В последнее время процедура длительных переговоров о заключении сделки завершается подписанием предварительного договора. Кажется, это самый оптимальный вариант для сторон сделки. Предварительный договор дает своего рода гарантию, что сделка будет заключена в определенный момент времени и на условиях, озвученных на переговорах. Тем не менее существуют «подводные камни», которые могут повлиять на ожидаемый результат сделки.
Нужно быть начеку!
Наибольшее применение предварительный договор нашел в области купли-продажи недвижимости. Продавец и покупатель, как правило, договариваются о времени заключения основного договора, о покупной стоимости, указывают основные характеристики недвижимого имущества. А также прописывают способы обеспечения обязательств. Вот здесь можно наткнуться на «подводный камень».
Популярным способом обеспечения обязательств является задаток. Все просто: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Но на практике не обходится без нюансов.
Гражданин А. и гражданин С. подписали предварительный договор о заключении договора купли-продажи доли в праве на жилой дом в срок до 30.05.2011. Покупатель передал Продавцу сумму в размере 40 000 рублей в качестве задатка. За несколько дней до наступления срока заключения договора купли-продажи Покупатель посредством телефонной связи известил Продавца об отказе заключить договор купли-продажи. Продавец оставил задаток у себя. В августе того же года Покупатель предъявил к Продавцу иск о возврате задатка. В обоснование своих требований Покупатель указал, что, по сути, 40 000 рублей представляли собой аванс. И поскольку Продавец не потребовал от Покупателя в письменном виде отказа от заключения договора купли-продажи, сам не уведомил Покупателя о своей готовности явиться в мае на подписание основной сделки, то аванс в размере 40 000 рублей подлежит возврату. Мировой судья, рассматривавший дело, встал на сторону Покупателя. С Продавца взыскали 40 000 рублей, расходы за услуги представителя Покупателя и государственную пошлину. Минераловодский городской суд Ставропольского края оставил решение мирового судьи в силе (дело N 02-0694/3/2011 от 05.08.2011).
Позиция суда основана на том, что стороны в предварительном договоре не прописали порядок уведомления об отказе заключить сделку. До окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о его заключении. Поэтому не ясно, по какой причине и по чьей вине сделка не была заключена. Основной договор заключен не был, и предварительный договор прекратил свое действие. Кроме того, суд, опираясь на практику арбитражных судов, пришел к решению: «Задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору. Но это возможно только в том случае, когда такой договор заключен» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2010 по делу N А31-8521/2009). Иными словами, в данном случае суд посчитал, что в предварительном договоре о задатке не может быть и речи. Суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, расцениваются как авансовый платеж. Продавец потерпел убытки.
Вместе с тем существует противоположная точка зрения. В частности, Санкт-Петербургский городской суд в кассационном Определении от 13 января 2011 г. N 33-273/2011 придерживается следующего мнения: «Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонения стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ».
Напрашивается вывод: пока позиция судов в данном вопросе неоднозначна, при заключении предварительного договора сторонам сделки необходимо обращать пристальное внимание на условия о способах уведомления об отказе заключать основной договор, на порядок расторжения предварительного договора, на условия ответственности за неисполнение обязательств как по предварительному, так и по основному договору.
На сегодняшний день соглашение о задатке в предварительном договоре нежелательно. Наиболее приемлемым вариантом обеспечения обязательств по предварительному договору может быть неустойка в виде штрафа или пени. В предварительный договор нужно включать санкции за неисполнение обязательств, например за просрочку направления проекта договора или несвоевременную передачу документов, необходимых для заключения основного договора. Гораздо проще взыскать штрафные санкции, предусмотренные самим предварительным договором, чем пытаться доказать и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.
СЛОВО ВЫСШЕМУ АРБИТРАЖНОМУ СУДУ РФ
В секторе купли-продажи недвижимого имущества при долевом участии в строительстве заключение предварительных договоров тоже не редкость. Стороны часто предусматривают условие об оплате полной стоимости имущества до наступления даты заключения основного договора. Но такие условия казались спорными.
К примеру, ФАС Северо-Западного округа решил, что из предварительного договора возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а поскольку из заключенного сторонами договора не вытекает обязательство продавца передать покупателю имущество, являющееся предметом основного договора, условия о перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора, противоречат природе предварительного договора (Постановление от 27.12.2010 по делу N А13-16676/2009).
Получается, что содержание предварительного договора весьма ограниченно. По большому счету стороны могут озаглавить документ как предварительный договор и в преамбуле указать: «Стороны пришли к согласию в такой-то срок заключить договор о нижеследующем» — и далее текст стандартного договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако, исходя из системного толкования положений действующего законодательства (в том числе ст. 429 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон. Такая позиция соответствует судебно-арбитражной практике (Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2011 года по делу N А40-146901/10-83-1232, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013).
Последнее слово оставил за собой Высший Арбитражный суд РФ. В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» содержится важное заключение: «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
Таким образом, условия о денежных обязательствах сторон вполне могут содержаться в предварительном договоре, заключенном на рынке купли-продажи недвижимости в новостройках.
Итак, анализ судебной практики показывает: несмотря на то, что в предварительном договоре стороны согласовывают существенные условия основного договора, и тот, и другой документ являются самостоятельными договорами. В целях более эффективного использования конструкции предварительного договора возникла необходимость ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора, допустив согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения. Возможно, поэтому проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принятый ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) предусматривает следующую норму: «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора».
