(Коханый И. В.) («Административное право и процесс», 2006, N 2)
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ПРАВОНАРУШЕНИЯ В СФЕРЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
И. В. КОХАНЫЙ
Коханый И. В., соискатель кафедры административного права МГЮА.
Понятия риелторов, риелторских компаний и риелторской деятельности возникли в РФ недавно и были связаны с развитием отношений права собственности, права граждан на жилище и возможностью совершения сделок с недвижимостью. Риелторы и риелторские фирмы специализируются на таком виде предпринимательской деятельности, который заключается в предоставлении услуг по поиску вариантов по сделкам с недвижимостью (договоры купли-продажи, аренды и пр.), оценке объекта недвижимости, оказании помощи при юридическом сопровождении сделки и оформлении правоустанавливающих документов. Так как на рынке недвижимости, с одной стороны, появилось большое количество предложений и вырос спрос на недвижимое имущество, возникла необходимость в профессиональных специалистах, занимающихся оказанием услуг в данной области. В связи с этим рынок недвижимости стал более динамичным, количество сделок с недвижимостью стало возрастать. С другой стороны, возникли и определенные проблемы при государственном регулировании данного рынка. Так, прежде всего хотелось бы отметить отсутствие специального федерального закона, определяющего правовые основы государственного регулирования риелторской деятельности. Отсутствие надлежащей правовой базы делает также невозможным осуществление действенного контроля за риелторскими фирмами при осуществлении ими риелторской деятельности. Вместе с тем за последние годы возрос объем нарушений, связанных с отношениями в области недвижимости, в том числе и при участии риелторов. Наиболее действенным средством предотвращения и пресечения названных противоправных деяний в настоящем и в будущем является административная ответственность. Анализ Особенной части Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ), где содержатся составы административных правонарушений, позволяет сделать вывод о том, что административные правонарушения в области риелторской деятельности не содержатся в какой-либо одной главе КоАП РФ, а присутствуют в различных разделах Особенной части. Это прежде всего административные правонарушения из: гл. 14 «Административные правонарушения в области предпринимательской деятельности», гл. 15 «Административные правонарушения в области финансов, налогов и сборов, рынка ценных бумаг», гл. 19 «Административные правонарушения против порядка управления». Также отдельные составы административных правонарушений в области налогов и сборов, совершаемых риелторами, закреплены в Налоговом кодексе РФ (далее — НК РФ). Нарушения в области предпринимательской деятельности, совершаемые риелторскими фирмами и риелторами, можно объединить в три группы, связанные: а) непосредственно с организацией их деятельности; б) с предоставляемыми ими риелторскими услугами; в) с взаимодействием с органами исполнительной власти. К первой группе, связанной с организацией деятельности, относятся разнообразные составы правонарушений. Например, при регистрации риелторская фирма может совершить деяние, подпадающее под ч. 3, 4 ст. 14.25 КоАП РФ, — непредоставление или несвоевременное предоставление сведений о юридическом лице или документов, содержащих ложные сведения. Довольно часто встречаются случаи, когда риелторские услуги оказывают частные лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя. В таком случае они должны быть привлечены к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ — осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем санкция за данное правонарушение от 5 до 20 МРОТ не способствует предотвращению совершения подобных деяний в будущем. В связи с тем что указанная деятельность не подлежит лицензированию, остальные три части ст. 14.1 КоАП РФ — осуществление предпринимательской деятельности без лицензии с нарушением условий — уже не применяются. В рассматриваемой сфере возможно также совершение таких правонарушений, как: нарушение срока постановки на учет в налоговом органе, предусмотренное ст. 15.3 КоАП РФ, ст. 116, 117 НК РФ; грубые нарушения правил ведения бухгалтерского учета и предоставления бухгалтерской отчетности; порядка и сроков хранения учетных документов, установленных ст. 15.11 КоАП РФ, ст. 120 НК РФ. Вторая группа правонарушений содержит составы, касающиеся нарушения порядка предоставления риелторских услуг. Следует отметить ст. 14.3 КоАП РФ «Нарушение законодательства о рекламе», например осуществление ненадлежащей рекламы. Частными примерами такой рекламы является реклама, даваемая риелторскими фирмами и являющаяся недостоверной (о наличии на рынке объектов недвижимости, возможности их приобретения (аренды), стоимости) или заведомо ложной. Вместе с тем привлечь правонарушителей к административной ответственности на практике бывает крайне сложно. Например, изменение цен на объект недвижимости может происходить ежедневно, объект недвижимости может быть уже реализован, а реклама в печатных изданиях продолжается, поэтому часто печатные издания указывают, что они не несут ответственности за предоставляемую информацию. Риелторские фирмы также указывают на практически ежедневную динамичность рынка недвижимости, что затрудняет и сводит на нет их привлечение к административной ответственности. В случае же серьезных нарушений такие действия следует квалифицировать как уголовно наказуемые деяния (мошенничество по ст. 159 УК РФ, причинение имущественного ущерба при отсутствии признаков хищения по ст. 165 УК РФ и пр.). Наиболее распространено такое нарушение, как выполнение работ (оказание услуг) в области риелторской деятельности без применения контрольно-кассовых машин, предусмотренное ст. 14.5 КоАП РФ. Данное нарушение, т. е., например, получение денежных средств от клиента без выдачи чека, влечет наложение штрафа на должностных лиц до 40 МРОТ. Также возможно привлечение к административной ответственности за нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ), например получение потребителем недостоверной информации об объекте недвижимости, включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, что встречается часто, так как в большинстве случаев используются типовые образцы договоров. Особую группу правонарушений с 2005 г. составляют нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предусмотренные ст. 14.28, — нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Они распространяются только на те риелторские фирмы, которые принимают участие в инвестировании и (или) выступают инвесторами строительства. По ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ административная ответственность наступает за совершение действия — привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (т. е. застройщиками, не указанными в договоре участия в долевом строительстве, а также застройщиками, указанными в договоре, но не имеющими разрешения на строительство, и (или) не опубликовавшими проектную декларацию, и (или) не прошедшими государственную регистрацию права собственности или аренды на земельный участок). Административный штраф за данное нарушение достигает в отношении должностных лиц до 200 МРОТ; юридических лиц — до 5000 МРОТ. Часть 2 ст. 14.28 КоАП РФ устанавливает ответственность за совершение таких деяний, как опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию. Вторым составом правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, является действие, заключающееся в предоставлении застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Под данный состав будет подпадать деяние, предусмотренное ст. 20 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» <*> и связанное с предоставлением неполной и (или) недостоверной информации любому обратившемуся лицу: учредительных документов застройщика; свидетельства о государственной регистрации; свидетельства о постановке на учет в налоговом органе и др. Также согласно ст. 21 указанного Федерального закона N 214-ФЗ правонарушением будет являться предоставление застройщиком неполных или недостоверных сведений участникам долевого строительства в разрешении на строительство; технико-экономическом обосновании проекта строительства и т. д. ——————————— <*> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Третьим составом является нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений (14-дневного срока и 10-дневного срока для внесения изменений). Особую группу правонарушений составляют нарушения в области финансов, налогов, сборов. Так, в частности, риелторские фирмы нередко нарушают порядок работы с денежной наличностью, порядок ведения кассовых операций, накапливают в кассе наличные деньги сверх установленных лимитов (ст. 15.1 КоАП РФ). Также очень часто в связи с достаточно большими суммами по договорам встречаются такие нарушения, как неуплата налогов, неполная уплата сумм налогов, в результате занижения налоговой базы, предусмотренные ст. 122 НК РФ, и другие нарушения в области финансов, налогов. Третья группа правонарушений, совершаемых риелторскими фирмами, состоит в невыполнении, ненадлежащем выполнении своих обязанностей перед органами исполнительной власти при осуществлении ими контроля (надзора). Данные правонарушения содержатся и в гл. 14 КоАП РФ. Например, ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ устанавливает ответственность риелторских фирм-инвесторов за совершение следующего бездействия — непредставления в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. К отчетности относятся отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, годовые отчеты, бухгалтерские балансы и т. д. Также к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ привлекается застройщик за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения. В гл. 15 КоАП РФ к данной группе правонарушений можно отнести ст. 15.6 — непредставление должностными лицами сведений (представление в неполном объеме, искаженном виде), необходимых для осуществления налогового контроля (например, сведений о покупке, продаже недвижимости). Юридические лица — риелторские фирмы за данный вид нарушения привлекаются по ст. 126 НК РФ. В гл. 19 КоАП РФ следует отметить такие правонарушения, совершаемые в процессе осуществления риелторской деятельности, как неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный контроль, надзор (ст. 19.4 КоАП РФ); невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) (ст. 19.5 КоАП РФ), которая дополнилась специальным составом в ч. 4, касающимся привлечения к административной ответственности за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; непредставление или представление в неполном объеме сведений (информации) в государственный орган (ст. 19.7 КоАП РФ). Таким образом, можно сделать следующие выводы. Анализ правонарушений, совершаемых в процессе осуществления риелторской деятельности, показал, что в основном они совершаются должностными лицами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами за нарушение составов, предусмотренных гл. 14, 15, 19 КоАП РФ. Также за некоторые нарушения налогового законодательства ответственность может наступать по Налоговому кодексу РФ, что неизбежно ставит вопрос о дискуссионности существования налоговой ответственности и ее соотношения с административной ответственностью, в пользу административной ответственности как вида юридической ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах <*>. ——————————— <*> Шорохов А. Ю. Административная ответственность за правонарушения в области налогов и сборов: Автореферат дисс. на соиск. уч. степени к. ю.н. М., 2003.
Также следует сделать вывод, что административным правонарушениям в области риелторской деятельности не уделяется достаточного внимания. В КоАП РФ нет даже отдельной главы и специальных составов административных правонарушений, где речь шла бы об административных правонарушениях в области риелторской деятельности. Единственным исключением является административная ответственность фирм-инвесторов в отношении строительства объектов недвижимости, но следует заметить, что далеко не все риелторские фирмы занимаются данным направлением в недвижимости, поэтому объем распространения этих составов на риелторскую деятельность незначителен. В связи с данным обстоятельством, а также с выявлением многочисленных нарушений в области оказания риелторских услуг считаем необходимым внести изменения в гл. 14 КоАП РФ и дополнить ее новыми видами правонарушений в области риелторской деятельности. Представляется целесообразным ввести в КоАП РФ статью, устанавливающую административную ответственность риелторов, риелторских фирм за проведение незаконных сделок с недвижимостью. Даже если стороны признают сделку в гражданском судопроизводстве недействительной и в лучшем случае вернут все в первоначальное положение, риелтор в данном случае остается «безнаказанным», так как он не является стороной по сделке. Поэтому для повышения квалификации риелторов, «качества» и «юридической прозрачности» сделок с участием риелторов следовало бы внести изменения в гл. 14 КоАП РФ в виде нового состава административного правонарушения. В качестве санкции считаем возможным установить административный штраф в повышенных размерах, т. е. достигающих в отношении должностных лиц 200 МРОТ, юридических лиц — 5000 МРОТ, а также распространение такого наказания, как административное приостановление деятельности сроком до 90 суток. Также наряду со ст. 14.7, 14.8 КоАП РФ следовало бы ввести специальную статью «Обман и нарушение иных прав потребителей в сфере риелторской деятельности», которая охватывала бы все нарушения Федерального закона «О защите прав потребителей», возникающие в сфере риелторской деятельности (например, получение риелторами денежных средств за предоставление информации о «несуществующих» объектах сделок с недвижимостью; неправильная оценка объекта недвижимости; предоставление недостоверной информации по сделкам с недвижимостью, о сроках и т. д.). Административным наказанием считаем возможным предусмотреть административный штраф, налагаемый на граждан, на должностных и юридических лиц, также в повышенных размерах и установить достаточно широкие пределы санкции, чтобы в зависимости от нарушения применить адекватную санкцию. Внесение подобных изменений будет способствовать, на наш взгляд, уменьшению нарушений в области оказания риелторских услуг.
