ДАВНОСТЬ ВЛАДЕНИЯ КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
А. В. ПЕТУХОВА
Петухова Анастасия Владимировна, помощник судьи Арбитражного суда Республики Марий Эл, аспирантка кафедры гражданского и предпринимательского права юридического факультета Казанского (Приволжского) федерального университета.
В статье рассмотрена проблема соотношения в российском гражданском праве институтов приобретательной давности и самовольной постройки. Автором проанализирована возможность использования норм о давности владения для введения самовольного строения в гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.
Ключевые слова: самовольная постройка, приобретательная давность, приобретение права собственности.
Antiquity of tenure as a means of acquisition of ownership right to voluntary construction A. V. Petukhova
The article considers the problem of correlation in the Russian civil law of institutes of acquisitive prescription and voluntary construction. The author analyses the possibility of use of norms on antiquity tenure for introduction of voluntary construction into civil turnover as a full-fledged object of civil rights. The conclusions set forward in the article can be used in law-application practice.
Key words: voluntary construction, antiquity tenure, acquisition of ownership right.
Современное правовое регулирование приобретательной давности исходит из того, что ее назначение состоит в исправлении правового положения, при котором объект права собственности находится в незаконном владении добросовестного приобретателя, который вследствие отсутствия права собственности не может распоряжаться вещью, а собственник, имея лишь формальное право собственности на вещь, не соединенное с владением, не может вернуть себе утраченное имущество и распорядиться им. Так, согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее — ГК РФ) лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). ——————————— <1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
До недавнего времени в теории гражданского права общераспространенным было мнение о невозможности применения норм о приобретательной давности к самовольным постройкам. Самовольная постройка и приобретательная давность рассматривались как институты, существующие в разных плоскостях <2>. ——————————— <2> Щербаков Н. Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Действительно, по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка является гражданским правонарушением, так как создана с нарушением норм земельного права, градостроительных, строительных норм и правил. Право собственности на объект самовольного строительства по общему правилу не возникает. Однако с принятием Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <3> (далее — Постановление Пленумов N 10/22) и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» <4> (далее — информационное письмо N 143) в судебной практике появился новый подход, согласно которому возникновение права собственности на самовольно построенный объект возможно в силу давности владения. Указанный вывод следует из содержания п. 21 Постановления Пленумов N 10/22 и п. 12 информационного письма N 143, в котором описана следующая ситуация. ——————————— <3> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 6. <4> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. N 143 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 2.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности. Согласно материалам дела заявитель в 1988 г. купил жилой дом и вступил во владение им. Дом был возведен продавцом в 1984 г. на предоставленном ему для строительства земельном участке без утвержденной проектной документации и необходимых разрешений. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений. Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, указал: спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию — при его создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о ее сносе распространяется исковая давность согласно ст. 195 и 196 ГК РФ. В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено. Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего 15 лет. Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Между тем, с нашей точки зрения, возможность практического использования приобретательной давности в качестве основания приобретения права собственности на самовольное строение весьма сомнительна. Обязательным условием, необходимым для приобретения права собственности в силу приобретательной давности, является добросовестность на стороне давностного владельца <5>. ——————————— <5> Свит Ю. П. Понятие и значение добросовестности и разумности в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 9. С. 3 — 10.
Так, арбитражный суд отказал в удовлетворении требования заявителя об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом ввиду непредставления заявителем достаточных доказательств добросовестного владения спорным объектом более 15 лет <6>. ——————————— <6> Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 6 февраля 2012 г. по делу N А38-4145/2011 // URL: http:// ras. arbitr. ru/ PdfDocument/ 74aa9c1e-152b-48bb-b551-357e76743086/ %D0%9038-4145-2011_20120206.pdf (дата обращения: 28.02.2012).
В п. 15 Постановления Пленумов N 10/22 указано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Тем самым добросовестность возможна только у приобретателя по сделке о приобретении/отчуждении. В других случаях получения владения владелец не может иметь никаких сомнений относительно того, что он собственником не является (кроме владения в силу первоначального приобретения по п. 1 ст. 218 ГК, в котором другого собственника также быть не может и нет почвы для незаконного владения, а значит, и доброй совести, и приобретения по давности). Если объект недвижимости создан законно, то владелец — собственник; если незаконно (самовольная постройка), то собственника вовсе нет и невозможны ни добросовестность, ни недобросовестность <7>. Так, в п. 11 информационного письма N 143 указано, что сделки по распоряжению самовольной постройкой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ; наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения со ссылкой на добросовестность приобретателя. ——————————— <7> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Кроме того, согласно п. 16 Постановления Пленумов N 10/22 право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Постановления Пленумов N 10/22). То есть приобретательную давность следует считать основанием для приобретения права собственности только на чужую вещь. Что касается самовольной постройки, то самовольный застройщик, как правило, является единственным лицом, претендующим на приобретение права собственности на такую постройку, и в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ нет и не может быть собственника самовольной постройки <8>. ——————————— <8> Щербаков Н. Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Более того, независимо от длительности давностное владение самовольной постройкой остается незаконным и не может каким-либо образом устранить нарушения, которые были допущены при ее строительстве. По смыслу п. 12 информационного письма N 143 приобретение права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности возможно при наличии следующих условий: приобретение постройки по сделке, добросовестность, открытость и непрерывность владения постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, наличие у застройщика права собственности на земельный участок, отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие претензий третьих лиц, истечение срока давности по требованию о сносе, единственным признаком самовольности постройки может быть отсутствие разрешения на строительство. Тем самым для приобретения права собственности на самовольное строение в силу давности владения необходимо наличие большого количества условий, в связи с чем представляется, что вероятность реального существования аналогичных примеров достаточно мала. Наконец, лишь части из указанных в п. 12 информационного письма N 143 условий для приобретения права собственности на самовольный объект в силу давности владения достаточно для признания права собственности на самовольную постройку на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличие права собственности на земельный участок, отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие претензий третьих лиц. При этом собственнику земельного участка и одновременно владельцу незаконной постройки не нужно дожидаться истечения срока давностного владения. В рамках соотношения институтов приобретательной давности и самовольной постройки представляет интерес вопрос о том, насколько возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности соответствует планируемым изменениям в ГК РФ. С одной стороны, появление подобной концепции сообразуется с целью реализации в российском гражданском обороте концепции «единого объекта» <9> и расширения возможностей для легализации строений, являющихся самовольными лишь по формальным основаниям, в тех случаях, когда у фактического владельца такой недвижимости есть вещное право на земельный участок, на котором расположено самовольное строение, а срок исковой давности о сносе строения истек. ——————————— <9> Пункт 2 ст. 130 проекта изменений Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http:// arbitr. ru/ _upimg/ F1D1873F3B7610EA129A1457192E2435_ %D0%A0%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BBI. pdf (дата обращения: 28.02.2012).
Однако, с другой стороны, распространение приобретательной давности на незаконные объекты гражданского права противоречит вводимому в российское гражданское право принципу, согласно которому никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения <10>. ——————————— <10> Пункт 5 ст. 1 проекта изменений Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http:// arbitr. ru/ _upimg/ F1D1873F3B7610EA129A1457192E2435_ %D0%A0%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BBI. pdf (дата обращения: 28.02.2012).
Введение возможности приобретения права собственности на самовольный объект по давности владения фактически означает признание того, что самовольная постройка становится объектом гражданских прав, хотя и с ограниченным правовым режимом. Кроме того, до приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее объектом самовольного строительства как своим собственным, имеет право на защиту своего владения от третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им. Тем не менее позиция о возможности приобретения прав на самовольное строение по давности владения существует в судебной практике, а значит, теоретически можно допустить появление подобных исков. В связи с этим важен вопрос о форме судопроизводства при рассмотрении таких дел. Процессуальное законодательство предусматривает два порядка приобретения права собственности в силу приобретательной давности, а именно: исковый (ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <11>, далее — ГПК РФ; ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <12>, далее — АПК РФ) и особый порядок установления факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (ст. 22, 264 ГПК РФ; ст. 30, 218 АПК РФ). ——————————— <11> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532. <12> Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 30. Ст. 3012.
Отличительными чертами особого порядка являются: форма обращения (заявление, а не иск); субъектный состав лиц, участвующих в деле (заявитель и заинтересованное лицо — государственный регистратор (ответчик неизвестен и не должен быть известен заявителю)); отсутствие спора о праве. При наличии спора о праве лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Соответственно, формой обращения в этом случае служит исковое заявление, в качестве истца выступает лицо, не имеющее права собственности на спорное имущество, но считающее себя собственником в силу приобретательной давности. Иск предъявляется к прежнему собственнику имущества. Поскольку самовольная постройка является незаконной, наличие права собственности на нее до его признания по решению суда невозможно. Следовательно, прежний собственник самовольной постройки всегда отсутствует. В связи с этим единственной возможностью приобретения права собственности на самовольный объект является установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в порядке особого производства. Между тем в судебной практике встречаются и противоположные подходы. Так, арбитражный суд пришел к выводу о том, что иск о признании права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности обоснованно предъявлен обществом к органу местного самоуправления. При этом суд указал, что в силу п. 1 и п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Согласно правилам п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Поскольку спорное имущество, не имеющее собственника, расположено на территории, относящейся к ведению органа местного самоуправления (администрации района), то с учетом положений п. 3 ст. 225 ГК РФ истец правомерно обратился с требованием именно к данному ответчику <13>. ——————————— <13> Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2011 г. N 07АП-11702/10 по делу N А45-16599/2010 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Такая позиция арбитражного суда не соответствует п. 19 Постановления Пленумов N 10/22, положения которого в силу п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» <14> обязательны для арбитражных судов. ——————————— <14> Федеральный конституционный закон от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 18. Ст. 1589.
Тем самым из-за отсутствия прежнего собственника самовольной постройки право собственности на нее в силу приобретательной давности может возникнуть только на основании решения суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Условием рассмотрения требования об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным имуществом является отсутствие спора о праве в отношении самовольного строения. При наличии возражений уполномоченных органов или третьих лиц заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подлежит оставлению без рассмотрения <15>. ——————————— <15> Пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 4.
Отличается сложностью ситуация, когда давностный владелец самовольной постройки является также давностным владельцем земельного участка, на котором она расположена. Возможно ли в этом случае приобретение права собственности по давности владения и на постройку, и на участок? По нашему мнению, в отношении самовольной постройки ответ должен быть отрицательным. Для приобретения права собственности по давности владения на самовольное строение владельцу уже необходимо иметь вещные права на землю. В то же время вопрос о применении института приобретательной давности по отношению к земельным участкам в юридической литературе является дискуссионным. Некоторые авторы полностью отрицают такую возможность. Так, по мнению В. Круглова, в отличие от гражданского земельное законодательство не рассматривает приобретательную давность в качестве основания возникновения права собственности на землю <16>. Однако М. Ромадин, Я. Кошелев и А. Д. Рудоквас придерживаются противоположной позиции, мотивируя это отсутствием в земельном законодательстве запретов на применение норм о приобретательной давности <17>. ——————————— <16> Круглов В. В. Земля примерных регионов // ЭЖ-Юрист. 2002. N 2. С. 11. <17> Ромадин М., Кошелев Я. Отказ от права на земельный участок и приобретательная давность: новый взгляд на старые проблемы // Хозяйство и право. 2004. N 2. С. 122 — 123; Рудоквас А. Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности: Монография. М.: Закон, 2011. С. 49.
Г. А. Волков выделяет два случая возможного приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности: в отношении бесхозяйных (брошенных) земельных участков, если они не признаны муниципальной собственностью, и в отношении земельных участков, переход права собственности на которые при совершении сделки не зарегистрирован по каким-либо причинам (в силу неправомерных действий, бездействия другой стороны сделки либо третьих лиц) <18>. ——————————— <18> Волков Г. А. Земля и право // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2000. N 1. С. 23.
М. Г. Масевич обоснованно выделяет еще одну ситуацию давностного владения земельным участком в отношении лица, продолжающего владеть чужим имуществом как своим по истечении срока договора, на основании которого он владел и пользовался этим имуществом (после установленного законом срока — исковой и приобретательной давности) <19>. ——————————— <19> Масевич М. Г. Основания приобретения права собственности на бесхозяйные вещи // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. / Отв. ред. В. Н. Литовкин, В. А. Рахмилович. М., 2000. С. 185.
Между тем в силу ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации <20> права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Поэтому, по нашему мнению, теоретическая возможность приобретения права собственности по давности владения на земельные участки существует. ——————————— <20> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.
