Квартирный вопрос — один из самых актуальных для россиян. Если в СССР еще можно было получить заветные квадратные метры, отстояв много лет в очереди, то сегодня рассчитывать приходится только на себя. Ипотека для многих остается единственной надеждой обрести собственную крышу над головой. Кому доступна ипотека и легко ли получить кредит на жилье рядовому гражданину?
Не так давно в нашей стране был принят ряд законопроектов, направленных на стимулирование развития ипотеки. Безусловно, старания властей не прошли даром, и в сфере ипотечного кредитования произошел некоторый сдвиг, но утверждать, что все проблемы позади, еще преждевременно.
Среди основных проблем, тормозящих развитие ипотеки в России, ведущие специалисты рынка недвижимости выделяют несколько. Это и недостаточная платежеспособность населения (не секрет, что средняя заработная плата в РФ сегодня составляет порядка 5,5 тыс. руб.), это и высокие процентные ставки по кредитам (для многих ставка от 11% годовых недоступна). Но чаще всего затруднения вызывают существенные пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании.
В течение последних лет были внесены изменения и дополнения в ряд основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, в том числе в ГК РФ и Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Можно сказать, что законодательство готово к прорыву в области ипотечного кредитования: решены вопросы, связанные с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов и т. д.
Однако ипотека в России еще не приобрела массового характера, и дело не только в законодательных пробелах. Серьезными причинами, тормозящими ее развитие, являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка (заемщиками, банками, риелторами, регистраторами, оценщиками, нотариусами), а также высокие процентные ставки по кредитам.
В отличие от других видов кредитования ипотечный кредит является целевым, то есть может быть предоставлен только на приобретение жилья, а основным обеспечением по нему является залог приобретаемого жилья. Причем принцип специальности залога до сих пор не урегулирован. В соответствии со ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством прав залогодержателя. В результате чего происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество должно выделяться из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов.
Кроме того, необходима разработка комплексного подхода к вопросам предоставления помещений из переселенческого фонда, в отношении которых принято решение об обращении взыскания, и собственно процедуре обращения взыскания, предусмотренной исполнительным производством.
Также следует признать важным издание подзаконных и ведомственных актов, направленных на разъяснение практических моментов и особенностей проведения и регистрации сделок для органов госрегистрации, нотариусов и участников рынка. Необходимо взаимодействие государственных органов и участников рынка в целях стандартизации документооборота, разработки типовых форм документов, совместной деятельности по развитию рынка, в том числе недопущения монополизации.
На сегодня наибольшее количество споров возникает по поводу применения Федеральных законов от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и ЖК РФ. Что касается Закона N 214-ФЗ, то это достаточно жесткий закон, направленный в первую очередь на защиту прав дольщиков — физических лиц. Важно появление Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», закрепляющего положение об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку раньше были случаи продажи одной и той же квартиры нескольким клиентам.
Отдельного внимания заслуживает Закон N 215-ФЗ, который, по идее, должен был упорядочить деятельность кооперативов. Возможно, законодатель несколько перестарался, причесав всех под одну гребенку. Теперь все организации (в том числе и городские), приобретя жилые помещения для граждан и предоставив им право рассрочки платежа, обязаны привести свои учредительные документы в соответствие с этим законом. Думается, такой подход несколько обобщенный, и Закон требует доработки.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ «О кредитных историях» имеет особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики, он призван стабилизировать ситуацию и понизить риски банков-кредиторов.
Следует отметить, что в ст. 446 ГПК РФ были внесены изменения, позволяющие налагать взыскание на жилое помещение, приобретенное с помощью кредитных средств, в случае нарушения обязательств должником во всех случаях, включая те, когда жилье является единственно пригодным местом для проживания и местом жительства несовершеннолетних детей. Вместе с тем конституционное право граждан на жилье еще никто не отменял и на практике не решен вопрос, куда выселять неплательщиков. ЖК РФ ввел понятие «маневренный фонд», означающее жилье, предназначенное в том числе и для этих целей. Однако, если жилье из маневренного фонда по тем или иным причинам не может быть предоставлено на момент рассмотрения дела в суде, высока вероятность того, что суд не станет принимать решение о выселении несовершеннолетних детей вместе с их родителями на улицу.
Как видим, в законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование, существуют определенные пробелы. Их регламентация должна стать одним из приоритетных направлений работы по дальнейшему формированию рынка доступного жилья.
