ПОЗИЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ В ЧАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ЖИЛИЩНОМУ НАЙМУ
Г. Ф. ШЕШКО
Шешко Г. Ф., заслуженный юрист РФ.
Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 и иных разъяснений Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму. Значимость разъяснений Верховного Суда РФ по вопросам применения жилищного законодательства не подлежит сомнению. Постановления Пленума Верховного Суда РФ, устанавливающие правила применения жилищных норм, несомненно, подлежат отнесению к источникам правового регулирования жилищных отношений.
К таковым, очевидно, следует причислить Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума), что было отмечено в предыдущей публикации, уделившей внимание роли данного Постановления Пленума в регулировании отношений собственности на жилье <1>. Постановлением Пленума восполнен ряд пробелов Кодекса, устранены некоторые противоречия, а также неопределенность (невнятность) отдельных норм. Постановление способствует правильному и единообразному применению ряда норм жилищного законодательства, повышает эффективность их действия. Кроме того, представляется, что позиции Постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ. ——————————— <1> См.: Жилищное право. 2011. N 6. С. 5.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. Постановлением Пленума восполнен этот «пробел». Основаниями признания такого решения недействительным в п. 23 указаны: представление гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет нуждающихся в жилье; нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; иные нарушения установленного порядка и условий предоставления жилого помещения по договору социального найма. Поскольку признается недействительным решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, признается недействительным и заключенный на основании такого решения договор социального найма жилого помещения. Постановлением Пленума отмечена целесообразность рассмотрения таких требований в одном исковом производстве. Данные вопросы решаются по правилам, установленным статьей 168 ГК о недействительности сделки, не соответствующей закону, или иными правовыми актами, а также статьей 181 ГК, предусматривающей трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Последствием признания решения о предоставлении жилого помещения и заключенного на его основе договора социального найма недействительными является выселение проживающих в жилом помещении лиц в ранее занимаемые жилые помещения либо, при определенных обстоятельствах, предоставление жилого помещения, аналогичного ранее занимаемому. Следует отметить, что предложенные Постановлением Пленума основания признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР, предусматривавшей основания признания ордера недействительным, а при определении последствий этого использованы положения ст. 100 ЖК РСФСР. Отмечая принцип равенства прав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма с правами нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), Пленум устанавливает весьма важное уточнение: равенство прав не зависит от времени вселения в жилое помещение (одновременно с нанимателем или впоследствии на основании статьи 70 ЖК). Пунктом 24 Постановления Пленума перечислены права членов семьи нанимателя по договору социального найма (бессрочное пользование жилым помещением, участие в решении вопросов обмена, сдачи жилого помещения в поднаем и т. д.), установленные статьями 26, 60, 70 — 72, 76, 80 — 83 ЖК РФ. В данный перечень следовало бы включить также участие их в приватизации жилья (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») <2>. Действие Закона продлено до 1 марта 2013 г. <3> (далее предполагается его отмена). ——————————— <2> Ведомости. 1991. N 28. Ст. 958 (с изм.: 1992 г., 1994 г., 1998 г., 1999 г., 2001 г., 2002 г., 2004 г., 2006 г., 2007 г.). <3> См.: ФЗ от 01.02.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Кстати сказать, представляется сомнительным наличие правовых оснований для упразднения института бесплатной приватизации жилья <4>. ——————————— <4> См.: Жилищное право. 2010. Апрель. С. 57 — 68.
Позволю себе напомнить, что право на приватизацию жилого помещения по договору социального найма определено Законом о приватизации жилья как право нанимателя этого жилого помещения (с согласия членов семьи — см. ст. 1 Закона). Следовательно, данное право дополняет перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, содержащийся в ст. 67 ЖК РФ (см. ч. 1 и 2). Таким образом, есть все основания причислить право на приватизацию к жилищным правам. Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый). Привлечение любого из обозначенных оснований для такого решения, как прекращение приватизации жилья, проблематично. И, конечно вызывает сомнение намерение вести в данном случае речь о нарушении (в результате приватизации жилья) прав иных лиц, в частности граждан, поставленных на учет нуждающихся в жилых помещениях, на получение жилья. Можно (и нужно) говорить об утрате вследствие приватизации определенной части жилья социального использования, что, разумеется, не в интересах собственника жилищного фонда (это является основным аргументом сторонников отмены приватизации). Несомненно, можно утверждать также, что сокращение социального жилья в определенной степени затрудняет решение проблемы с обеспечением жильем очередников, но не более того. Посягательства на устанавливаемое ст. 57 ЖК право очередника нет. Можно и далее рассуждать о проблематичности позиции об отмене приватизации жилья, но, пожалуй, не будем «умножать слов». Решение за федеральным законодателем (есть все основания считать очевидным намерение отменить приватизацию). Коль скоро затронут вопрос о приватизации жилых помещений, полагаю необходимым обратить внимание на достаточно сомнительную позицию законодателя об установлении предельного срока деприватизации <5>. Одинаковый подход к вопросам приватизации и деприватизации, как представляется, лишен логики. ——————————— <5> См.: ст. 20 Вводного закона. Федеральным законом от 01.02.2010 срок завершения деприватизации установлен 01.03.2013.
Если намерение отменить приватизацию объясняется сокращением фонда социального использования, то деприватизация означает прямо противоположное — возврат жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (с заключением договора социального найма). Что касается равенства прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи, хотелось бы отметить следующее: Есть все основания считать, что равенство прав и обязанностей проявляется главным образом как равенство прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Обмен жилого помещения, сдача его в поднаем, обращение о предоставлении жилого помещения меньшего размера, расторжение договора (и пр.) определены Жилищным кодексом РФ как права нанимателя, которые он может реализовать с согласия членов семьи, т. е. согласие членов семьи является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав. По поводу прав членов семьи нанимателя П. И. Седугиным отмечено: «В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т. д.» <6>. ——————————— <6> Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 1997. С. 121.
Постановление Пленума содержит разъяснения по применению статьи 70 ЖК, касающиеся вселения в жилое помещение супруга, детей, родителей и других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Пунктом 26 Постановления предложено выяснять намерение вселения других родственников (помимо супруга, детей, родителей), нетрудоспособных иждивенцев, а также иных лиц (в исключительных случаях и в судебном порядке), имея в виду возможность их вселения в качестве поднанимателей, временных жильцов. Обращено также внимание на то, что вселение в жилое помещение вне установленного порядка следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя. Постановлением Пленума отмечено (п. 28), что лицу, незаконно вселившемуся в жилое помещение, наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ). При удовлетворении такого требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления ему другого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ не упоминает такого основания выселения. Жилищный кодекс РФ, установив, что бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69), не определяет «способы» реализации этой обязанности. Пленум определил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения о порядке и размерах его участия в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг. Споры, возникающие между сторонами, подлежат разрешению в судебном порядке. Жилищный кодекс РФ не предусматривает права члена семьи нанимателя на заключение с ним отдельного договора социального найма, такое требование члена семьи удовлетворению не подлежит. Постановлением Пленума специально на это обращено внимание (п. 31). Вспомним, что Жилищный кодекс РСФСР устанавливал право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним (на условиях, предусматриваемых этой статьей) отдельного договора найма (статья 86). Жилищный кодекс РФ, как отмечено выше, такой нормы не содержит. Законодатель, не устанавливая запрета, выразил отрицательное отношение к такому способу изменения договора жилищного найма путем «умолчания». Цель упразднения ранее предусматриваемого раздела жилого помещения — устранить возможность появления коммунальных квартир. Но, может быть, следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих каким-либо возможным способом разрешать семейные конфликтные ситуации. Кстати сказать, ст. 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в кооперативном доме. По мнению Верховного Суда РФ (п. 32 Постановления Пленума), отсутствующие наниматель и (или) члены его семьи, а также бывшие члены семьи могут быть признаны утратившими право на жилое помещение в судебном порядке в том случае, если выехали на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказались от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма <7>. При этом вряд ли можно согласиться с мнением, что основанием удовлетворения иска о признании лица утратившим право на жилое помещение является расторжение «в отношении себя» договора социального найма (абз. третий п. 32 Постановления Пленума). ——————————— <7> Аналогичная позиция озвучена в Обзоре судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 года (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5), Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года (СПС «КонсультантПлюс»).
Речь о расторжении договора может идти в случае выезда всей семьи из жилого помещения. Следует также отметить, что право расторгнуть договор социального найма жилого помещения законодатель предоставил нанимателю. В отношении членов семьи предусматривается лишь согласие (при общем намерении семьи) на его расторжение (см. ч. 2 и 3 ст. 83 ЖК РФ). При выселении из жилых помещений (занимаемых по договору социального найма) по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания, утрата жилого помещения или значительное его уменьшение в результате капитального ремонта или реконструкции дома), предоставляемое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ, одним из которых является равнозначность по общей площади этого жилого помещения ранее занимаемому (ч. 1 ст. 89). Согласно Определению Верховного Суда РФ от 09.02.2010 предоставляемое в соответствии со ст. 89 ЖК РФ жилое помещение должно быть равнозначным ранее занимаемому не только по общей площади, но и по числу комнат. С такой позицией нельзя не согласиться. В статье 89 ЖК РФ использованы некоторые положения ст. 96 ЖК РСФСР, которая, устанавливая требования к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению (размер, благоустройство — ст. 40 ЖК РСФСР), содержала также требование о необходимости учета интересов граждан: жилое помещение предоставлялось с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. Не допускалось заселение в одну комнату лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов, — ст. 41 ЖК РСФСР. Статья 89 ЖК РФ подобных положений не содержит. Вместе с тем неплохо бы при ее применении учитывать правила ст. 58 ЖК РФ, предусматривающей при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, только с их согласия, а также некоторое увеличение размера предоставляемого жилья лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. Представляется обоснованным применение этой статьи в отношении тех лиц из числа переселяемых, которые состоят на учете в качестве нуждающихся. Кстати, ст. 58 ЖК РФ не содержит требования о применении ее положений лишь в случае предоставления жилья по правилам ст. 57 ЖК РФ. Верховным Судом РФ, к сожалению, высказано мнение, что при предоставлении жилого помещения в соответствии со ст. 89 ЖК РФ «во внимание не принимаются» ч. 5 ст. 57 и ст. 58 ЖК РФ (п. 37 Постановления Пленума). В соответствии со ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, уклоняющиеся от оплаты жилья и коммунальных услуг, могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке. Для реализации положения о выселении срок неуплаты должен превышать 6 месяцев и не должен прерываться внесением платы. Применение данной статьи является затруднительным в части определения того, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг нанимателем жилого помещения и членами его семьи. Постановлением Пленума обозначены возможные причины невнесения такой платы (абз. 3 п. 38). Следует обратить внимание на определенную несогласованность положений статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, согласно статье 83 (пункт 1 части 4) расторжение договора социального найма имеет место в случае невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги; тогда как выселение согласно статье 90 возможно, если не вносится плата за жилье и коммунальные услуги (отсутствует союз «или»). Формулировка ст. 90 использована в п. 38 Постановления Пленума (плата за жилое помещение и коммунальные услуги). В юридической литературе высказываются диаметрально противоположные мнения по данному вопросу: выселение возможно, если не вносится плата за жилое помещение и за коммунальные услуги (т. е. отсутствует одновременно одна и другая оплата); выселение возможно, если отсутствует либо оплата за жилье, либо оплата коммунальных услуг. Очевидно, что положение статьи 90 ЖК последовательно «вытекает» из статьи 83 ЖК, т. е. выселение есть последствие расторжения договора. Таким образом, «первична» (обязательна) позиция о расторжении договора и основаниях этого расторжения, которое логически «завершается» выселением, т. е. выселение возможно, если не вносятся платежи за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Жилищный кодекс РФ не решает вопроса ответственности бывших членов семьи нанимателя за допускаемые ими, в частности, нарушения прав и законных интересов соседей! Позиция Верховного Суда РФ, касающаяся ответственности данных лиц за допускаемые ими противоправные действия, очень важна. Постановлением Пленума (п. 39) отмечено, что, поскольку бывший член семьи и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения на основании части 1 ст. 91 ЖК, т. е. без предоставления другого жилого помещения <8>. ——————————— <8> См. также: Обзор судебной практики за IV квартал 2005 года // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5.
Нельзя согласиться с обозначением в п. 41 Постановления Пленума без необходимых изъятий в качестве основания признания решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного в соответствии с этим решением договора найма недействительными наличие у гражданина иного жилого помещения в данном населенном пункте. Обратимся к ст. 88 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без расторжения этого договора. Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в течение 6 месяцев с момента поступления в стационарное учреждение, а если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, то в течение всего времени пребывания в учреждении (ст. 12 Федерального закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов») <9>. ——————————— <9> СЗ РФ. 1995. N 32. Ст. 3198.
В пункте 42 Постановления Пленума (о применении положений ст. 103 ЖК РФ) обозначена ст. 102 ЖК РФ, которая предусматривает возможность сохранения договоров найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии при переходе права собственности или иного вещного права к другому лицу. Следует иметь в виду, что под переходом права собственности в этом случае надлежит понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случае правопреемства (ст. 58 ГК РФ). Иное не согласуется со статьей 92 ЖК, согласно которой в качестве специализированного жилого помещения используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда и такое жилое помещение не подлежит отчуждению.
——————————————————————
Интервью: Потребитель риелторских услуг имеет больше прав, чем риелтор («Жилищное право», 2011, N 8)
ПОТРЕБИТЕЛЬ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ ИМЕЕТ БОЛЬШЕ ПРАВ, ЧЕМ РИЕЛТОР
В. ПАНКОВА
Панкова В., генеральный директор агентства «Пенаты-недвижимость», председатель Комитета по защите прав потребителей Гильдии риелторов г. Москвы.
О защите прав потребителей риелторских услуг говорят много, но пора признать, что корень проблем лежит в несовершенстве законодательства о риелторской деятельности. Об этом рассказывает Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты-недвижимость» и председатель Комитета по защите прав потребителей Гильдии риелторов г. Москвы.
— Есть ряд профессий, правовой статус которых четко определен. Например, статус адвоката определяется Законом об адвокатуре и адвокатской деятельности, Гражданско-процессуальным, Уголовно-процессуальным и Арбитражным процессуальным кодексами. То же можно сказать о нотариусах, деятельность которых четко регулируется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и рядом статей Гражданского кодекса. На Ваш взгляд, нуждается ли правовой статус риелтора в таком же четком определении и как Вы могли бы обосновать свою позицию? — Действительно, правовой статус риелтора на настоящий момент в России не определен никаким законом. Само понятие «риелтор» дано Российской гильдией риелторов, что нельзя считать законодательным определением. И товарный знак риелтора закреплен у нас за Российской гильдией риелторов. Из-за этого возникает большая путаница в том, кто такой риелтор, что есть риелторская услуга, что она в себя включает. Например, за рубежом четко разграничено: риелтор — это тот специалист, который ищет покупателя на недвижимость либо для покупателя ищет объект. С того момента, как нашли покупателя или объект и дело за оформлением прав собственности, деятельность риелтора заканчивается. Таким образом, при сделках с недвижимостью всегда работают в связке риелтор и юристы, у которых есть совершенно четкое разграничение того, что они делают. Что происходит у нас в России в настоящий момент, на примере Москвы. Здесь есть три вида компаний, которые позиционируют себя как риелторские: компании, которые оказывают и риелторскую услугу, и юридическую; компании, которые говорят, что оказывают обе эти услуги, но на самом деле предоставляют только риелторскую; и компании, которые оказывают только риелторскую услугу, а потом советуют идти к юристам. В связи с этим, естественно, имеется большой разброс цен на услуги, ведь они не могут стоить одинаково. А у потребителя возникает совершенно размытая картина того, сколько реально стоит риелторская услуга. Начиная от 2% (чисто риелторская услуга), потом тебе советуют идти на оформление к юристам и заплатить еще 3%. Но при этом компании, оказывающие только риелторскую услугу, заставляют весь рынок дисконтировать. И добросовестные риелторы, которые работают более 15 лет, по тем стандартам, которые были в 1990-х, которые обеспечивают обе услуги, вынуждены снижать цены, потому что клиенты убеждены, что риелторы работают за 2%. И людям сложно объяснить, что да, там 2%, но услуга совсем другая. В этом плане, возглавляя Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг, отлично понимаю, что необходимо на законодательном уровне закрепить понятие «риелтор» и его обязанности. Потому что страдает в первую очередь именно потребитель. Он выходит на этот рынок, а потом боится вообще к риелторам обращаться, но идет к каким-то частникам, а потом через суды с еще большими проблемами решает свои ситуации. Кто-то начинает ориентироваться на меньшую стоимость услуг, но бесплатный сыр — он только в мышеловке. Потому что обычно самый маленький процент берут те, кто ни за что не отвечает, или компании-неудачники, которые в связи с кризисом готовы работать по любой цене. Но это чревато судами, в которых концов не найдешь. А страдают добросовестные риелторы и потребители. Поэтому было бы правильным принять закон о риелторской деятельности. Либо стоило бы создать саморегулируемые организации риелторов, но на настоящий момент Закон о саморегулируемых организациях тоже не реализуется в том смысле, который в него закладывался. Когда было лицензирование, работать было легче риелторами, лучше было потребителям. Они знали, к кому идти, как наказывать, чего требовать от риелторской компании. Когда я общаюсь с другими директорами риелторских компаний, то те компании, которые пришли надолго, говорят, что мы за, мы готовы выполнять некие требования, мы готовы выполнять требования контролирующих органов, но мы за то, чтобы это было в каком-то законном поле. Потому что на сегодняшний момент не понятно, как назначать стоимость услуги. Мы не можем соперничать с компаниями, которые недобросовестно раскрывают перед потребителем состав своей услуги. У них, конечно, издержки меньше, ведь нет своих юристов, проверки не проводятся, а штат юристов — самая большая нагрузка на бюджет компании и юридические проверки недвижимости стоят недешево.
— Понятие «риелторская услуга», как она понимается в РФ и за рубежом? — Понятие у нас размыто. Еще раз повторю, те компании, которые пришли всерьез и надолго, оказывают более качественные услуги. Поэтому потребителю, когда он приходит в компании, необходимо задать вопрос, что именно входит в вашу услугу? Надо узнать, есть ли в компании юридический отдел, не юрист, тем более приходящий юрист, а юротдел. Нужно узнать, кто будет сопровождать сделку. Например, у нас в компании сделку всегда сопровождают агент, менеджер и юрист. Это практика многих компаний, конечно, я имею в виду добросовестные компании.
— Весьма дискуссионным является вопрос о страховании профессиональной ответственности риелтора. Существует мнение, что надо страховать не услугу, а титул объекта недвижимости. Есть сторонники компенсационного фонда саморегулируемой организации, также существуют сторонники страхования в аккредитованных страховых компаниях. Какая из позиций наиболее близка Вам и почему? — Это действительно очень дискуссионный вопрос. Что страховать? Страховать — профессиональную ответственность риелтора, титул собственности, т. е. ее утрату, создавать компенсационный фонд? В мире существует несколько систем, из них 3 основные, а четвертая у нас такая смешанная, «никакая», как я это называю. Говорю с точки зрения того, что получает конкретный потребитель. Первая система распространена в США и Канаде, когда сделки страхуют страховые компании. В том случае, если что-то происходит, то все убытки возмещает страховая компания. Это многолетняя традиция, существующая более 100 лет. Страховые компании изучают историю объекта, у них есть данные по ним, за век сложилась устоявшаяся практика. И люди, когда идут и платят страховым компаниям за их услугу, они четко знают, что они за это получают. Это гарантии. Вторая система из Германии, где на государственном уровне создан некий компенсационный фонд. Продавец после регистрации сделки государством, в случае признания ее недействительной, разбирается с этим компенсационным фондом. А покупателя не трогают. Понятно, что в такой ситуации желание мошенничать возникает редко, ведь ты понимаешь, что с тобой будут биться юристы государства. Существует третья система, которую сейчас лоббирует нотариальное общество, которая существует во Франции. Там сделку регистрирует нотариус, за которым закреплен некий округ. Нотариус там наследуемая профессия, и на протяжении очень многих лет архив по данному объекту содержится у одного нотариуса. При этом он имеет право запрашивать справки, регистрация у нотариуса может длиться до месяца, и он несет ответственность. Во Франции были случаи, когда нотариусы своим имуществом компенсировали людям материальные потери. Что же происходит у нас? Страховые компании кричат: страхуйте, страхуйте. Но если мы будем хорошо разбираться в условиях страхования, то титульное страхование распространено на 1 или 3 года. А в Америке это пожизненно. У нас многие люди платят за год, а проблема может возникнуть и через 3 года. Практика показывает, что есть квартиры, по которым возникали претензии по истечении 10 лет. Несмотря на то что самый большой срок исковой давности 10 лет, но он «мягкий», его можно продлить, восстановить и т. д. Очень много лазеек для хороших юристов. И есть специалисты, я не хочу их называть юристами, потому что в моем понимании юрист — это тот, кто помогает людям, которые специализируются на том, что хорошо знают нестыковки законодательства и, используя их, начинают отсуживать квартиры добросовестных приобретателей. Не могу сказать, что на сегодняшний момент страховка является гарантией безопасности для добросовестного покупателя. Второе, у нас на законодательном уровне закреплена ответственность регистрирующих органов в размере 1 млн., но сравните со стоимостью недвижимости в Москве от 4 млн. и выше. И я не слышала ни одного случая, чтобы этот миллион выплачивался. Но в любом случае, это не реальная стоимость, хотя, возможно, для удаленных регионов в этом законе есть смысл. Следующее, несут ли нотариусы ответственность за сделки? Они, конечно, лоббируют 100-процентное заверение договоров купли-продажи в нотариате, но давайте посмотрим на историю России последних лет. За последние 20 лет я не знаю ни одного случая, когда нотариусы выплачивали пострадавшей стороне компенсацию по тем договорам, которые они заверили. И знаю массу случаев, когда нотариусов привлекали к уголовной ответственности и когда они делали липовые завещания, доверенности и удостоверяли договоры, которые противоречат законодательству. Нет многовековой культуры?! Но при этом есть риелторы, и все пришли и говорят: «Риелтор виноват!» Ни мы, ни нотариус, никто другой не может сделать запросы в какие-то органы, проверить, состоит человек на учете или нет. И риелторы тем и занимаются, что уговаривают собственников пойти и взять эту или иную справку. Идут в ДЭЗ и за шоколадку выпрашивают показать выписку из домовой книги. И анализируют все документы. Узнают всю историю квартиры от и до. Но при этом мы не застрахованы. В моей практике по Комитету защиты прав потребителей 4 года назад человек в августе купил квартиру и в течение месяца ему выдали три совершенно разные выписки из домовой книги. При покупке — что квартира свободна, потом там появился один жилец, потом второй, которым выезжать некуда. И второго жильца он не может выселить, потому что он относится к категории людей, которых не выселяют в судебном порядке. Мы не застрахованы от подлога чиновников: сотрудников ДЭЗ, паспортных столов. И это достаточно распространенный случай. Поэтому, если бы заработал Закон о саморегулируемых организациях и был бы создан некий серьезный компенсационный фонд, но при этом права риелтора включали бы возможность запрашивать информацию, то выиграли бы не только риелторы, а в первую очередь потребители.
— На Ваш взгляд, решает ли проект Закона о риелторской деятельности в предложенном варианте свою главную задачу: сделать невозможной деятельность теневых структур, закрыть для них вход на рынок. Какими положениями его необходимо дополнить, чтобы эта задача была решена? — Проект Закона о риелторской деятельности, на мой взгляд, очень сырой. Дело даже не в том, чтобы сделать невозможным деятельность теневых структур, Закон в принципе сырой. Он не решает главной задачи — вопрос о том, что такое риелторская услуга, что она в себя включает, что будет, если компания будет отступать от этих стандартов. Нет стандартов риелторской услуги, нет стандартов риелтора, нет ответственности за несоблюдение этих стандартов и нет прав. Потому что при совершении сделки, чтобы исключить возможность признания этой сделки недействительной, нужна информация из психдиспансера, из наркологического диспансера, из органов внутренних дел, из загсов, от нотариусов, вообще по стране нет единой базы этой информации. Этот Закон не решает этих проблем. Теневые структуры могут работать там, где есть пробелы в законодательстве. Если их закрыть и строго регламентировать, на мой взгляд, то желания приходить на этот рынок у теневых структур не будет возникать. Вспоминаю время, когда было лицензирование. Ведь главное ругательство тогда было: «Пожалуюсь в лицензионную палату!» Содержать огромный штат юристов не требовалось. А сейчас у нас юрист вынужден выезжать на все переговоры с контрагентами. Часто говорят, что строительные и риелторские лицензии продавались. Но я не знаю ни одной компании, которая бы ее купила. Потому что на тот момент два человека из компании должны были сдать экзамен в Департаменте муниципального жилья. Сама его сдавала. Это был очень серьезный экзамен. Еще надо было выполнить огромное количество требований лицензионной палаты. Со строительными лицензиями было чуть проще. Моя позиция: законодательство необходимо, как и практика лицензирования в той форме, в которой она была. Может быть, какие-то нарушения и были, но давайте не забывать, какое было беспокойное время. Ведь открывая Интернет, читаешь: «Очередного гражданина обманули риелторы». Но это не те люди, которые сдавали экзамен, имеют лицензию, а некие частные лица, находящиеся в сговоре с сотрудниками органов власти. И проблема самого потребителя заключалась в том, что он не спросил лицензию, не поинтересовался ее подлинностью.
— Для защиты прав потребителей риелторских услуг общественные организации риелторов разработали Кодекс этики и Стандарт практики риелторской деятельности. Кодекс имеет рекомендательный характер, но в случае его неисполнения следуют довольно жесткие санкции, вплоть до исключения из ассоциации. Почему? — Действительно, существуют Кодекс этики и Стандарт практики риелторской деятельности у общественных организаций. И знаю случаи исключения из них компаний, не соблюдающих Кодекс и Стандарт. Но пока нет ответственности на законодательном уровне, есть перекосы и у общественных организаций. Мне известны случаи, когда довольно большие корпорации или компании нарушали кодексы и их не исключали. Это не является выходом. Панацея — это все-таки закон. Понятно, что само сообщество регулирует отношения. Мы в Комитете регулярно собираемся, выслушиваем граждан, стараемся им помочь. Но общественные организации могут помочь, только когда есть незначительные нарушения обязательств. В случаях мошенничества мы никак не можем помочь. А есть компании в Москве, по крайней мере я знаю две, с довольно агрессивной рекламой, которые очень грубо нарушают права потребителей и работают на грани закона. Они делают деньги, это не бизнес. Для меня всегда показатель реклама. Если компания дает много рекламы, то это значит, что она не заинтересована в том, чтобы клиенты возвращались к ней. Знаю много компаний, которые, не давая рекламы, работают по 16 — 20 лет, потому что клиенты уходят от них довольные и рекомендуют их своим друзьям. А реклама у нас очень дорогая, и в конечном счете ее оплачивает именно потребитель. Иногда люди приходят и спрашивают: «А вот эта компания, она как-то не на слуху». И я им советую присмотреться внимательнее, может быть, это и лучше, что не на слуху. Конечно, с опаской надо относиться к компаниям, которые открылись недавно.
— Почему выгодно обращаться в Комитет защиты прав потребителей риелторских услуг? И кому это больше нужно: гражданам или риелторским компаниям? — Некоторые третейские организации, например третейский суд, Комитет защиты прав потребителей риелторских услуг выгодны как риелторам, так и клиентам. Другое дело, что в их зону влияния входят не все конфликты, которые могут возникнуть между потребителем и компанией. Третейский суд, он, конечно, может рассматривать что-то более серьезное, но все-таки большинство дел мы направляем в суд общей юрисдикции. Для меня это некий маркер, если компания готова на то, чтобы подчиняться требованиям таких общественных организаций, это плюс для нее. Потому что на практике мы принимаем половину решений в пользу компаний, а половину в пользу клиентов. И нравится это директору компании или нет, он должен учесть наше решение. Часто директор даже не в курсе, что натворили его сотрудники, и благодарен нам зато, что он может вовремя исправить ситуацию, не доводя ее до судебного процесса. 30% рассматриваемых нами дел решаются полюбовно между компанией и клиентом, заявления не доходили до разбирательства, потому что, когда директора получали от нас документы, они сами понимали, что сотрудники их компании были неправы. И это обоюдовыгодно, потому что можно найти компромисс, а не тратить ресурсы на дальнейшие разбирательства. Бизнесмены отлично понимают, что выгоднее исправить ситуацию, чем тратить потом время, нервы, деньги и репутацию в судебных процессах. А когда дела доходили до разбирательств, то часто мы видели сумбур в голове наших граждан из-за того, что не понятно, что такое риелторская услуга. В нашей компании был случай. Клиентка была жутко недовольна, что мы ее не перевезли на новую квартиру, а вот ее соседку другая компания перевезла. Да, но продав шикарную квартиру и поселив ее за городом. Они готовы были ее на руках перенести, лишь бы она не отказалась от сделки. В Комитете часто приходится объяснять потребителю, почему это было сделано правильно или неправильно, тем самым защищая интересы всего риелторского сообщества. Когда мы объясняли людям, что они пойдут в суд с неперспективным делом, люди отказывались от этой идеи. У Комитета четкая задача: клиентам объяснить, когда они неправы, почему у них нет перспектив в суде, а компаниям — помочь не дойти до суда. После Комитета, по статистике, лишь 2% дел доходило до суда, но очень тяжелых случаев. В Екатеринбурге очень сильная риелторская ассоциация, юристы там ведут прием граждан ежедневно на бесплатной основе. И 2 года назад там было предотвращено мошенничество силами общественной организации. Когда недобросовестный клиент взял миллионный аванс с трех покупателей и был буквально снят с самолета. Я не понимаю, почему люди вносят такой большой аванс! Когда сделки совершаются при риелторе, он никогда не даст на это согласия! Одним из требований Закона о саморегулируемых организациях является обязательное наличие третейского суда, и я считаю это очень правильным. Хотя там более регламентирована процедура рассмотрения. Я бы еще оставила такой орган, как Комитет защиты прав потребителей.
— Права и обязанности потребителя риелторских услуг регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риелторской фирмой. Когда же начинаются проблемы? — Гражданский кодекс предусматривает несколько видов договоров, которые могут заключать юридические лица с клиентами. Их используют риелторские компании. Из-за этого возникает путаница не только у клиентов, но и у самих бизнесменов. Когда вы приходите в компанию, четко надо уяснить, что за договор вы подписываете. Задавайте вопросы, выясняйте, очень внимательно читайте. Часто клиенты жалуются: «У вас договор на 5 страниц, как плохо!» Но это, может, наоборот, хорошо. Плохо, когда договор на одной странице и написано, что все остальное регулирует ГК РФ. А как он регулирует? Какой вид договора вы заключили? Какие нормы ГК РФ надо использовать к вашим взаимоотношениям с компанией? Непонятно. На практике Комитета защиты прав потребителей были случаи, когда из-за такой путаницы мы не могли решить вопросы и советовали обращаться в суд. Когда договор между компанией и клиентом очень маленький и коротенький и там все детально не прописано — это как раз плохо. Лучше, когда прописано все, что делает компания, что делает клиент, какую ответственность они несут. На чаше весов всегда должны быть права компании — права клиента, ответственность компании — ответственность клиента. Разные риелторские компании выбирают разные схемы работы. А между всем этим есть еще Закон о защите прав потребителей риелторских услуг, который не учитывает ни практику, ни условия. Мне известны случаи, когда в судах общей юрисдикции принимали решения, руководствуясь этим Законом в пользу клиента, там, где он нарушил все что только можно по договору: не вышел на сделку, не давал компании работать и т. д. Если ты хочешь разорвать договор, возмести часть расходов и оплати часть выполненных работ. А тут у нас возникает Закон о защите прав потребителей, беленький и пушистый, и говорит, расторгай в любой момент и пусть тебе все вернут. И что делать риелторской компании — доказывать во второй инстанции, что они сделали? В этом плане риелторы вообще сейчас не защищены. В настоящий момент прав у потребителя риелторских услуг больше, чем у риелтора. Они лучше защищены.
— На какие моменты нужно обращать внимание потребителю в договоре с риелторской компанией? — Какие обязанности у каждой стороны, что выполняет компания и что обязуется сделать клиент, порядок расторжения договора и что при этом клиент должен компании, есть ли штрафные санкции при одностороннем расторжении договора, момент окончания выполнения услуги риелторами (когда договор купли-продажи сдали на регистрацию, когда его получили с регистрации или когда передали квартиру по передаточному акту), каким документом фиксируется факт выполнения услуги и самое главное — предмет договора, если вы хотите продать и что-то купить взамен, то это обязательно должно быть прописано в одном договоре, а не в отдельных, что делает возможным сначала продать вашу квартиру, а потом, может быть, купить что-то взамен!
— Какие интересные случаи были в Вашей практике разрешения конфликтных ситуаций между риелторами и потребителями? — Самые интересные случаи возникают при аренде квартир. В договорах аренды жилых помещений должно быть прописано как можно подробнее все, вплоть до того, кто еще будет жить в помещении, как часто собственник может приходить и контролировать нанимателя, в какие сроки производится оплата и что будет, если она не поступит, могут там быть животные или нет. Несмотря на то что права собственника никто не нарушает, но поскольку он передает права пользования этим помещением, нужно четко прописать все нюансы. Было два случая на Комитете, которые особенно запомнились. Один, когда собственник заходил к нанимателю каждый день проведать, да на несколько часов. Второй — анекдотический, когда старушка сдала комнату студенту и требовала, чтобы он ходил в магазин, выносил мусор и даже массировал ей спину! А если подобное поведение не прописано в договоре, то ничего сделать нельзя. Студенту пришлось искать новое жилье.
