Очень часто застройщики включают в предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры условие о возложении на покупателя (дольщика) штрафа в случае, если основной договор не будет заключен по вине покупателя. Включение этого условия в договор получило обширное применение в деятельности строительных компаний, но многие юристы считают взимание такого штрафа незаконным. Проанализируем позиции застройщика, покупателя и судов.
Суды на стороне покупателя
Застройщик включает в договор условие об удержании с покупателя по предварительному договору штрафа от суммы, внесенной им первоначально в счет стоимости квартиры, в случае если основной договор не будет заключен по вине покупателя. Например, если у покупателя не будет возможности оплатить оставшуюся стоимость квартиры из-за того, что изменилось его финансовое положение.
Споры между дольщиками и застройщиками возникают в случае просрочки сдачи дома или приостановки строительства. Судебной практики по спорам, возникшим в результате включения условия о штрафе в договор, не так много, но она есть, и по ней мы можем сделать вывод о том, правомерно ли взимание такого штрафа.
Случается, что покупатель (дольщик) вынужден отказаться от заключения основного договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств, но застройщик отказывает в возврате всей суммы и возвращает денежные средства с удержанием предусмотренного договором штрафа, который обычно выражен в процентном соотношении от внесенной покупателем суммы обеспечения.
Застройщик обосновывает свою позицию тем, что условиями договора предусмотрено удержание штрафа с покупателя, договор расторгнут по вине покупателя. Также застройщик ссылается на принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, и на ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Но позиция покупателя иная. И ее чаще всего придерживаются суды.
Так, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предварительный договор купли-продажи — это не сделка с имуществом (квартирой), а обязательство совершить эту сделку в будущем, назначение обеспечительного платежа, предусмотренного предварительными договорами, заключаемыми с застройщиками, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры. Иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммой обеспечительного платежа отсутствует.
Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества, и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет. Удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора платежей истца является неосновательным обогащением, внесенные покупателем денежные средства подлежат возврату застройщиком в полном объеме в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.
На основании изложенного и положений ст. 168 ГК РФ само соглашение о внесении денежных средств, заключенное сторонами спора в рамках предварительного договора, ничтожно.
Статьи 429, 450 ГК РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде штрафа. В силу ст. 453 ч. 2 ГК РФ застройщик вправе заявить требование о возмещении убытков, причиненных расторжением договора, при представлении доказательств, подтверждающих несение убытков.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.01.2012 N 33-1044/12, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.05.2012 N 33-6656/2012, Определение Ленинградского областного суда от 08.08.2012 N 33-3607/2012).
А законен ли штраф?
Что еще можно противопоставить доводам застройщика? В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
В силу ст. 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно п. 22 Правил продажи товаров по образцам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.07.1997 N 918, покупатель до передачи ему товара вправе отказаться от исполнения договора при условии возмещения продавцу расходов, понесенных в связи с совершением действий по выполнению договора.
Таким образом, при расторжении договора купли-продажи с покупателя могут взиматься денежные средства в размере суммы фактически понесенных расходов. Наложение дополнительных санкций является ущемлением прав потребителя. А застройщик обычно не имеет доказательств фактически понесенных расходов.
Таким образом, можно сделать вывод о незаконности включения застройщиками условия о штрафе в договоры.
