У сферы жилищно-коммунального хозяйства немало нелестных определений, например «самая коррумпированная». Президент России Дмитрий Медведев назвал ее «самой убитой». Есть ли выход из сложившейся вокруг ЖКХ ситуации?
Кто виноват?
ЖКХ — это объемный рынок услуг, оцениваемый примерно в три триллиона рублей. Все существующие в этой сфере проблемы, от которых страдают граждане, — результат тотальной безответственности управляющих компаний и чиновников, коррупции, воровства и разгильдяйства. Последствия же крайне серьезны — люди не могут реализовать свои жилищные права в полном объеме, не понимают, куда пропадают их деньги, на которые можно было отремонтировать не один дом… Взаимные долги и претензии товариществ собственников жилья и управляющих компаний ложатся на плечи обычных жильцов непомерными тарифами. Хотя есть и успешные товарищества (например, в Ижевске, Иркутске, Хабаровске, Екатеринбурге и др. городах), нашедшие общий язык с управляющими компаниями и поставщиками услуг, в результате чего и во дворе чисто, и капремонт осилили, и даже тарифы снизились, однако это скорее исключения. Как правило, царит полная безответственность управляющих компаний перед потребителями услуг, коррупция, монополизация рынка, существует огромное количество барьеров на пути развития жилищного самоуправления.
Прежде чем приступить к рассмотрению проблемы, разберемся с понятиями, чтобы более точно знать, о чем будет идти речь. Итак, товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Управляющий жилым домом (управляющая компания, УК) — лицо (физическое или юридическое), осуществляющее в силу закона или договора функции по управлению жилым домом, обеспечивая его сохранность и эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными требованиями.
Поможет ли Закон N 123-ФЗ?
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были приняты поправки в ЖК РФ, уточнен порядок создания и деятельности ТСЖ, в частности ограничена возможность образования одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов (общее число квартир в них не должно превышать тридцати), предусмотрена возможность разделения товарищества, созданного в нескольких домах, и выделения из него.
Установлены требования к должностным лицам жилищных кооперативов — ими, в частности, не могут быть дисквалифицированные и судимые за умышленные преступления, а также бывшие руководители и главные бухгалтеры обанкротившихся строительных компаний. Уточнен перечень общего имущества в доме, порядок проведения общего собрания собственников, полномочия органов управления ТСЖ, определены права членов ТСЖ и собственников, таковыми не являющихся. Предусмотрена возможность внесения платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.
Кроме того, теперь региональные власти проверяют соответствие устава ТСЖ закону, правомерность его создания и выбора УК. При выявлении нарушений уполномоченные органы могут обратиться в суд с требованием о ликвидации ТСЖ или признании договора управления домом недействительным. Для новостроек УК отбираются местными властями на конкурсной основе, также в них вводится новая форма управления — совет дома.
Законом N 123-ФЗ установлены общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом. Лица, занимающиеся содержанием и ремонтом общего имущества в доме, обязаны уведомлять региональные власти о начале своей деятельности. Местные власти могут проверять работу УК на основании жалоб собственников квартир.
Законодательно запрещено создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях. До момента, когда собственники помещений во вновь построенных домах смогут выбрать способ управления домом, оно будет осуществляться компанией, которая выиграла организованный муниципалитетом открытый конкурс.
Также необходимо, чтобы при принятии решений о создании, реорганизации и ликвидации товарищества собственники помещений в многоквартирном доме собственноручно подписывали решения, которые будут направлены в органы регистрации юридических лиц. «Таким образом, будет существенно снижен риск фальсификаций при создании товариществ собственников жилья», — считает глава профильного комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников.
Кроме того, расширяется компетенция жилищных комиссий — органов исполнительной власти субъектов РФ, которые контролируют использование и сохранность жилищного фонда. В частности, такие комиссии наделяются правом проверять обоснованность создания ТСЖ и соответствие их уставов действующему законодательству, принимать решения о составе ТСЖ и избирать их руководящие органы. До 1 марта 2013 года жилкомиссии должны будут проверить законность создания всех ТСЖ, существующих на момент принятия Закона N 123-ФЗ, и избрания УК. В дальнейшем они будут контролировать процесс создания новых товариществ.
Значительно упрощается процедура выхода из состава уже созданных ТСЖ, объединяющих несколько многоквартирных домов: для решения о выходе одного или нескольких домов из такого товарищества достаточно решения собственников жилья в этом доме или домах, а не всего «многодомного» ТСЖ, как это было ранее.
Также существенно повышена прозрачность решений, принимаемых руководством ТСЖ и УК на основе положения об обязательном предоставлении информации об их деятельности в соответствии с утвержденным Правительством РФ стандартом информации.
Что касается создания саморегулируемых организаций УК, то этот вопрос вынесен из ЖК РФ и будет рассмотрен отдельно. Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома (так называемых домовых комитетов). Такой подход не уменьшает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но при этом упрощает решение вопросов по управлению многоквартирным домом, таких как оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений. Кроме того, допускается возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя УК.
Принятие Закона существенно укрепит права граждан при управлении их имуществом в многоквартирных домах, усилит ответственность и повысит прозрачность деятельности УК и ТСЖ, позволит снизить издержки, повысит эффективность управления и положит конец многочисленным махинациям в сфере коммунальных услуг, комментирует депутат.
Что делать?
Вместе с тем кризисные явления в сфере управления многоквартирными домами нарастают и превращаются в один из основных факторов роста социальной напряженности в стране и угрожают нормальному функционированию основных механизмов жизнеобеспечения граждан. Основная задача — развитие в системе ЖКХ малого и среднего бизнеса — наиболее социально активного и заинтересованного в выходе из кризиса участника рыночных отношений, складывающихся в этом сегменте рынка, — решается крайне медленно и зачастую неэффективно.
В числе наиболее острых вопросов — многочисленные правовые и финансовые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимостью организаций, а также отсутствие реальной ответственности УК и ТСЖ перед гражданами.
Обозначим следующие основные причины сложившейся ситуации, а также предложим пути решения проблем, препятствующих развитию реформ в области управления многоквартирными жилыми домами.
1. Успешное проведение реформы ЖКХ затруднено прежде всего из-за отсутствия систематизированного законодательства и эффективного механизма правового регулирования, определяющего честные, прозрачные, понятные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений правила ведения бизнеса. Отсутствуют четко и всесторонне проработанные формулировки основополагающих понятий, таких как управляющая организация, управление и способы управления многоквартирным жилым домом, жилищные и коммунальные услуги и т. п., что свидетельствует об отсутствии понимания определяемых этими понятиями явлений и процессов, а это, в свою очередь, снижает эффективность правового регулирования.
2. Жилищно-коммунальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требований, касающихся осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (и по контролю за субъектами соответствующих отношений), а также в создании эффективной системы финансирования капитального ремонта и стимулирования собственников помещений в многоквартирных домах к принятию решений, необходимых для своевременного проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества.
3. На уровне законодательства не определен перечень видов работ по содержанию и ремонту жилого здания, влияющих на безопасность проживания и пребывания в нем людей, выполнение которых необходимо вне зависимости от решения общего собрания собственников и подлежит обязательному включению в состав платы за содержание и ремонт общего имущества.
4. Среди правового блока проблем можно выделить возможность доступа любого лица к обслуживанию многоквартирного дома. Учитывая, что деятельность УК связана с системой жизнеобеспечения и в случае сбоев под угрозу ставится бесперебойная работа указанных систем. Несомненно, к УК должны предъявляться особые требования как по профессиональным, так и по финансовым параметрам. К работе в указанной сфере должны допускаться лишь те организации, которые отвечают определенным критериям (по размеру уставного капитала, обеспеченности квалифицированным персоналом, техникой, по организации управленческих процессов).
5. Неопределенность правового статуса УК. Нередко объектом критики являются обязанности и ответственность последних, но обязанности не могут быть выполнены, а ответственность не может быть реализована в отсутствие у УК реальных прав, которые сейчас не определены ни одним правовым актом.
В отсутствие законодательных механизмов, регулирующих движение денежных средств от населения через УК к поставщику коммунальных услуг, долги управляющих компаний во многих регионах России достигли катастрофических размеров.
6. Стремительная демонополизация рынка по управлению многоквартирными домами привела к потере единого информационного пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за системой жизнеобеспечения со стороны государства, муниципальных образований. В настоящий момент органы местного самоуправления также не имеют никаких полномочий в отношении деятельности УК и никаких рычагов влияния на недобросовестных участников рынка.
7. Незамедлительного решения требует проблема взаимоотношений с предприятиями — поставщиками энергоресурсов. Ресурсоснабжающим организациям во избежание злоупотреблений со стороны управляющих организаций должно быть передано право оказывать коммунальные услуги населению в виде поставки соответствующих коммунальных ресурсов, получая за это средства непосредственно от жителей в соответствии с заключенными договорами.
В целях оптимизации и снижения размера тарифов нужно предоставить объединениям управляющих организаций возможность участвовать в обсуждении процесса тарифообразования. Это позволит минимизировать число банкротств управляющих организаций, стимулировать их к проведению энергосберегающих мероприятий в домах и, следовательно, снизить тарифы на коммунальные услуги для граждан.
В целях правового образования и информирования населения, продвижения реформы ЖКХ на государственных теле — и радиоканалах, а также в региональных СМИ необходимо ввести специальные рубрики, передачи по разъяснению реформы ЖКХ, а также закрепить на законодательном уровне обязанность УК информировать собственников об изменениях в законодательстве РФ, выполнение которых требует принятия общим собранием собственников соответствующих решений.
Подводя итог, отметим, что необходимо добиться того, чтобы жилищно-коммунальная отрасль перестала быть «темным царством» российской экономики. Сделать так, чтобы эта сфера стала понятной и привлекательной для добросовестного бизнеса, а каждый собственник жилья был уверен в качестве и объеме получаемых услуг.
