(Ширяев И. В.) («Правовые вопросы строительства», 2007, N 2)
РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И. В. ШИРЯЕВ
Ширяев И. В., помощник судьи Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа.
Российское законодательство отдельно регулирует правовой режим недвижимого имущества. Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации регламентированы положениями специального закона — Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав), действующего с 1998 г. Исходя из положений ГК РФ и Закона о регистрации прав, можно говорить о существовании двух видов государственной регистрации — прав на недвижимое имущество (возникновение, ограничение, переход) и сделок с таким имуществом. В представленном материале затрону некоторые моменты, связанные с регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в результате возмездного отчуждения этого имущества. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество имеет определяющее значение при разрешении многих споров. По общему правилу, установленному ст. 16 Закона о регистрации прав, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При продаже объекта недвижимости с заявлением должны обращаться соответственно продавец и покупатель. На практике бывают отступления от этого правила. Одно из отступлений нормативно урегулировано — при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода права собственности; регистрация перехода прав в этом случае производится на основании решения суда, что закреплено в ст. 16 Закона о регистрации прав, ст. 551 ГК РФ. Другое исключение — ликвидация одной из сторон сделки (продавца) на момент подачи заявления о регистрации перехода прав. Порядок проведения регистрации в этом случае положения Закона прямо не оговаривают; возможность проведения регистрации перехода прав на основании заявления одной стороны сделки не предусматривают. То есть в регистрации перехода прав на объект недвижимости по заявлению одной стороны сделки регистрирующим органом будет отказано, и этот отказ законен. Каков выход? Практически разрешая данную проблему, арбитражные суды пошли по пути применения норм законодательства по аналогии (ст. 6 ГК РФ), руководствуясь, в частности, ст. 551 ГК РФ <1>. Таким образом, в случае удовлетворения судом требования заинтересованной стороны основанием регистрации перехода прав также будет являться решение суда. Небольшая оговорка — заинтересованной стороне (истцу по делу) предстоит доказать в суде наличие прав на спорное недвижимое имущество, подтвердить законность сделки по его приобретению. ——————————— <1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 г. N 1069/03; Постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 февраля 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4386, от 20 сентября 2005 г. N Ф03-А24/05-1/2755.
Еще одно отступление от общего порядка — обоюдное отсутствие волеизъявления сторон сделки на регистрацию перехода прав на недвижимое имущество. В этой связи необходимо ответить на вопрос о возможности регистрации перехода права на основании заявления третьих лиц, например судебного пристава-исполнителя. Ответ на этот вопрос, учитывая вышеназванное положение ст. 16 Закона о регистрации прав, отрицательный. В качестве примера — следующая ситуация. В отношении общества возбуждено исполнительное производство. В процессе проведения исполнительных действий у должника обнаружено недвижимое имущество, которое общество приобрело по договору купли-продажи. Данный договор исполнен сторонами, имущество передано покупателю (должнику) и находится в его фактическом владении. Судебный пристав-исполнитель арестовал указанное имущество с целью его реализации, в связи с чем обратился в регистрирующий орган с требованием о регистрации перехода к обществу права собственности на соответствующее имущество. Регистрирующий орган отказал в регистрации прав, и этот отказ, обжалованный в судебном порядке, признан законным по следующим мотивам. Стороны договора продажи недвижимого имущества с заявлением о регистрации перехода прав в регистрирующий орган не обращались. Ни одна из сторон сделки не обращалась в суд с требованием о регистрации перехода права по причине уклонения от регистрации другой стороны. Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему взыскание, права обращения с подобными требованиями в суд либо регистрирующий орган не предоставлено. Вместе с тем в силу ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит регистрации; исполнение такого договора сторонами до государственной регистрации перехода права не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, требования кредиторов должника не могут быть удовлетворены за счет имущества, приобретенного должником по договору купли-продажи, до момента проведения государственной регистрации перехода прав на это имущество <2>. ——————————— <2> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2004 г. N 6518/04.
Ситуация «наоборот»: судебный пристав обратил взыскание на недвижимое имущество должника, которым к моменту проведения исполнительных действий названное имущество отчуждено по возмездному договору. Покупатель обратился с требованием об освобождении имущества от ареста, ссылаясь на наличие исполненного договора купли-продажи. В данном случае в иске отказано со ссылкой на ст. 551 Гражданского кодекса РФ по причине того, что покупатель собственником приобретенной недвижимости не стал, так как государственная регистрация перехода права собственности на это имущество не произведена <3>. ——————————— <3> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 августа 2003 г. N 8501/03.
Еще один пример того, насколько государственная регистрация перехода прав влияет на права и обязанности участников сделки по поводу недвижимого имущества: по одному из дел разрешался вопрос о том, кто обязан платить за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества. В силу Закона собственник недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, обязан платить за пользование этим участком. Спор возник в связи с тем, что расположенный на участке объект недвижимости отчужден по договору купли-продажи. Установлено, что государственная регистрация перехода прав по этому договору не проводилась. Исходя из этого, обязанным лицом признан продавец, поскольку совершение договора купли-продажи недвижимого имущества в отсутствие государственной регистрации перехода прав по нему не освобождает продавца от обязанности производить плату за землю <4>. ——————————— <4> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 сентября 2004 г. N Ф03-А73/04-1/2428.
