Правовая квалификация отношений по передаче имущества для организации торгового места (не конкретного недвижимого имущества, а, например, в торговом центре, в холлах) вызывает ряд вопросов, поскольку довольно часто стороны оформляют описанные правоотношения договором об оказании возмездных услуг. В частности, непонятно, какие нормы права применять при возникновении споров к данным правоотношениям — нормы о возмездном оказании услуг или положения, регулирующие арендные правоотношения.
В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Из данной нормы следует, что исполнитель должен совершить какие-либо юридически значимые действия. Например, когда в торговом центре предоставляются места для торговли небольшими товарами или рекламирования компаний, товаров или услуг, указанные места не являются недвижимым имуществом, в связи с чем и возник вопрос о том, какие нормы права применять к данным правоотношениям.
Когда в таких случаях стороны оформляют правоотношения договором возмездного оказания услуг, довольно часто предмет договора формулируют следующим образом: исполнитель обеспечивает возможность для установки стенда (стойки, торгового места и т. д.) для торговли (рекламирования). Далее при возникновении каких-либо правовых споров между сторонами для определения регулирующих норм права определяющую роль играет целый ряд обстоятельств, о которых речь пойдет ниже.
Как предусмотрено п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Поскольку, как говорилось выше, стороны заключают договоры относительно не индивидуально определенных объектов недвижимости, то такими данными, определяющими объекты, подлежащие передаче, могут являться:
— номера торговых мест;
— общая площадь, на которой планирует разместиться арендатор (заказчик).
Также в договоре может иметься указание на то, что торговые места предоставляются в соответствии с дислокацией и схемой расположения торговых мест, которые предусмотрены условиями договора или приложением к нему. В связи с этим каждый конкретный случай необходимо рассматривать индивидуально.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, и, как писалось выше, по правилам ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должен быть четко обозначен объект аренды, но это не мешает передавать в аренду и движимое имущество, не имеющее установленную законом идентификацию как недвижимое имущество (например, кадастровый номер), поскольку закон не запрещает передавать в аренду движимое имущество (Постановление ФАС ВВО от 14.09.2005 N А79-10455/2004-СК2-10446).
В силу ст. ст. 779, 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре. Согласно другой позиции рассматриваемые в настоящей статье правоотношения являются отношениями по оказанию услуг (Постановление ФАС ЦО от 26.01.2010 N Ф10-5949/09 по делу N А14-3407/2009/81/32, правда, в данном судебном акте не указана мотивировка, согласно которой суд пришел к такому выводу).
Довольно часто арендодатель (исполнитель) — лицо, которое передает имущество в аренду, заключает поименованный договор как договор об оказании возмездных услуг, поскольку нормы ГК РФ о возмездном оказании услуг и об аренде по-разному предусматривают возможность одностороннего расторжения договора.
По правилам ст. 782 ГК РФ исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. То есть статья позволяет исполнителю в одностороннем порядке отказаться от договора, ставя единственное условие — компенсировать заказчику убытки. Но не в каждом случае у заказчика имеются убытки, поэтому далеко не всегда заказчик их сможет доказать. Таким образом, серьезных преград для исполнителя в расторжении договора не имеется.
Другая ситуация по договору аренды, когда такой договор не предусматривает возможности одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя. В договорах аренды содержатся условия, позволяющие арендодателю расторгнуть договор, но в большинстве случаев для этого необходимы серьезные нарушения со стороны арендатора, такие как просрочка по внесению арендной платы, нарушение при пользовании арендованным имуществом и т. д. Данные нарушения предусмотрены ст. 619 ГК РФ, регламентирующей возможность одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя.
Таким образом, описанные правоотношения являются отношениями по аренде, несмотря на то что формально во многих случаях заключаются договоры об оказании возмездных услуг, что соответствует воле сторон и фактическим обстоятельствам.
