Алексей Петряев, судья Арбитражного суда Белгородской области, г. Белгород.
Иски с требованием признать право собственности на самовольную постройку нередки. Истец — обычно собственник земельного участка, на котором располагается такой объект, — чаще всего указывает на невозможность иначе как в судебном порядке, признать право на объект самовольного строительства. Какова же судебная практика по таким спорам?
Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Исходя из приведенных выше положений право собственности на самовольный объект недвижимого имущества может быть признано только в судебном порядке.
Однако всегда ли будет являться безусловным основанием для принятия судом решения о признании права собственности возведение собственником земельного участка объекта недвижимого имущества, не нарушающего права и охраняемые законом интересы других лиц и не создающего угрозы жизни и здоровью граждан?
Правовая позиция ВС РФ и ВАС РФ по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав, изложена в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и в информационном письме ВАС РФ от 09.12.2010 N 143. Обратимся к этим документам, а также нормам, регулирующим порядок возведения тех или иных объектов недвижимости.
В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
При строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований охраны окружающей среды; кроме того, необходимо наличие проектной документации, разрешения на строительство, на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и т. д. (ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано, если лицо имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).
Предприниматель обратился с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на самовольно выстроенное здание склада, ссылаясь на то, что возведенное на принадлежащем ему земельном участке строение соответствует строительным нормам и правилам. При этом в ходе рассмотрения спора не постеснялся указать суду и участвующим в деле лицам на более простой способ признания права собственности на реально существующий объект недвижимости, чем получение в установленном порядке разрешений на его строительство и введение в эксплуатацию.
Решением Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-1216/2010-13 в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Суд установил, что предприниматель построил здание склада без разрешения на строительство, при этом мер к получению разрешения и акта ввода объекта в эксплуатацию не предпринимал.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с решением суда первой инстанции.
Нередко истец, обосновывая требование о признании права собственности, в качестве доказательств принятия мер, направленных на получение необходимых разрешений, представляет свое обращение в уполномоченный орган местного самоуправления и отказ последнего в выдаче такого разрешения. Однако в ходе рассмотрения спора выясняется, что никакой иной документации он не подготовил, а указанное заявление фактически является формальным, поданным лишь в целях обоснования своего обращения в суд с требованием о признании права собственности.
Отметим, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке — это исключительный способ защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Лицо, обращающееся в суд с подобным требованием, должно доказать невозможность регистрации права собственности в органах Росреестра, представить доказательства, свидетельствующие о добросовестном принятии мер, направленных на соблюдение установленных градостроительным законодательством процедур, связанных с подготовкой проектной документации, и на получение разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию).
