет свои особенности, которые принципиально отличают его от других, даже если они укладываются в рамки одного подхода.
Подвижная неподвижность
Достаточно своеобразным и даже уникальным, по нашему мнению, является подход, использованный в Гражданском кодексе Республики Франция. Положения Кодекса разделяют недвижимое имущество на недвижимость по природе, по цели и по субъекту, к которому это имущество принадлежит. При этом отмечается, что земля и сооружения являются неподвижными по природе. Урожай на корню и плоды на деревьях являются неподвижными до тех пор, пока они не будут собраны. К недвижимым вещам Гражданский кодекс Республики Франции относит животных, которых владелец недвижимости содержит для занятия фермерской деятельностью (ст. 522), и вещи, которые хотя и являются подвижными, но таким образом прикреплены к недвижимому имуществу, что не могут быть отделены от него без нанесения ущерба или уничтожения. К такому имуществу могут быть отнесены картины, зеркала и другие вещи, с помощью которых обустраивают недвижимость. Именно на этом примере прослеживается максимальная рецепция римского права.
Почти одинаковый подход к определению недвижимого имущества использовался в законодательствах постсоветских стран Восточной Европы. Например, в ГК Украины (ст. 181) содержится следующее определение недвижимого имущества: «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Режим недвижимости вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации».
Согласно такому подходу законодатель может расширить перечень недвижимого имущества и отнести к недвижимости также другие объекты, чтобы трансформировать их правовой режим в режим недвижимости. Соответственно, можно использовать понятие «подвижная неподвижность».
Обобщая изложенное выше, сделаем вывод о том, что в разных странах понятие «недвижимое имущество» определяется по-разному. Законодательство одних определяет недвижимость за права на нее, законодательство других — через физические свойства (способность к перемещению, возможность использования по целевому назначению и т. п.). На сегодня оборот недвижимости между странами мира не существует. Каждая страна устанавливает свои правила такого оборота в рамках своей правовой системы, что делает невозможным глобальное развитие рынка недвижимости. Вместе с этим его развитию и глобализации может способствовать другое свойство недвижимого имущества, характер прав собственности или владения. Имея вещественный характер, такие права могут находиться в свободном обороте на уровне с вещами, в связи с чем можно предположить, что дальнейшее влияние глобализации на экономические процессы государств будет способствовать созданию рынка вещных прав на недвижимость.
