(Щербаков Н. Б.) («Вестник гражданского права», 2010, N 5)
О НОВЕЛЛАХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ВОПРОСАМ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Н. Б. ЩЕРБАКОВ
Щербаков Н. Б., преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, государственный советник юстиции 1-го класса.
Постановление пленумов высших судебных инстанций N 10/22 <1> содержит большое количество важных правовых позиций, касающихся последствий самовольного строительства. Данные правовые позиции являются определенным шагом в обеспечении единообразия судебной практики, развитии представления об институте самовольной постройки. Остановимся на некоторых разъяснениях, нуждающихся, по нашему мнению, в определенном осмыслении. При этом заметим, что целью настоящей статьи является лишь сугубо практический анализ текста соответствующих правовых позиций с точки зрения возможных вариантов их толкования. ——————————— <1> Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
1. Вопросы признания права собственности на самовольную постройку
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Из данных норм следует, что истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку является обладатель соответствующего вещного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка ответчиком (застройщиком, не обладающим каким-либо правом на земельный участок, на котором осуществлена постройка). При этом одним из условий удовлетворения иска является возмещение истцом ответчику расходов, который последний понес на возведение постройки на чужом земельном участке (иначе истец по делу неосновательно обогатится за счет застройщика). Очевидно также, что легализация постройки за застройщиком в таком случае исключается, поскольку в обратном случае он как собственник такой постройки приобретает права на соответствующий земельный участок в соответствии с земельным законодательством. При таких обстоятельствах допущение легализации постройки за застройщиком по существу являлось бы средством самозахвата чужих земельных участков и нарушения прав и законных интересов их правообладателей. Право же обладателя соответствующего вещного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка, на легализацию последней связано со следующим. При отсутствии указанных выше норм постройки, созданные на не принадлежащих застройщикам земельных участках, во всяком случае даже при их соответствии всем нормам и правилам, применяемым в строительстве, подлежали бы сносу, что не всегда целесообразно: лицо, обладающее вещным правом на земельный участок, может быть заинтересовано в приобретении права на постройку. Кроме того, обоснованная невозможность признания права собственности на постройку за застройщиком, как за лицом, допустившим существенные нарушения закона при строительстве, позволяет разрешить возникающую проблему с существованием постройки в пользу обладателя соответствующего права на земельный участок, на котором она осуществлена (собственник, в отличие от застройщика, не является правонарушителем; здесь проявляется принцип тяготения прав на постройки к правам на земельные участки, на которых они находятся). К этому стоит лишь добавить, что истец по подобному делу должен согласно последнему абзацу ст. 222 ГК РФ доказать, что сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (что и понятно, поскольку застройщик, не обладая правом на земельный участок, осуществлял строительство, игнорируя законодательство о градостроительной деятельности, в связи с чем на момент рассмотрения спора неизвестно, нарушены ли при строительстве обязательные нормы и правила (строительные, противопожарные, санитарные и пр.)). Таким образом, рассматриваемая норма устанавливает баланс интересов обладателя соответствующего права на земельный участок, застройщика, осуществившего строительство, а также публичных интересов, заключающихся в недопущении легализации постройки, создающей угрозу третьим лицам либо иным образом нарушающей их права. В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 25 указанного Постановления, в рассмотренном выше случае обладатель соответствующего права на земельный участок вправе обратиться к застройщику с иском о признании права собственности лишь в случае, если на создание постройки последний получил необходимые разрешения. Данная правовая позиция в корне изменяет судебную практику и корректирует п. 3 ст. 222 ГК РФ. В нормах данного пункта отсутствует указание на наличие разрешения, полученного застройщиком, как условие легализации постройки за собственником (обладателем иного права, указанного в ст. 222 ГК РФ). Представляется, что такое содержание ст. 222 ГК РФ неслучайно. Дело в том, что в соответствии с законодательством о градостроительстве разрешение на строительство (а именно о нем и идет речь) может быть получено лишь лицом, обладающим правом на земельный участок, на котором будет осуществлена постройка (п. 16 ст. 1, ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Данные положения также неслучайны, поскольку очевидно, что возможно осуществлять застройку только того земельного участка, на который имеется право, допускающее строительство объектов недвижимости и, как следствие, приобретение права собственности на вновь созданный объект гражданских прав. Иное означало бы существенное нарушение прав правообладателей земельного участка. Отсюда следует вывод, что в случае, когда застройщик, не обладающий правом на земельный участок, все же осуществил его застройку, он не имеет и не может иметь разрешение на строительство. Если же такое разрешение есть, то оно, безусловно, является незаконным и не может поэтому быть учтено судом при рассмотрении дела (ст. 12 ГК РФ). Исходя из изложенного, следует заключить, что данное разъяснение может получить следующее применение на практике. Учитывая принципиальное отсутствие разрешения на строительство у застройщика, осуществившего застройку земельного участка в отсутствие прав на него, п. 3 ст. 222 ГК РФ не будет применяться судами. Исключение могут составить, пожалуй, весьма немногочисленные случаи, когда застройщик получил разрешение на строительство, имея соответствующее право на земельный участок, который он впоследствии утратил по тем или иным основаниям (например, договор аренды земельного участка признан судом недействительным). В остальных случаях, составляющих большинство (например, строительство осуществлено застройщиком на земельном участке, принадлежащем публично-правовому образованию, вовсе в отсутствие прав на этот участок), собственник (обладатель иного вещного права, указанного в ст. 222 ГК РФ) земельного участка не сможет признать право собственности на возведенную на его участке постройку и в том случае, если сохранение постройки не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Лишен такой возможности, как было упомянуто, и застройщик. В связи с этим юридическая судьба подобных построек остается неопределенной при отсутствии инструментария, способного ввести такие постройки в имущественный оборот. Весьма интересными являются разъяснения, допускающие признание права собственности на самовольную постройку, возведенную в отсутствие разрешения на строительство, за лицом, осуществившим ее на принадлежащем ему на законном основании земельном участке (п. 25 Постановления). Само по себе допущение легализации постройки в такой ситуации не является новым для практики ВАС РФ <2>. Между тем впервые на столь высоком уровне соответствующий подход получил подробное выражение. ——————————— <2> См.: Постановление ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11066/09.
Как следует из п. 26 документа, само по себе отсутствие разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Одновременно выдвигаются два условия удовлетворения соответствующего иска. Во-первых, должно быть доказано, что сохранение постройки не создает угрозу жизни или здоровью граждан и в ходе строительства не допущены существенные нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Во-вторых, как отмечают пленумы ВАС РФ и ВС РФ, «суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию». Первое из указанных условий само по себе едва ли вызовет затруднения на практике, особенно при возможности назначения судом соответствующей экспертизы с учетом положений процессуального законодательства. Второе условие, напротив, возможно, получит различное понимание судами и субъектами соответствующих отношений. Прежде всего обращает на себя внимание то, что для легализации самовольной постройки достаточно, чтобы самовольный застройщик предпринял меры либо к получению разрешения на строительство, либо к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в тексте документа прямо указаны союзы «и (или)»). При этом из приведенной цитаты следует, что указанные меры должны завершиться отказом уполномоченного органа в выдаче соответствующих разрешений, причем правомерность такого отказа исключает признание прав на самовольную постройку даже в том случае, если самовольный застройщик предпринимал соответствующие меры к легализации постройки. Следует также добавить, что из п. 26 Постановления следует, что отсутствие отказа в выдаче разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исключает удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку суд не может установить «правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию», а следовательно, исследовать одно из обстоятельств, с оценкой которого пленумы высших судебных инстанций связывают удовлетворение иска. В связи с этим интерес представляют следующие весьма распространенные практические ситуации. Самовольный застройщик не предпринимает действий к получению разрешения на строительство, но реализует активные меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На первый взгляд кажется, что в подобной ситуации в силу правовой позиции Пленумов при наличии доказательств соблюдения при строительстве всех норм и правил суд может вынести решение о признании права собственности на самовольную постройку. Однако представляется, что это не совсем так. Дело в том, что необходимым условием выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является наличие разрешения на строительство, а также заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (ч. 3 и 7 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). При отсутствии данных документов уполномоченный орган не имеет права ввести объект в эксплуатацию и обязан отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, причем данный отказ в подобных ситуациях будет всегда правомерным. При этом отсутствие разрешения на строительство означает невозможность в силу положений ст. 54 Градостроительного кодекса РФ осуществления государственного строительного надзора, поскольку предметом надзора является среди прочего установление соответствия проектной документации проводимым строительным работам (например, в части рассчитанной проектом нагрузки с учетом используемых материалов, надзор за проведением скрытых работ и пр.). Отсутствие разрешения на строительство означает и отсутствие у органа, осуществляющего строительный надзор, проектной документации, а следовательно, и реальной возможности осуществлять указанный надзор. Отсюда следует, что отказ во вводе объекта в эксплуатацию не является формальным, не связан лишь с отсутствием разрешения на строительство, но следует из системы построения общих требований к строительству. Учитывая изложенное, рассматриваемая позиция высших судебных инстанций может получить различное понимание. Во-первых, суды могут удовлетворять иски о признании права собственности на самовольные постройки в рассматриваемых ситуациях, толкуя положения пленумов как предполагающие легализацию постройки при принятии самовольным застройщиком любых мер к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при отсутствии соответствующих мер к получению разрешения на строительство) безотносительно к правомерности отказа в выдаче соответствующего разрешения на ввод (при этом, правда, придется не читать выражение Постановления «…а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию»). Во-вторых, суды на основе прямого прочтения рассматриваемой правовой позиции вправе отказывать в исках о признании права собственности на самовольную постройку в ситуации, когда лицо предпринимало меры лишь к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, мотивируя свою позицию правомерностью отказа уполномоченного органа в выдаче этого разрешения. При этом суд, принимая соответствующее решение, действует не формально, а учитывая, что в отношении соответствующей постройки не осуществлялся государственный строительный надзор, следовательно, у уполномоченного органа не формально, а по существу нет права ввести объект в эксплуатацию. Интересна и вторая практическая ситуация, которая возможна исходя из рассматриваемых разъяснений, а именно: самовольный застройщик предпринимал меры лишь к получению разрешения на строительство, однако получил отказ уполномоченного органа. Исходя из сказанного применительно к мерам, предпринимаемым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и здесь возможны два подхода. Первый заключается в том, что признать право собственности на самовольную постройку (при наличии иных условий, введенных пленумами) возможно только при незаконном отказе в выдаче указанного разрешения (правомерность такого отказа исключает удовлетворение иска). При втором теоретически возможном подходе суд в рамках дела о признании права собственности на самовольную постройку не оценивает указанный отказ на предмет его законности, что не вполне соотносится, как было сказано, с позицией пленумов. Третья ситуация (когда лицо предпринимало меры и к получению разрешения на строительство, и к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не представляет собой самостоятельного интереса, поскольку является простой комбинацией двух описанных выше практических ситуаций. В связи с рассматриваемой правовой позицией отдельное толкование может получить на практике выражение «…суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации…». Как видно из приведенной цитаты, речь в ней идет о легализации самовольной постройки. Буквально термин «легализация постройки» может означать придание законного, правомерного характера физически существующему объекту (постройке), которая до ее легализации являлась незаконной. Отсюда можно сделать вывод, что в целом в п. 26 речь идет о случаях, когда меры по получению разрешения на строительство предпринимаются самовольным застройщиком post factum, после создания объекта без получения необходимых разрешений. В подобной ситуации отказ в выдаче разрешения на строительство всегда будет правомерным, поскольку оно выдается до (в крайнем случае во время), но никак не после проведения соответствующих строительных работ (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), что может затруднить широкую легализацию построек, возведенных в отсутствие разрешения на строительство. Это не соответствует духу Постановления, направленного на либерализацию последствий самовольного строительства, в связи с чем на практике, безусловно, появится и иное толкование п. 26 Постановления, не акцентирующего внимание на то, когда самовольный застройщик предпринимал меры к получению соответствующих разрешений.
2. Вопросы сноса самовольных построек
Прежде всего в п. 22 Постановления четко определены лица, которые вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Во-первых, это «собственник земельного участка, субъект иного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки». Во-вторых, истцами по делу о сносе самовольных построек являются «…прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом». Применительно к первой группе истцов Пленумы ВАС РФ и ВС РФ определили природу заявляемых ими требований о сносе самовольной постройки. Ранее на практике существовало два подхода к этому вопросу: одни суды полагали, что это негаторное требование; другие считали его самостоятельным требованием о сносе самовольной постройки. В Постановлении возобладала вторая позиция. Данный вывод следует из п. 29, в котором говорится, что негаторный иск может быть предъявлен только в случаях, когда на соответствующие отношения не распространяются нормы ст. 222 ГК РФ (это относится прежде всего к постройкам, не отвечающим признакам недвижимого имущества). Отсюда следует, что в случае если на соответствующие отношения распространяются положения указанной статьи ГК РФ, лица, указанные в п. 22 Постановления, вправе заявить самостоятельное (не негаторное) требование, на которое, следовательно, распространяется общий срок исковой давности. Что же касается второй группы истцов, то на требование о сносе самовольной постройки, заявленное ими, исковая давность не распространяется в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсюда следует, что, если такая угроза сохранением постройки не создается, действует общий срок исковой давности. Тем самым в данном случае на требование прокурора или иного органа власти, заявленное в публичных интересах, распространяется исковая давность, т. е. срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В связи с рассматриваемой группой истцов интерес представляет и указание в п. 22 Постановления на то, что «с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться… уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом». До издания данного Постановления на практике стоял вопрос о том, вправе ли различные государственные (муниципальные) органы обращаться в арбитражный суд с требованием о сносе самовольных построек в силу следующего. В соответствии со ст. 53 АПК РФ названные органы вправе обращаться в арбитражный суд в случаях, предусмотренных законом. Однако в нашей правовой системе отсутствует закон, прямо или косвенно наделяющий какой-либо орган правом заявления в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки. Упомянутые разъяснения могут получить различное толкование на практике. С одной стороны, их можно понимать как предоставляющие на уровне судебного толкования указанным органам право на заявление в публичных интересах соответствующего иска в соответствии с общей компетенцией (сферой деятельности), определенной законом; при этом специального указания в последнем на наличие у такого органа рассматриваемого права не требуется. С другой стороны, прямое прочтение текста Постановления может дать основание и для его иного (буквального) толкования: уполномоченные органы вправе заявлять требования о сносе самовольных построек в соответствии с законом, т. е. по правилам ст. 53 АПК РФ; при этом требуется конкретная норма федерального закона, которая уполномочивает конкретный орган к заявлению иска о сносе самовольной постройки. В связи с надлежащим истцом по делу интерес представляет и следующий вопрос. Реализация соответствующих разъяснений может привести к нередким ситуациям, когда соответствующую самовольную постройку нельзя будет ни снести, ни легализовать. Это возможно в случае пропуска срока давности по требованию о сносе при отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку (см. п. 26 Постановления). Внимания заслуживает также правовая позиция, в соответствии с которой «если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку» (п. 24). В большинстве случаев лицо (истец), о котором идет речь в данном разъяснении, является приобретателем постройки по той или иной сделке, направленной на отчуждение постройки. При этом в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ все сделки в отношении самовольных построек являются ничтожными, а сами самовольные постройки подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В связи с этим может возникнуть вопрос о том, о каких убытках идет речь в п. 24 Постановления — убытках, связанных лишь со сносом самовольной постройки, лицом, ее не осуществлявшим, либо и об убытках, возникших у приобретателя в связи с тем, что ему была отчуждена самовольная постройка, т. е. объект, на который право собственности не возникает. С одной стороны, ничтожность сделки по отчуждению постройки, кажется, исключает требование о возмещении убытков, непосредственно связанных с приобретением самовольной постройки. Ничтожная сделка не порождает никаких последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Поскольку ст. 222 ГК РФ не содержит никаких специальных последствий недействительности в виде возмещения отчуждателем самовольной постройки ее приобретателю убытков, имеются основания для применения общих последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кроме того, ничтожность сделки (например, купли-продажи) по отчуждению самовольной постройки не позволяет применить ответственность за неисполнение обязательства отчуждателем передать вещь в собственность приобретателя. Отсюда следует вывод, что в данном разъяснении речь идет об убытках, связанных только со сносом постройки (т. е. о расходах, которые понес ответчик по делу о сносе для исполнения судебного решения (для сноса)). Вместе с тем такой вывод может показаться несправедливым: двусторонняя реституция неспособна восстановить нарушенную имущественную сферу приобретателя постройки (он будет обязан возвратить стоимость снесенной постройки в деньгах, а отчуждатель, в свою очередь, — ее цену, что лишает исполнение по соответствующим исполнительным листам практического смысла). В связи с этим, возможно, практика будет широко понимать рассматриваемое разъяснение, понимая под убытками, в нем указанными, как убытки, связанные непосредственно со сносом постройки приобретателем, так и убытки, возникшие у него в связи с тем, что отчуждатель передал ему не недвижимое имущество как объект гражданских прав, а самовольную постройку. При этом основой для такого вывода является подход, из которого, возможно, исходили пленумы ВАС РФ и ВС РФ, в соответствии с которым соответствующая сделка (например, договор купли-продажи постройки), порождающая обязательство передать в собственность приобретателя объект гражданских прав, является действительной — ничтожной же является сделка, непосредственно направленная на передачу соответствующей постройки. В таком случае отчуждатель несет ответственность перед приобретателем за неисполнение обязанности по передаче последнему в собственность объекта гражданских прав в виде конкретной недвижимости.
3. Вопросы сферы действия ст. 222 ГК РФ
Рассмотрения заслуживает и разъяснение, содержащееся в п. 28 Постановления, в соответствии с которым «положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект гражданских прав. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». В случае же, если в результате реконструкции нового объекта гражданских прав не появилось, заинтересованные лица могут согласно п. 29 Постановления заявить негаторный иск, а при создании реконструированным объектом угрозы жизни и здоровью граждан — требование о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта (ст. 1065 ГК РФ). Отсюда следует, что не на любые строительные работы, осуществляемые под титулом «реконструкция», распространяются нормы ст. 222 ГК РФ. На первый взгляд это кажется нелогичным, поскольку в случае если осуществлена реконструкция (например, в виде надстройки двух этажей), но нового объекта не появилось, реконструируемую часть (как и реконструированный объект в целом) в ряде случаев невозможно снести, даже в случае, если она создает угрозу жизни и здоровью граждан: требование о запрещении эксплуатации объекта не может привести к решению суда о его сносе; кроме того, далеко не всегда создание реконструированным объектом (его частью) угрозы жизни и здоровью может повлечь признание соответствующего объекта аварийным. Между тем рассматриваемая правовая позиция находит свое обоснование. Статья 222 ГК РФ располагается в главе, посвященной приобретению права собственности. Следовательно, проблематика самовольной постройки может возникнуть только в связи с вопросом о том, возникает или нет право собственности на созданный объект гражданских прав. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос о том, в результате какой реконструкции возникает новый объект гражданских прав и, следовательно, действуют нормы о самовольных постройках. Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64, если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. При этом если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения. В связи с данными правовыми позициями следует различать две практические ситуации. Первая заключается в том, что реконструкция, способная привести к возникновению нового объекта гражданских прав (например, в виде надстройки мансардного этажа), осуществляется в отношении объекта (здания), находящегося в собственности одного лица, т. е. объекта, являющегося самостоятельным объектом гражданских прав. В таком случае проведенная реконструкция сама по себе не приводит к возникновению нового объекта гражданских прав. Собственник реконструированного здания может желать не выделения из состава этого здания соответствующего помещения (например, возникшего в результате реконструкции мансардного этажа), а сохранения собственности на здание в целом с учетом увеличения его этажности и площади. В этом смысле такая реконструкция создает новый объект учета, но не прав. При ином толковании мы должны прийти к выводу, что реконструкция, в результате которой может потенциально возникнуть объект гражданских прав, всегда создает новый объект недвижимости вне зависимости от воли собственника. Продолжая данную логику, мы вынуждены будем прийти к выводу, что создание нового здания, имеющего встроенные помещения, всегда приводит к возникновению множества новых объектов гражданских прав (встроенных помещений), из чего явно не исходит Пленум ВАС РФ в приведенном выше разъяснении. Таким образом, распространение норм о самовольных постройках в рамках приведенной выше практической ситуации зависит от воли собственника здания. Если он принимает решение о выделении из состава здания соответствующего помещения, нормы о самовольных постройках распространяются на соответствующие отношения; если же такого решения он не принимает, нового объекта гражданских прав не возникает, а следовательно, ст. 222 ГК РФ не применяется. При этом интерес представляет и следующий, не имеющий пока своего ответа на практике вопрос: распространяются ли нормы о самовольных постройках на случаи, когда собственник здания, реконструировав его, решает не выделять реконструированную часть как самостоятельный объект, изменяет описание объекта (здания), а впоследствии принимает решение о выделении какого-либо помещения из состава принадлежащего ему здания? Вместе с тем не исключено, что на практике может появиться и иное понимание рассматриваемой проблемы в целом. Возможна позиция, в соответствии с которой изменение объекта учета всегда приводит к возникновению нового объекта гражданских прав, которым может являться либо само здание, изменение площади или этажности которого создает новый по существу объект, либо созданное помещение (в приведенном примере — мансардный этаж и, соответственно, иные помещения в здании). Разрешение данных вопросов будет зависеть от направления развития практики судов при применении рассматриваемых новелл. Вторая практическая ситуация пока не вызывает каких-либо серьезных вопросов. Речь идет о случаях, когда осуществлена реконструкция здания, например, в виде надстройки, которая не является самостоятельным объектом недвижимости (т. е. при наличии права собственности на встроенное помещение (встроенные помещения)). Очевидно, что в данном случае возникает новый объект гражданских прав, который сам по себе должен быть соответствующим образом описан, а права на него зарегистрированы. В этом случае в силу позиции пленумов ВАС РФ и ВС РФ нормы ст. 222 ГК РФ подлежат применению, т. е. регистратор при внесении соответствующей записи должен проверить, самовольно ли создан новый объект (в данном случае — надстройка).
