Алексей Кузнецов, ведущий юрист, г. Санкт-Петербург.
Верховный Суд РФ в п. 4 Постановления от 28.06.2012 N 17 указал, что к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Судебная практика за…
Постановлением Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года N 17 (далее — Постановление) внесена определенность в отношении применения положений законодательства о защите прав потребителей к отношениям сторон предварительного договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, основной договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно преамбуле Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Учитывая то, что предварительный договор не содержит никаких обязательств сторон, его заключивших, кроме обязательства заключить основной договор в будущем, до появления указанного Постановления суды при рассмотрении споров по искам, вытекающим из предварительных договоров, отказывали в применении законодательства о защите прав потребителей (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 29.03.2011 N 33-4329/2011, Санкт-Петербургского городского суда от 27.09.2011 N 33-14616/2011, Апелляционное определение суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 19.06.2012 по делу N 33-2400/2012, Кассационное определение Смоленского областного суда от 17.04.2012 по делу N 33-1354).
В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 29.03.2011 N 33-4329/2011 указано: «В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом оспариваемого предварительного договора является обязательство сторон заключить договор о приобретении вещи в будущем, а не обязательства, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи вещи.
Следовательно, правоотношения между сторонами не являются отношениями, возникающими между потребителем и продавцом при продаже товара.
Таким образом, на данные правоотношения нормы Закона «О защите прав потребителей» не распространяются, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для взыскания с ответчика в пользу Н. Л. компенсации морального вреда».
…и против
До принятия Постановления имелась и обратная судебная практика, но менее распространенная (Апелляционное определение от 14.06.2012 по делу N 33-6638, Определения Ленинградского областного суда от 16.02.2011 N 33-810/2011, Московского городского суда от 16.11.2011 N 33-37032 по делу N 2-5000/11, Московского областного суда от 19.01.2012 по делу N 33-1452/2012).
В Определении Ленинградского областного суда от 16.02.2011 N 33-810/2011 указано: «Отказывая Общественной организации «Общество потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области» в интересах Г. в принятии искового заявления, суд исходил из того, что спорные правоотношения по предварительному договору не вытекают из действия Закона РФ «О защите прав потребителей», так как его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, Г. в данном случае потребителем не является и общество не вправе обращаться в суд в защиту его интересов.
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.
Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом согласно преамбуле Закона под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Г., заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, фактически выразил намерение приобрести квартиру для личных нужд, из чего следует, что он является потребителем в том понимании, которое определено Законом РФ «О защите прав потребителей».
Признание отношений, вытекающих из предварительных договоров, подпадающими под сферу действия законодательства о защите прав потребителей предоставляет значительный объем прав и гарантий покупателям. Помимо определенных Законом N 2300-1 сроков исполнения обязательств продавцом, размеров неустойки и оснований ее взыскания, это также и дополнительные права покупателя, а именно: на предоставление информации, соблюдение правил о подсудности (рассмотрение споров по месту нахождения истца-потребителя), рассмотрение споров судом (недопустимость установления рассмотрения спора в третейском суде) и др.
Квартирный вопрос
Достаточно распространенным является приобретение покупателями квартир в строящихся объектах на основании предварительных договоров купли-продажи, заключаемых до появления самого объекта купли-продажи (построенной квартиры). Данная форма договора по приобретению жилья не утратила своей актуальности, несмотря на широкое распространение договоров долевого участия в строительстве, так как позволяет заключать договор до появления необходимой для договора долевого участия разрешительной документации, а также с учетом возможности приобретения квартиры по меньшей стоимости. И хотя положения ГК РФ не предусматривают внесение оплаты по предварительному договору (как указано выше, у сторон по предварительному договору имеется лишь обязательство по заключению в будущем основного договора), внесение полной стоимости квартиры является обязательным условием заключения в последующем основного договора. Оплата при этом может учитываться как способ обеспечения исполнения обязательств.
Распространенным является и нарушение сроков заключения основного договора купли-продажи со стороны продавца. Вправе ли в этом случае покупатель предъявить требование об оплате неустойки в соответствии со ст. 23.1 Закона 2300-1.
Согласно ст. 23.1 Закона N 2300-1 в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
До принятия Постановления большинством судебных актов было отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку заключения основного договора на основании ст. 23.1 Закона N 2300-1 (Кассационное определение от 27.09.2011 N 33-14616/2011, Апелляционное определение от 26.06.2012 N 33-8452/2012, Апелляционное определение от 19.06.2012 по делу N 33-2400/2012, Кассационное определение от 24.01.2011 по делу N 33-172/2011, Определение Приморского краевого суда от 22.03.2011 по делу N 33-2468). Суды квалифицировали отношения в рамках предварительного договора как не подпадающие под действие Закона N 2300-1 и на этом основании отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
При этом имеется ряд судебных актов судов г. Москвы и Московской области, которыми были удовлетворены требования о взыскании неустойки (Определения Московского областного суда от 26.05.2011 по делу N 33-12227/11, Московского городского суда от 06.07.2011 по делу N 33-18550, Московского городского суда от 10.10.2011 по делу N 33-32375, Московского городского суда от 20.02.2012 по делу N 33-1275, Московского городского суда от 30.03.2012 по делу N 33-7894). Во всех указанных делах имелось вступившее в силу решение суда о признании права собственности покупателя на квартиру либо об обязании продавца заключить основной договор купли-продажи квартиры. При этом во всех случаях судами были применены положения ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которыми, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка была уменьшена в разы.
В соответствии с п. 34 Постановления применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Таким образом, на сегодняшний день открылись судебные перспективы для удовлетворения требования покупателя о взыскании значительной неустойки за нарушение сроков заключения основных договоров купли-продажи квартиры. При этом является обязательным осуществление покупателями действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи: направление уведомления с требованием о заключении основного договора продавцу, предъявление соответствующих требований о понуждении заключить основной договор в суде.
В этой связи интересно решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01.06.2011, которым суд взыскал с продавца неустойку в соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона N 2300-1 за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, стоимость которой была оплачена на основании предварительного договора в размере стоимости квартиры (сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара). И хотя впоследствии неустойка была уменьшена Определением Ленинградского областного суда от 23.08.2012 N 33-3690/2012, необходимо отметить, что создан определенный прецедент, причем согласующийся с позицией ВС РФ.
В заключение можно сказать, что выводы, изложенные в Постановлении, получат дальнейшее развитие в судебной практике. А обычным потребителям это даст дополнительные возможности по отстаиванию своих прав, например, в спорах с недобросовестными застройщиками.
