Жиров А. А., практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law».
«Добросовестность — добрая совесть, праводушие, честность, правдивость, строгая богобоязненность в поступках» — словарь В. И. Даля.
Добросовестность при приобретении имущества является одним из ключевых моментов в решении споров с объектами недвижимости.
Регистрация права в соответствующем органе еще не дает приобретателю права считаться полноценным собственником. Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Анализ данной нормы позволяет сделать вывод, что законодатель воздержался от закрепления принципа бесповоротности приобретения прав на недвижимое имущество. Данное решение в современных условиях, когда мошенничество на российском рынке недвижимости имеет огромные масштабы, является единственно верным. В противном случае собственники, утратив видимость титула с изменением записи в реестре, а в большинстве случаев и фактическое обладание жилыми помещениями и другой недвижимостью, были бы лишены реальной защиты.
Судебная практика по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ), в том числе из владения добросовестного приобретателя, выглядит вполне устоявшейся. Тем не менее остаются ситуации, когда добросовестный приобретатель не может быть уверен в том, что имущество навечно останется за ним. На примерах конкретных дел мне хотелось бы поделиться описанием таких ситуаций.
Так, гражданин Т. владел на праве собственности жилым домом, построенным им на земельном участке, выделенном в конце 1980-х гг. по распоряжению главы совхоза. Однако права собственности на объекты недвижимости не были зарегистрированы в соответствующих органах.
В 2008 г., решив приватизировать и земельный участок, и жилой дом, гражданин Т. начинает собирать документы в муниципальных и государственных инстанциях. И на один из своих запросов получает ответ, в котором указывается, что права на земельный участок и дом с 2007 г. зарегистрированы за неким гражданином С. Основанием для регистрации прав явилось заочное судебное решение местного суда; ответчиком выступила налоговая инспекция.
Узнав об этом, гражданин Т. направляет заявление в суд об отмене заочного решения. В судебном заседании выясняется, что недвижимое имущество теперь принадлежит гражданке Л. по договору купли-продажи, при этом права собственности зарегистрированы в регистрационной службе.
В связи с тем, что гражданин Т. не участвовал в судебном заседании по иску гражданина С. о признании за ним права собственности на земельный участок и жилой дом и не был надлежащим образом извещен о дате рассмотрения дела, суд отменяет заочное решение.
Основываясь на этом, гражданин Т. направляет в суд исковое заявление об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения от гражданки Л. Но уже в новом судебном заседании ответчик заявляет, что является добросовестным приобретателем, поэтому имущество не может быть истребовано у нее.
Напомню, что иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения называется виндикационным иском (от лат. vim dicere — объявлять о применении силы).
Применительно к виндикации (ст. 302 ГК РФ) под добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого приобреталось имущество, не имело права на его отчуждение. В специальных законах встречаются уточненные определения добросовестного приобретателя. Так, ч. 20 ст. 2 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» под добросовестным приобретателем понимает лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату и в момент их приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на эти бумаги, если не доказано иное, т. е. к характеристике добросовестного приобретателя отнесена оплата приобретения. А согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Изложенное позволяет говорить о том, что законодатель определил критерии добросовестности приобретения как субъективное состояние приобретателя в момент приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя, выражающееся, во-первых, в его незнании об отсутствии у отчуждателя возможности распоряжения этим имуществом («не знал») и, во-вторых, в отсутствии у него вины в таком незнании («не мог знать»).
Таким образом, добросовестное приобретение — это вручение имущества добросовестному приобретателю на основании возмездной приобретательной сделки, совершенной добросовестным приобретателем с лицом, которое не имело права отчуждать данное имущество (неуправомоченным отчуждателем).
Согласно нормам судопроизводства и духу состязательности процесса, заявляя о своей добросовестности, гражданка Л. представила доказательства о том, что, заключая договор купли-продажи, она была осмотрительна и предприняла все меры для выяснения «надежности» продавца и его полномочий, а также о том, что не знала о притязаниях третьих лиц на данное имущество.
Гражданин Т. не смог подтвердить обратное. Действительно, стоимость имущества по договору приблизительно соответствовала рыночным ценам, сложившимся в данном месте, права гражданина С. были надлежащим образом зарегистрированы. При данных обстоятельствах у обычного человека не будет ни тени сомнения в возможности существования «изъянов» сделки по купле-продаже.
Оценив мнения сторон и представленные доказательства, суд признал гражданку Л. добросовестным приобретателем.
Истребовать имущество из незаконного владения недобросовестного приобретателя возможно во всех случаях, а от добросовестного приобретателя, если имущество приобретено им по возмездной сделке от лица, которое не имело права его отчуждать, только в одном.
Анализ ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что таким случаем является выбытие имущества из владения собственника помимо его воли (т. е. когда оно утеряно, похищено, незаконно изъято и т. д.). Заявляя виндикационные требования, собственник должен доказать отсутствие своей воли на передачу (выбытие) имущества кому-либо.
И Верховный Суд Российской Федерации, и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации выработали единый подход к применению данной нормы.
Так, согласно п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.
В указанном выше примере имущество перешло в собственность гражданина С. (было за ним зарегистрировано) на основании судебного решения, которое впоследствии было отменено, так как гражданин Т. не был осведомлен о судебном разбирательстве, не принимал участия в нем, следовательно, не мог заявить возражения на заявление о признании права. Логично, что воли гражданина Т. как собственника на выбытие имущества из владения не было.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2009 г. также можно найти другой пример.
Требование собственника об истребовании от добросовестного приобретателя жилого помещения, выбывшего из владения собственника помимо его воли, признано законным. Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., управлению федеральной регистрационной службы об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. По делу установлено, что Д. (собственник квартиры) предоставил ее для временного проживания за плату ранее не знакомому лицу, которое в отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания от Д. квартира была продана гражданину Б. с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени истца. В дальнейшем сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Последний покупатель квартиры Е. зарегистрировал за собой право собственности на жилое помещение в управлении федеральной регистрационной службы. По факту неправомерного распоряжения спорной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли, то данное недвижимое имущество подлежит истребованию у Е. на основании ст. 302 ГК РФ. В дальнейшем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановления суда первой и кассационной инстанций оставила в силе, отметив: материалами дела доказано, что сделка со спорной квартирой оформлена не самим Д., а от его имени по подложным документам. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело. Эти обстоятельства дают достаточные основания полагать, что спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли (Определение по делу N 50-В08-4).
Однако, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 39), по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Таким образом, добросовестность приобретателя не имеет значения, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
В иске гражданина Т. судом было отказано по совсем неожиданному основанию: в решении судья указал, что истцу необходимо было обжаловать сделку купли-продажи имущества, а не заявлять виндикационный иск. На мой взгляд, данный вывод суда незаконен и противоречит нормам законодательства и сложившейся судебной практике.
Еще Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» отмечалось, что гражданское законодательство не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. 166 — 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 — 302).
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом по общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 35) также указывается, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, если в ходе судебного разбирательства по иску гражданина Т. о признании договора купли-продажи недействительным выяснилось бы, что гражданка Л. является добросовестным приобретателем, суд должен был бы отказать истцу в удовлетворении требований.
В заключение хотелось бы разобрать еще одну ситуацию, возникновение которой вполне возможно на практике. Допустим, в описанном мною примере гражданин Т. является собственником незавершенного строительством жилого дома. И в судебном заседании, которое состоялось по виндикационному иску гражданина Т. к гражданке Л., выяснилось, что гражданка Л. по договору купли-продажи приобрела недострой, зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, затем достроила дом, сдала его в эксплуатацию и зарегистрировала право собственности уже на готовый жилой дом. В этом случае может ли гражданин Т. требовать от гражданки Л. возврата незавершенного строительством жилого дома или готового жилого дома?
Полагаю, что в данном случае при заявлении гражданином Т. иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (независимо от того, какой объект будет указан в заявлении) ему должно быть отказано в удовлетворении требований. По виндикационному иску можно истребовать индивидуально-определенную вещь, сохранившуюся в натуре. Если же вещи нет (была переработана, трансформирована, утеряна), то нет и спора. Незавершенный строительством жилой дом как объект недвижимого имущества был ликвидирован (регистрационная запись о праве на него прекращена), на готовый жилой дом гражданин Т. не имеет никаких прав, так как жилой дом — это другой объект недвижимого имущества. В данном случае гражданин Т. имеет лишь право требования с гражданки Л. компенсации за те расходы, которые он понес при строительстве дома.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник ВАС РФ. 2009. Январь. N 1.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 21.05.2010.
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» // Российская газета. N 81. 26.04.2003.
5. Даль В. И. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 1. М., 1978. С. 445.
6. Краснова С. А. Понятие и значение добросовестности приобретателя от неуправомоченного лица // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 338 — 359.
7. Белова Д. А. Особенности правового статуса добросовестного приобретателя // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 9. С. 15 — 19.
8. Лукьяненко М. Ф. Добросовестность: закон и практика применения. Часть 1 // Право и политика. 2009. N 6. С. 1347 — 1356.
