К ВОПРОСУ О НЕОБХОДИМОСТИ ПРИНЯТИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» <*>
Е. В. НАКУШНОВА
——————————— <*> Nakushnova E. V. To the issue of the need of adoption of the Federal law «On realtor activity in the Russian Federation».
Накушнова Елена Викторовна, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета УГПУ им. И. Н. Ульянова, кандидат юридических наук.
Правовое регулирование деятельности риелторов по оказанию услуг на рынке недвижимости — насущная необходимость, проблема, стоящая перед российским законодателем. Существующей в настоящее время системы добровольной сертификации риелторских услуг, к сожалению, недостаточно для эффективного регулирования риелторской деятельности, защиты прав и законных интересов потребителей услуг риелторов. Автор убеждена в необходимости разработки и принятия Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации».
Ключевые слова: риелтор, риелторские услуги, риелторская деятельность, система добровольной сертификации, договор возмездного оказания риелторских услуг.
Legal regulation of activity of realtors on rendering of services in the real estate market — an absolute must, a problem facing the Russian legislator. Unfortunately, it is not enough system of voluntary certification of realtor services existing now for effective regulation of realtor activity, protection of the rights and legitimate interests of consumers of services of realtors. The author is convinced of necessity of working out and acceptance of the Federal law «About realtor activity in the Russian Federation».
Key words: the realtor, realtor services, realtor activity, system of voluntary certification, the contract rendering of realtor services.
Отсутствие в нашей стране четкого и эффективного правового регулирования важнейших общественных отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота недвижимого имущества, и прежде всего жилой недвижимости, негативно сказывается на всех без исключения участниках таких сделок. Потребность в регламентации данных отношений заставила общественные объединения риелторов разработать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил, приемлемых для всех участников рынка недвижимости. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодексов этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности, так как система добровольной сертификации не является гарантом защиты интересов потребителей риелторских услуг. Во-первых, она осуществляет лишь минимальную защиту их интересов. Национальные стандарты профессиональной деятельности риелторов лишь в общих чертах предусматривают ответственность риелтора перед потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг <1>. Причем такие стандарты не определяют параметры, требования, предъявляемые к качеству, точности, полноте оказываемых услуг. Мера ответственности исполнителя определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством, а в конечном счете — самим риелтором. ——————————— <1> См.: п. 5.8 Национальных стандартов профессиональной деятельности риелторов, разработанных некоммерческим партнерством РГР, введенных в действие с 11.02.2002: Профессиональные стандарты Российской гильдии риелторов // URL: http://www. rgr. ru/Guild/Practice/default. aspx (дата обращения: 12.10.2011).
Во-вторых, нельзя напрямую связывать сертификацию риелторских услуг с уровнем надежности риелторской фирмы. Главная идея добровольной сертификации состоит в добровольном принятии сертифицированными участниками рынка недвижимости на себя обязательств быть информационно открытыми и прозрачными. К тому же сертификации подлежат не все услуги риелторов, а только брокерские услуги (услуги по купле-продаже недвижимости), следовательно, другие риелторские услуги, и в том числе вопросы ответственности риелтора, вообще не регламентированы. В-третьих, среди специалистов рынка недвижимости нет единого мнения о том, чем измеряется качество работы риелтора, за что он должен нести ответственность и что находится в сфере его компетенции. Качество риелторской услуги — понятие юридически не отработанное, и у каждого клиента — свое представление о том, как ему должны оказывать те или иные услуги. В связи с чем на практике основой измерения качества риелторских услуг является соотношение ожиданий клиента и его восприятия деятельности компании. В-четвертых, в соответствии со стандартами профессиональная ответственность риелтора должна быть застрахована, или обязательства риелтора по возмещению ущерба при осуществлении риелторской деятельности обеспечены иным способом <2>. При этом виды иных способов обеспечения исполнения обязательств риелтором не определены и отсутствует минимальный уровень ответственности риелтора при осуществлении своей деятельности без обеспечения исполнения обязательств. ——————————— <2> Там же: п. 6.3.
Неурегулированность ответственности риелторов за недобросовестные действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости — все это свидетельствует о необходимости именно законодательной регламентации риелторской деятельности, которая должна быть выражена в принятии Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации». В пользу данного положения говорит и тот факт, что правоотношения в сфере возмездного оказания услуг в силу их общественной значимости подлежат обязательному законодательному регулированию со стороны государства. Практически все услуги в той или иной мере (на уровне закона или подзаконного акта) законодательно урегулированы. Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления хозяйствующих субъектов, а помогать им развиваться. В настоящее время многие авторы исходят из того, что не следует принимать Закон о риелторской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риелтора в сделке он должен приложить к представляемым в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, договор поручения, который он заключил со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество «серых» риелторов, а добросовестные риелторы будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители <3>. ——————————— <3> См.: Поминов А. В. Риелтор как субъект жилищных отношений // Журнал российского права. М.: Норма, 2002. N 8. С. 77.
Аналогичной точки зрения придерживается и законодатель. Так, в частности, 11.02.2002 Госдума отклонила в первом чтении законопроект «О риелторской деятельности в Российской Федерации», предложенный депутатом А. Г. Пузановским. Из анализа данного законопроекта становится очевидным его непринятие законодателем в силу наличия существенных недостатков. Так, в законопроекте отсутствуют четкие определение понятий «риелтор», «риелторская деятельность», которые являются основополагающими при регулировании рассматриваемых правоотношений. Определенную путаницу вносят даваемые в законопроекте понятия «профессиональных участников рынка недвижимости» и «участников риелторской деятельности». При этом возникает закономерный вопрос: кто же все-таки является риелтором, а кто — потребителем риелторских услуг? Кроме того, вместо выделения признаков риелторской деятельности, в представленном законопроекте ведется простое перечисление услуг, относимых к риелторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В приведенном перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического — по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риелтора. Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риелтор должен быть «немного» адвокатом, «немного» организатором биржевой торговли с недвижимостью и т. д., на наш взгляд, представляется порочной и малоперспективной. В законе необходимо указать особенности каждого вида риелторских услуг (не должно быть смешения), и на основе выделенной специфики каждого вида услуг предусмотреть виды деятельности риелтора по оказанию соответствующей услуги, определив объем, параметры каждого вида деятельности риелтора, требования, предъявляемые к оказанию услуги, и меры ответственности риелтора за нарушение этих требований. Ведь без этого не представляется возможным выделить предмет договора оказания риелторских услуг. Выделенные в законопроекте права и обязанности участников риелторской деятельности нуждаются в серьезной доработке. При этом в законопроекте фактически отсутствуют статьи, регламентирующие ответственность риелторов, что, на наш взгляд, также является его существенным недостатком. Анализ положений законопроекта, касающихся договора возмездного оказания риелторских услуг, выявляет следующие его недостатки: отсутствуют требования к форме такого договора; не выделены существенные условия, подлежащие обязательному включению в договор, и т. д. Кроме того, положения законопроекта о защите прав потребителей риелторских услуг дублируют соответствующие нормы Закона «О защите прав потребителей». Считаем, что требования относительно качества риелторских услуг, срока их предоставления необходимо учесть в рамках договора оказания риелторских услуг, в качестве его существенных условий, а не в разделе «Защита прав получателей риелторских услуг», как это сделано в рассматриваемом законопроекте. Несомненными положительными моментами законопроекта являются введение обязательного лицензирования риелторской деятельности, которое выступает в качестве одного из способов государственного регулирования данных правоотношений, и страхование профессиональной ответственности риелторов, являющееся гарантией защиты прав и законных интересов потребителей риелторских услуг. Резюмируя изложенное, отметим, что, несмотря на неудачные попытки законодательного регулирования риелторской деятельности, принятие Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации», в полной мере отвечающего потребностям всех участников отношений по оказанию риелторских услуг, остается насущной необходимостью, проблемой, стоящей перед российским законодателем. Данный вывод аргументируется тем, что существующего в настоящее время «саморегулирования» указанных отношений профессиональными субъектами рынка недвижимости (объединениями риелторов) недостаточно. Таким образом, принятие Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ» вызвано следующими объективными причинами. Во-первых, ролью и значением риелторов на рынке недвижимости. Статистические данные показывают, что объем сделок, заключаемых риелторами на рынке недвижимости, по-прежнему остается значительным, несмотря на кризисные 2008 — 2009 гг. Более того, начиная с 2010 г. наметилась тенденция увеличения количества сделок, заключаемых риелторами, вызванная постепенным выходом из финансово-экономического кризиса, ростом платежеспособности населения и как следствием увеличения спроса на жилье. Специалисты с уверенностью прогнозируют, что по мере «насыщения рынка деньгами» потребность в профессиональных участниках — риелторах будет возрастать. Например, только в г. Ульяновске в настоящее время функционирует 30 агентств недвижимости. По данным статистики Пермьстата, в январе — феврале 2011 г. оборот агентств недвижимости вырос почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 6,6 млрд. руб. Таким образом, риелторы занимают твердые позиции как профессиональные участники рынка недвижимости и будут в дальнейшем играть значительную роль в данной сфере. Во-вторых, отношения по оказанию риелторских услуг составляют важный сектор рынка недвижимости, четкое и эффективное законодательное регулирование которого будет способствовать сокращению числа недобросовестных риелторов, станет действенным механизмом борьбы с криминальными элементами (мошенниками, «черными маклерами» и т. д.) и, в свою очередь, создаст гарантии прав и законных интересов потребителей риелторских услуг. Как уже указывалось, существующей в настоящее время добровольной сертификации риелторских услуг, разработанных саморегулируемыми общественными объединениями риелторов (гильдиями и ассоциациями) профессиональных стандартов, практики недостаточно для полноценного регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг. Так, «сертифицированных» риелторов на рынке недвижимости по-прежнему значительно меньше, чем «несертифицированных», а указанные стандарты призваны в первую очередь защищать интересы самих риелторов, их разрабатывающих, а уже во вторую (последнюю) — интересы потребителей их услуг. Принятие же федерального закона, который гармонично будет сосуществовать с системой добровольной сертификации риелторских услуг, позволит гарантировать соблюдение прав и законных интересов всех участников сделок с недвижимым имуществом, избежать злоупотребления правом. В-третьих, в нашей стране все большее распространение приобретает идея о необходимости принятия Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ», причем ее активными сторонниками выступают не только региональные власти, но и сами риелторы. Так, итогом совещания в Московской городской Думе профессиональных объединений риелторов и представителей госструктур, прошедшим в мае 2010 г., стало создание рабочей группы по выработке концепции законопроекта. Предполагается, что после окончания работы над ним Мосгордума рассмотрит вопрос внесения проекта в Госдуму в качестве законодательной инициативы. Активную позицию по вопросу принятия закона о риелторской деятельности занимает и Российская гильдия риелторов, которая с октября 2010 г. начала работу над собственным законопроектом. В-четвертых, показательным является и опыт зарубежных государств: риелторская деятельность законодательно регулируется во многих развитых странах мира, например, в США, Англии и др. Немаловажен в этом отношении и опыт наших соседей, в частности, 9 января 2006 г. был издан Указ Президента Республики Беларусь N 15 «О риелторской деятельности в Республике Беларусь», которым утверждены Правила осуществления риелторской деятельности, в Кыргызской Республике действует Закон «О риелторской деятельности в Кыргызской Республике» от 27 июня 2003 г., в Республике Узбекистан с 22 декабря 2010 г. вступил в силу Закон «О риелторской деятельности», в Верховной Раде Украины ведется активное обсуждение проекта закона «О риелторской деятельности», автором которого является народный депутат Украины Прасолов Игорь Николаевич.
